第1章 緒論 1
學(xué)習(xí)目標(biāo) 1
導(dǎo)言 1
1.1 基礎(chǔ)概念 1
1.1.1 投資概述 1
1.1.2 投資價值 2
1.1.3 市場價值 3
1.1.4 投資價值與市場價值的關(guān)系 4
1.1.5 交易價格 4
1.2 房地產(chǎn)投資概述 6
1.2.1 房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵 6
1.2.2 房地產(chǎn)投資的分類 9
1.2.3 房地產(chǎn)投資的作用 10
1.2.4 房地產(chǎn)投資的影響因素 12
1.3 房地產(chǎn)投資分析概述 13
1.3.1 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 14
1.3.2 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 15
1.3.3 房地產(chǎn)投資分析的方法 16
綜合練習(xí) 17
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第2章 房地產(chǎn)投資分析基本原理 18
學(xué)習(xí)目標(biāo) 18
導(dǎo)言 18
2.1 投資三要素原理 18
2.1.1 收益 18
2.1.2 成本 19
2.1.3 預(yù)期 19
2.2 土地報酬遞減規(guī)律 20
2.2.1 報酬與土地報酬 20
2.2.2 土地報酬遞減規(guī)律及發(fā)展 21
2.2.3 土地報酬變化的基本原理 23
2.2.4 土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用 27
2.3 資金時間價值原理 29
2.3.1 資金時間價值的概述 29
2.3.2 利息與利率 31
2.3.3 名義利率與實際利率 32
2.3.4 現(xiàn)金流量圖 33
2.3.5 資金等值 34
2.4 房地產(chǎn)市場四象限理論 36
2.4.1 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與消費市場 36
2.4.2 房地產(chǎn)市場四象限劃分及其內(nèi)在聯(lián)系 38
2.4.3 外在因素對四象限模型均衡狀態(tài)的影響 41
2.5 資產(chǎn)定價模型 44
2.5.1 資產(chǎn)定價模型簡介 44
2.5.2 資產(chǎn)定價模型的假設(shè)條件 45
2.5.3 資產(chǎn)定價模型的優(yōu)缺點 46
2.5.4 資產(chǎn)定價模型的應(yīng)用 46
綜合練習(xí) 47
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第3章 房地產(chǎn)市場分析 49
學(xué)習(xí)目標(biāo) 49
導(dǎo)言 49
3.1 房地產(chǎn)市場概述 49
3.1.1 房地產(chǎn)市場的特征 49
3.1.2 房地產(chǎn)市場的功能 51
3.1.3 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu) 52
3.1.4 房地產(chǎn)市場的分類 53
3.1.5 房地產(chǎn)市場供求的影響因素 53
3.2 房地產(chǎn)市場分析概述 56
3.2.1 房地產(chǎn)市場分析的必要性 56
3.2.2 房地產(chǎn)市場分析的限制 57
3.2.3 房地產(chǎn)市場分析的程序 58
3.2.4 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 58
3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查 59
3.3.1 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 59
3.3.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 63
3.3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 65
專欄3-1 美國營銷協(xié)會市場調(diào)查報告標(biāo)準(zhǔn)大綱 67
3.4 房地產(chǎn)市場預(yù)測 67
3.4.1 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類 67
3.4.2 房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法 68
3.4.3 房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序 73
