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《21世紀經(jīng)濟學管理學系列教材：房地產(chǎn)投資與管理》共分為十章，第一章主要介紹了房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場的概念、特征、種類、結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場的需求與供給及其影響因素；第二章主要介紹投資及房地產(chǎn)投資的含義、要素、分類、特點、運動過程；第三章主要介紹房地產(chǎn)項目投資資金籌措的方式，房地產(chǎn)金融及籌資決策，第四章主要介紹了房地產(chǎn)項目投資的環(huán)境分析；第五章主要介紹了房地產(chǎn)投資的預(yù)測與決策的主要方法；第六章主要介紹了房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價和社會評價的主要內(nèi)容；第九章主要介紹了房地產(chǎn)項目投資估算的主要內(nèi)容，第十章主要介紹了房地產(chǎn)投資經(jīng)營與客理的主要內(nèi)容，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、工程建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)中介管理和物業(yè)管理。

投資作為一個經(jīng)濟范疇，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，它在社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會主義建設(shè)中有著重要的意義。房地產(chǎn)投資作為投資活動中的一種，與其他投資方式相比，既具有投資的共性，也具有自身特有的個性。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開投資的支持，可以說，沒有房地產(chǎn)投資，也就沒有房地產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展。因此，研究房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)管理對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。
    本書共分十章。第一章主要介紹房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場的概念、特征、種類、結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場的需求與供給及其影響因素：第二章主要介紹投資及房地產(chǎn)投資的含義、要素、分類、特點、運動過程；第三章主要介紹房地產(chǎn)項目投資資金籌措的方式，房地產(chǎn)金融及籌資決策；第四章主要介紹房地產(chǎn)項目投資的環(huán)境分析；第五章主要介紹房地產(chǎn)投資的預(yù)測與決策的主要方法；第六章主要介紹房地產(chǎn)項目投資的風險分析；第七章主要介紹房地產(chǎn)投資組合理論；第八章主要介紹房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價和社會評價的主要內(nèi)容；第九章主要介紹房地產(chǎn)項目投資估算的主要內(nèi)容；第十章主要介紹房地產(chǎn)投資經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、工程建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)中介管理和物業(yè)管理。
    本書由武漢大學商學院范如國任主編。編寫工作分工如下：第一章：宋繼民、范如國；第二章：范如國、唐紅；第三章：彭穎；第四章：許向陽；第五章：陳麗娜、宋繼民；第六章：彭穎、范如國；第七章：陳麗娜；第八章：彭穎、范如國；第九章：許向陽、唐紅；第十章：許向陽、范如國。全書由范如國進行統(tǒng)稿。
    本書在編寫過程中，參閱了中外大量專業(yè)資料、著作和論文，在此謹向作者表示深深的謝意。武漢大學商學院的領(lǐng)導(dǎo)及武漢大學出版社的范緒泉編緝對本書的寫作和出版給予了大力的支持和幫助，在此也向他們表示感謝。由于編者水平有限，加之時間倉促，書中錯誤和不妥之處在所難免，懇請廣大讀者和同行批評指正。
    編  者
    2003年8月

第二節(jié)  房地產(chǎn)金融
    房地產(chǎn)金融是為房地產(chǎn)投資提供資金的籌集、融通和清算等服務(wù)的金融行業(yè)，它隨著房地產(chǎn)投資的發(fā)展而發(fā)展。今天。房地產(chǎn)投資由于其投資規(guī)模大，投資周期長，已經(jīng)離不開房地產(chǎn)金融的支持和幫助。
    一、房地產(chǎn)金融概述
    （一）房地產(chǎn)金融的概念及特點
    金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融。則是指以房地產(chǎn)為特定對象，圍繞著房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和消費中的籌資、融資、清算等各種活動，提供相應(yīng)服務(wù)的金融行為。
