目 錄 上篇：公共性與住房管理 第一章 住房作為資產(chǎn)的復(fù)雜性1 一、社區(qū)資源的公共性2 二、住房價值的長期性3 三、資力管理與社區(qū)可持續(xù)發(fā)展3 四、資信管理的相關(guān)性4 第二章 管理與服務(wù)的內(nèi)在張力5 一、服務(wù)和管理合二為一5 二、服務(wù)對象的多樣性與服務(wù)內(nèi)容的無限性6 三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的自生性8 第三章 老舊小區(qū)物業(yè)管理的問題和對策9 問題一：設(shè)施陳舊設(shè)備老化，安全隱患較多10 問題二：發(fā)展帶來的問題和行業(yè)管理的交叉，造成糾紛不斷10 問題三：需求差異性與支付能力不足，造成服務(wù)困境11 問題四：物業(yè)管理公司經(jīng)營困難，蘊藏巨大風(fēng)險12 對策一：化無形服務(wù)為有形服務(wù)13 對策二：增加公共空間和共用設(shè)施設(shè)備的投入14 對策三：聚焦業(yè)主需求15 對策四：提高供方專業(yè)服務(wù)水平15 對策五：加大社區(qū)資源的經(jīng)營16 第四章 住房共用設(shè)備風(fēng)險問題17 一、共用設(shè)備風(fēng)險識別17 二、共用設(shè)備風(fēng)險衡量與風(fēng)險預(yù)防21 三、共用設(shè)備風(fēng)險管理的思路25 第五章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)在矛盾分析——以電梯服務(wù)為例29 一、接受服務(wù)的公共性與支付費用的個體性之間的矛盾29 二、管理服務(wù)的高期望值與經(jīng)營收入的低水平之間的矛盾30 三、服務(wù)評價的個體性與服務(wù)對象的公眾性之間的矛盾30 四、法律法規(guī)的強制性與管理服務(wù)的契約性之間的矛盾31 第六章 服務(wù)檢查是物業(yè)管理的基礎(chǔ)32 一、檢查方式32 二、檢查過程32 三、檢查標(biāo)準(zhǔn)34 四、需要注意的幾個問題34 第七章 物業(yè)費收繳問題的社會文化因素36 第八章 物業(yè)成本的公共難題40 一、更新流程，有效降低成本40 二、保證基本，調(diào)整服務(wù)承諾40 三、加快共用設(shè)備更新?lián)Q代41 四、加強供方管理41 五、優(yōu)化物業(yè)項目結(jié)構(gòu)42 六、積極溝通協(xié)調(diào)42 七、清繳舊欠費用42 八、改善社區(qū)環(huán)境43 九、經(jīng)營公共空間43 第九章 市場化與社會化44 一、面向市場求發(fā)展44 二、提升物業(yè)管理水平45 三、創(chuàng)新是發(fā)展之本46 第十章 《物權(quán)法》的公共性難題47 一、關(guān)于業(yè)主委員會設(shè)立的必要性48 二、業(yè)主委員會的民主決定和業(yè)主合法權(quán)益的保護48 三、業(yè)主委員會的義務(wù)49 第十一章 公共報道與服務(wù)評價50 一、什么是客觀報道？51 二、什么是物業(yè)服務(wù)日常工作？51 三、物業(yè)服務(wù)特點是什么？51 第十二章 應(yīng)對公共性的組織建設(shè)54 一、擁有共同的愿景55 二、制訂共同的規(guī)矩55 三、建立獨特的溝通模式56 四、培養(yǎng)優(yōu)秀的員工56 五、打造卓越的領(lǐng)導(dǎo)57 中篇：公共性與公共住房 第一章 “以租為主”住房保障體系的構(gòu)建與實施58 一、住房保障的內(nèi)涵59 二、“以租為主”的含義60 三、住房保障體系建設(shè)的目標(biāo)61 四、選擇“以租為主”住房保障體系的理由62 五、構(gòu)建“以租為主”住房保障體系的一些考慮63 六、“以租為主”住房保障體系的基本特征63 七、“以租為主”住房保障體系的價值追求66 八、“以租為主”住房保障體系的支撐體系66 九、“以租為主”的住房保障體系要處理好的幾個關(guān)系66 第二章 社會企業(yè)與公共住房建設(shè)68 一、企業(yè)參與積極性不高是由公共租賃住房特點導(dǎo)致的68 二、企業(yè)參與的主要問題分析68 三、鼓勵企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)的對策71 第三章 面向公共性的公租房規(guī)劃設(shè)計73 一、公租房規(guī)劃設(shè)計的理論指向73 二、目前規(guī)劃設(shè)計存在的問題74 三、公租房規(guī)劃設(shè)計應(yīng)與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)76 第四章 租金政策的公共性難題78 一、公租房租金政策現(xiàn)狀78 二、公租房租金政策分析80 三、公租房租金政策調(diào)整方案83 四、從單個項目租金測定向區(qū)域租金定價發(fā)展84 第五章 作為公共政策有效性核心環(huán)節(jié)的租金調(diào)整85 一、公共政策是對各方面利益的協(xié)調(diào)86 二、租金調(diào)整是公租房政策的基石之一86 三、維護公租房租金的公共性88 第六章 “大質(zhì)量”概念與公共目標(biāo)89 一、始終圍繞保障房功能的發(fā)揮完善我國住房保障體系的 