3.5 房地產(chǎn)市場分析案例 75
綜合練習(xí) 85
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第4章 區(qū)位條件分析 86
學(xué)習(xí)目標(biāo) 86
導(dǎo)言 86
4.1 區(qū)位與房地產(chǎn)價值 86
4.1.1 區(qū)位 86
4.1.2 城市功能分區(qū) 88
4.1.3 區(qū)位與房地產(chǎn)價值的關(guān)系 90
4.2 區(qū)位條件分析概述 91
4.2.1 區(qū)位分析的內(nèi)容 91
4.2.2 區(qū)位的影響因素 93
4.3 不同類型房地產(chǎn)區(qū)位分析 94
4.3.1 住宅項目區(qū)位分析 94
4.3.2 商業(yè)項目區(qū)位分析 95
4.3.3 寫字樓項目區(qū)位分析 97
4.3.4 工業(yè)項目區(qū)位分析 98
4.4 房地產(chǎn)區(qū)位分析案例 98
綜合練習(xí) 113
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第5章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 115
學(xué)習(xí)目標(biāo) 115
導(dǎo)言 115
5.1 房地產(chǎn)投資與成本費用估算 115
5.1.1 房地產(chǎn)投資與成本費用的概念和構(gòu)成 115
5.1.2 房地產(chǎn)投資與成本費用估算的要求和依據(jù) 118
5.1.3 房地產(chǎn)投資與成本費用估算的方法 119
5.1.4 房地產(chǎn)投資與成本費用的具體估算 120
5.2 融資與資金成本分析 124
5.2.1 融資分析 124
5.2.2 資金成本概述 128
5.2.3 融資方案優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 133
5.3 收入與稅金估算 136
5.3.1 收入概述 136
5.3.2 收入估算 136
5.3.3 稅金估算 141
5.4 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算案例 145
5.4.1 成本收入測算 145
5.4.2 成本測算 145
綜合練習(xí) 183
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第6章 財務(wù)分析 184
學(xué)習(xí)目標(biāo) 184
導(dǎo)言 184
6.1 財務(wù)分析概述 184
6.1.1 財務(wù)分析的含義 184
6.1.2 財務(wù)分析的作用 185
6.1.3 財務(wù)分析的步驟 186
6.2 財務(wù)基本報表 187
6.2.1 現(xiàn)金流量表 187
6.2.2 資金來源與運用表 191
6.2.3 利潤表 193
6.2.4 資產(chǎn)負(fù)債表 197
6.3 靜態(tài)財務(wù)分析 200
6.3.1 利潤率 200
6.3.2 投資利稅率 202
6.3.3 靜態(tài)投資回收期 202
6.3.4 借款償還期 204
6.3.5 財務(wù)比率 205
6.3.6 還本付息比率 206
6.4 動態(tài)財務(wù)分析 207
6.4.1 財務(wù)凈現(xiàn)值 207
6.4.2 財務(wù)內(nèi)部收益率 209
6.4.3 動態(tài)投資回收期 212
6.5 財務(wù)分析案例 214
6.5.1 財務(wù)分析報告邏輯 214
6.5.2 財務(wù)分析背景研究 215
6.5.3 項目實施進度計劃安排 217
6.5.4 項目投資估算和資金籌措計劃安排 219
6.5.5 建設(shè)項目財務(wù)分析 225
6.5.6 建設(shè)項目不確定性分析 231
綜合練習(xí) 233
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第7章 不確定性分析 234
學(xué)習(xí)目標(biāo) 234
導(dǎo)言 234
7.1 不確定性分析概述 234
7.1.1 不確定性與不確定性分析的含義 234
7.1.2 房地產(chǎn)投資的主要不確定性因素 235
7.1.3 不確定性分析的方法與作用 239
7.2 盈虧平衡分析 240
7.2.1 盈虧平衡分析概述 240
7.2.2 線性盈虧平衡分析 242
7.2.3 非線性盈虧平衡分析 245
7.3 敏感性分析 247
7.3.1 敏感性分析概述 247
7.3.2 單變量敏感性分析 249
7.3.3 多變量敏感性分析 250
7.3.4 敏感性分析的優(yōu)缺點 252
7.3.5 敏感性分析案例 252
7.4 概率分析 256
7.4.1 概率分析的含義 256