    房地產(chǎn)金融是伴隨著房地產(chǎn)投資的發(fā)展而形成的，是以銀行為中心的各種各樣形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用。
    房地產(chǎn)金融具有以下特點：
    1．房地產(chǎn)金融對象的專門化具有較強的針對性。房地產(chǎn)金融是金融分工深化的產(chǎn)物，它是以房地產(chǎn)為對象的融資活動。由于房地產(chǎn)的位置的固定性、使用的長期性、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，使得金融活動分工細化，專門服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，從而形成了特定的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。它的各項業(yè)務(wù)都是以房地產(chǎn)為對象，其服務(wù)對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)商品的購買者以及與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的單位，如建筑企業(yè)、安裝企業(yè)、建材企業(yè)等。這種針對性的服務(wù)有：
    （1）建立相對獨立的專門金融機構(gòu)，為進行房地產(chǎn)金融活動建立專門的金融機構(gòu)或在其他金融機構(gòu)中設(shè)立房地產(chǎn)信貸部。這是許多國家的普遍做法，一方面制定各種政策，采取許多措施把資金積累起來，另一方面保證資金�？顚Ｓ�。如美國把絕大部分的房地產(chǎn)資金集中于國家設(shè)立的住宅儲蓄貸款銀行進行管理。這種方法的形式有建立房地產(chǎn)信貸機構(gòu)、房地產(chǎn)保險機構(gòu)、房地產(chǎn)信托機構(gòu)等。
    （2）開發(fā)出服務(wù)于房地產(chǎn)的專門金融工具。如住房公積金、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，為房地產(chǎn)融資活動提供手段。
    （3）形成一個獨特的房地產(chǎn)金融市場，以滿足房地產(chǎn)金融商品交易化的需要。房地產(chǎn)金融市場是指以各種房地產(chǎn)金融工具為對象而發(fā)生的交易，是金融市場的重要組成部分，各市場主體通過交易各種各樣的金融產(chǎn)品，將金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有機地結(jié)合在一起。
    （4）金融活動的大量化和日常化。我國每年發(fā)生的近4 000億元的房地產(chǎn)投資，面積超過億平方米的房地產(chǎn)交易，客觀上要求房地產(chǎn)金融專門化，而這種活動的頻繁性、日�；譃檫@種金融的經(jīng)常性奠定了基礎(chǔ)。
    2．房地產(chǎn)金融的長期性。這是由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期長、價值高、投資巨大的特點決定的。房地產(chǎn)的使用年限一般都在50年以上，房地產(chǎn)商品的簡單再生產(chǎn)的價值補償，是在規(guī)定的使用年限中通過固定資產(chǎn)折舊的逐步提取來實現(xiàn)的，其再生產(chǎn)所需的資金要經(jīng)過一個相當長的積累過程。從城市居民個人購房來看，由于房地產(chǎn)商品的價值高，居民個人購建房地產(chǎn)的資金積累也要經(jīng)過一個相當長的過程。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，而且在開發(fā)周期內(nèi)，資金一般都只有投入，不能收回，所以資金的占用時間長。因此無論是從房地產(chǎn)資金的積累還是使用來看，房地產(chǎn)金融都具有長期的特點。
    3．房地產(chǎn)金融中融資標的的二元性。由房地產(chǎn)的不動產(chǎn)性質(zhì)決定，房地產(chǎn)的融資活動明顯地存在著實物標的和產(chǎn)權(quán)標的的二元特征。房地產(chǎn)的融資活動，可以用實在的房屋、土地作為標的，建立融資信用關(guān)系；也可以用虛擬的產(chǎn)權(quán)作為標的來構(gòu)建信用關(guān)系，也就是說融資主體既可以用實物方式進行融資，也可以用虛擬資產(chǎn)的形式，現(xiàn)實地占有、使用房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)的各項產(chǎn)權(quán)作為標的來實現(xiàn)融資的目的。
    4．房地產(chǎn)金融的服務(wù)性強。從金融的功能來看，金融業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。就房地產(chǎn)金融而言，這種服務(wù)性，主要體現(xiàn)在三個方面：為房地產(chǎn)籌集資金服務(wù)；為房地產(chǎn)融通資金服務(wù)；為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和消費實行低息貸款、房地產(chǎn)貸款，特別是國家提供居民購房低息貸款，能在一定時期內(nèi)鼓勵居民個人購建住房以及為特定的人員提供住房資助。它還為房地產(chǎn)投資提供結(jié)算、中介服務(wù)等。