頂層設(shè)計90 二、加快形成保障房質(zhì)量技術(shù)基礎(chǔ)建設(shè)的總體規(guī)劃91 三、努力提高保障房供應(yīng)質(zhì)量91 第七章 社區(qū)生態(tài)公共性的分析與思考92 公共性表現(xiàn)之一：社區(qū)生態(tài)的開放性92 公共性表現(xiàn)之二：社區(qū)生態(tài)的整體性93 公共性表現(xiàn)之三：社區(qū)生態(tài)的層次性94 第八章 社區(qū)公共性的四個維度97 維度一：保障人群的特殊性98 維度二：房屋資源的公共性98 維度三：社區(qū)治理的綜合性99 維度四：社區(qū)運營的長期性99 問題一：實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展100 問題二：營造和諧公共空間101 第九章 公眾參與和社區(qū)治理104 一、社區(qū)公眾參與的必要性104 二、公眾參與的可能性105 三、公眾參與的問題和難題105 四、公眾作為社區(qū)治理體系的主體106 第十章 社區(qū)統(tǒng)籌與社區(qū)發(fā)展106 一、社區(qū)的概念和演變107 二、兩種社區(qū)管理思路的內(nèi)容和特點108 三、構(gòu)建三大平臺112 四、加強社區(qū)統(tǒng)籌　推動社區(qū)發(fā)展115 第十一章 公共租賃住房的物業(yè)管理117 一、建立全面風(fēng)險控制體系118 二、建立集成的系統(tǒng)服務(wù)體系119 三、營造和諧的文化溝通體系120 第十二章 北京市住房保障發(fā)展趨勢與展望121 第十三章 培育發(fā)展住房租賃市場128 一、首都住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀128 二、首都公共租賃住房發(fā)展情況132 三、加快培育發(fā)展住房租賃市場134 四、住房租賃市場發(fā)展趨勢137 第十四章 以新發(fā)展理念推進住房保障140 第十五章 公共住房需要發(fā)展專業(yè)機構(gòu)143 第十六章 保障房投融資平臺機構(gòu)運作問題145 一、研究綜述145 二、投融資平臺發(fā)展情況146 三、主要運作機制147 四、運作中的主要問題分析148 五、從投融資平臺到住房保障平臺151 第十七章 北京市海淀區(qū)市場籌措公共租賃住房試點蠡測153 一、市場籌措公共租賃住房的含義153 二、主要內(nèi)容154 三、相關(guān)主體分析155 四、試點工作對房地產(chǎn)市場的影響156 五、對建立住房保障體系的反思156 第十八章 關(guān)于住房公共性的幾個理論問題158 一、關(guān)于現(xiàn)有住房保障理論的評述158 二、住房問題產(chǎn)生的歷史和現(xiàn)實淵源161 三、從整體來研究住房問題162 四、新住房制度的解讀163 五、住房的歷史與功能164 六、租金問題對于可持續(xù)運營的影響166 七、住房政策的社會影響 167 第十九章 穩(wěn)步推進基本住房保障均等化168 一、新階段主要矛盾是基本住房服務(wù)的不均衡168 二、推進均等化主要方式是發(fā)展公租房170 三、更多依靠市場推進市級統(tǒng)籌170 第二十章 基本住房保障的法律保障172 一、首都住房保障方式向“以租為主”轉(zhuǎn)變172 二、住房保障目標(biāo)是保障基本居住權(quán)利173 三、住房保障體系核心在全市統(tǒng)籌173 四、公共租賃住房租金必須動態(tài)調(diào)整174 五、明晰公共租賃住房退出的法律機制175 六、完善公共租賃住房社會管理體制176 七、建立公共租賃住房發(fā)展長效機制176 第二十一章 京津冀協(xié)同發(fā)展下北京市棚戶區(qū)改造問題探討177 一、棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略定位177 二、棚戶區(qū)改造目標(biāo)梳理178 三、棚戶區(qū)改造途徑和策略179 四、棚戶區(qū)改造難點分析180 五、構(gòu)建棚戶區(qū)改造長效機制181 六、棚戶區(qū)改造、人與住房的文化功能183 下篇：公共性與其他國家和地區(qū)的公共住房 第一章 中國香港社會的穩(wěn)定器—住房政策和 公屋發(fā)展185 第二章 中國香港房屋委員會的昨天和今天189 一、房委會在特區(qū)政府房屋管理管制架構(gòu)中的位置189 二、房委會作為法定機構(gòu)的運作與管理191 三、以房委會為代表個例的法定機構(gòu)的啟示193 第三章 年度計劃與機構(gòu)使命194 一、制訂年度計劃的組織過程194 二、制訂年度計劃主要考慮的因素195 第四章 道與術(shù)—中國香港公屋輪候編配體系的思考197 一、公屋的輪候198 二、公屋的編配198 三、追求效率和公平200 第五章 中國香港長遠(yuǎn)房屋策略202 第六章 中國香港公屋租金政策視角下的北京公租房206 一、公屋租金定價原則207 二、租金調(diào)整機制208 三、公屋一般租期210 第七章 中國香港公共房屋發(fā)展情況概覽和思考213 一、中國香港公共房屋發(fā)展情況213 二、對中國香港公共房屋發(fā)展的檢討228 第八章 紐約和多倫多市的住房保障230 一、紐約和多倫多市住房保障綜述230 二、住房保障的價值追求236 參考文獻239 后 記241