7.4.2 概率分布 257
7.4.3 期望值 259
7.4.4 離散度 259
7.4.5 變異系數(shù) 260
7.4.6 置信區(qū)間與置信概率 261
7.4.7 概率分析步驟 262
綜合練習(xí) 265
推薦閱讀 265
第8章 風(fēng)險分析 267
學(xué)習(xí)目標(biāo) 267
導(dǎo)言 267
8.1 風(fēng)險分析概述 267
8.1.1 風(fēng)險 267
8.1.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 272
8.1.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 278
8.2 風(fēng)險識別 279
8.2.1 風(fēng)險識別的含義與方法 279
8.2.2 頭腦風(fēng)暴法 279
8.2.3 德爾菲法 280
8.2.4 幕景分析法 282
8.2.5 故障樹分析法 282
8.2.6 篩選監(jiān)測診斷技術(shù)法 284
8.3 風(fēng)險估計與評價 285
8.3.1 風(fēng)險估計與評價概述 285
8.3.2 蒙特卡洛模擬法 285
8.3.3 層次分析法 287
8.4 房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險 289
8.4.1 房地產(chǎn)投資組合的定義 289
8.4.2 房地產(chǎn)投資組合的選擇模型 290
8.4.3 房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險分析 291
8.4.4 房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險與回報 293
8.5 房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理 298
8.5.1 風(fēng)險管理概述 298
8.5.2 風(fēng)險預(yù)控 299
8.5.3 風(fēng)險回避 299
8.5.4 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 299
8.5.5 風(fēng)險組合 300
8.5.6 風(fēng)險自留 301
綜合練習(xí) 301
推薦閱讀 302
第9章 社會影響分析 303
學(xué)習(xí)目標(biāo) 303
導(dǎo)言 303
9.1 社會影響分析概述 303
9.1.1 房地產(chǎn)投資社會影響分析的含義及特征 303
9.1.2 房地產(chǎn)投資社會影響分析的作用與范圍 305
9.1.3 房地產(chǎn)投資社會影響分析的內(nèi)容 307
9.1.4 房地產(chǎn)投資社會影響分析的步驟 308
9.1.5 房地產(chǎn)投資社會影響分析的方法 310
9.2 社會信息調(diào)查 314
9.2.1 房地產(chǎn)投資社會影響分析所需的社會信息 314
9.2.2 社會信息的調(diào)查步驟 315
9.2.3 社會信息的調(diào)查方法 315
9.3 利益相關(guān)者分析 320
9.3.1 利益相關(guān)者分析的含義 320
9.3.2 利益相關(guān)者分析的步驟 320
9.4 社會影響分析案例 321
9.4.1 待開發(fā)宗地現(xiàn)狀 322
9.4.2 社會影響分析 322
9.4.3 互適性分析 323
9.4.4 社會風(fēng)險及對策分析 324
9.4.5 社會影響分析結(jié)論 325
綜合練習(xí) 325
推薦閱讀 326
第10章 投資決策 327
學(xué)習(xí)目標(biāo) 327
導(dǎo)言 327
10.1 投資決策概述 327
10.1.1 房地產(chǎn)投資決策的含義 327
10.1.2 房地產(chǎn)投資決策的類型 328
10.1.3 房地產(chǎn)投資決策的要求 330
10.1.4 房地產(chǎn)投資決策的程序 331
10.1.5 房地產(chǎn)投資決策的方法 332
10.2 方案比選概述 333
10.2.1 房地產(chǎn)投資方案比選的含義 333
10.2.2 房地產(chǎn)投資方案的類型 334
10.2.3 房地產(chǎn)投資方案比選的指標(biāo) 335
10.2.4 房地產(chǎn)投資方案比選的方法 339
10.2.5 房地產(chǎn)投資方案比選的注意事項 340
10.3 不同類型方案的比選 342
10.3.1 互斥型方案的比選 342
10.3.2 獨立型方案的比選 347
10.3.3 混合型方案的比選 349
綜合練習(xí) 352
推薦閱讀 352
參考文獻 353
附錄A 可行性研究報告案例 354
附錄B 項目申請報告案例 375