    5．房地產(chǎn)金融的復(fù)雜性。房地產(chǎn)金融既不同于一般的金融，又不同于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)，它是社會金融和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點，是社會貨幣信用融通與房地產(chǎn)實體運動的紐帶。此外，房地產(chǎn)金融有自己的運行機制、業(yè)務(wù)特點和管理方式，具有較強的政策性，與國家的金融政策和房地產(chǎn)業(yè)政策緊密相關(guān)，這些特點決定了房地產(chǎn)金融的復(fù)雜性。
    （二）房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)投資的關(guān)系
    房地產(chǎn)投資所需占用的資金量往往非常大，這么大的資金需求，僅靠投資者自由資金的投入遠遠不夠。而且，沒有房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)流通和消費過程進行支持，房地產(chǎn)投資很難實現(xiàn)良性循環(huán)，房地產(chǎn)投資將面臨投入資金回收期長和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾。房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)投資的作用主要有：
    1．為房地產(chǎn)投資的順利進行提供保證
    房地產(chǎn)金融的首要職能就是為房地產(chǎn)投資籌集資金。隨著人民生活水平的提高，對住房的要求也越來越高，但是，房地產(chǎn)投資者的自有資金來源往往有限，這時房地產(chǎn)金融可以利用其金融機構(gòu)，吸收企業(yè)和居民手中的閑散資金，在同行業(yè)間、不同城市或地區(qū)進行融資活動，將短期、小額資金轉(zhuǎn)化為大額、長期資金，作為房地產(chǎn)信貸資金的來源用于房地產(chǎn)投資，這樣可以解決房地產(chǎn)投資資金的供求矛盾。房地產(chǎn)金融還通過開辦建房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營貸款等多種融資方式來支持房地產(chǎn)投資、經(jīng)營或買賣住房等經(jīng)濟活動，在房地產(chǎn)開發(fā)、交換、消費過程中發(fā)揮著橋梁和紐帶作用，保證房地產(chǎn)資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)，進一步為房地產(chǎn)投資過程的順利進行提供保證。
    2．為房地產(chǎn)投資提供服務(wù)
    （1）為房地產(chǎn)投資提供結(jié)算服務(wù)。結(jié)算業(yè)務(wù)是貨幣資金的收付業(yè)務(wù)，它由現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種形式組成。在房地產(chǎn)投資活動中，資金和商品的交易巨大而且頻繁，房地產(chǎn)金融提供結(jié)算服務(wù)為這些交易的順利進行提供了重要的保證。隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大，各種交易量會日益擴大，房地產(chǎn)金融提供的日益靈活的結(jié)算服務(wù)為提高房地產(chǎn)投資的效率創(chuàng)造了條件。
    （2）為房地產(chǎn)投資提供中介服務(wù)。由于金融機構(gòu)聯(lián)系面廣、綜合性強、信息靈通、機構(gòu)遍及各地，金融機構(gòu)在為房地產(chǎn)投資融通資金的同時，還為其提供廣泛的中介服務(wù)。它可以為投資者提供市場需求信息，為供需雙方牽線搭橋，對投資項目進行評估和可行性論證、協(xié)助投資者進行經(jīng)營等。這些中介服務(wù)具體有：為房地產(chǎn)投資辦理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)經(jīng)營管理、工程經(jīng)濟分析、信用分析等多方面的服務(wù)。
    3．為房地產(chǎn)投資分散風險，提高房地產(chǎn)資金效益
    房地產(chǎn)業(yè)是高風險與高報酬并存的行業(yè)，資金占用量大、周期長，如果遇到不利因素，很容易就會因資金周轉(zhuǎn)不靈而陷入困境。金融機構(gòu)可以通過提供抵押貸款、保險、購進商品房等措施，防止房價大跌，從而分散風險。金融機構(gòu)在介入房地產(chǎn)業(yè)的同時，出于自身利益的考慮，會為房地產(chǎn)投資提供上述服務(wù)，積極協(xié)助房地產(chǎn)投資者加強財務(wù)管理，提高資金的效益。
    ……

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