住房保障是政府保障中低收入階層的基本居住需求，并以提升該群體租房、購(gòu)房能力為目標(biāo)的一項(xiàng)社會(huì)福利制度。城鎮(zhèn)居民住房保障，關(guān)乎全面建成小康社會(huì)宏偉目標(biāo)和\"中國(guó)夢(mèng)\"美好愿景的實(shí)現(xiàn)，關(guān)乎新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的順利推進(jìn)，關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)乎社會(huì)和諧和政治穩(wěn)定。本書(shū)從理論定位和實(shí)踐總結(jié)人手，探討具有時(shí)代特征、中國(guó)特色的城鎮(zhèn)住房保障體系。
　　世界各國(guó)的住房保障格局迥異，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞等國(guó)實(shí)施救濟(jì)型住房保障制度；德國(guó)、新加坡等國(guó)的住房保障范圍較為寬泛，采取福利型住房保障模式。公共住房在供應(yīng)主體（政府與社會(huì)機(jī)構(gòu)）、供應(yīng)方式（出租與出售）、住房補(bǔ)貼提供方式（出租方與承租方）等方面均存在明顯差異。但是，各國(guó)住房保障體系演變也具有一定規(guī)律性，發(fā)達(dá)國(guó)家都走過(guò)了一個(gè)從政府直接提供公共住房、發(fā)展到補(bǔ)貼公共住房開(kāi)發(fā)商、再到補(bǔ)貼最終租房和購(gòu)房消費(fèi)者的過(guò)程（即從直接提供住房、到補(bǔ)貼供應(yīng)者、再到補(bǔ)貼消費(fèi)者，或稱(chēng)為從\"磚頭\"補(bǔ)貼到\"人頭\"補(bǔ)貼），主要手段包括提供住房、實(shí)施住房補(bǔ)貼、發(fā)展住房金融等。一般在住房供應(yīng)絕對(duì)短缺問(wèn)題解決之后，政府管理都從直接干預(yù)轉(zhuǎn)為間接干預(yù)，保障面由寬變窄，方式也向房租補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變。
　　本書(shū)研究團(tuán)隊(duì)在對(duì)住建部和住房保障典型城市進(jìn)行深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，分析了中國(guó)住房保障的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及存在的問(wèn)題。研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)住房保障思想全國(guó)統(tǒng)一，但各城市的住房保障實(shí)踐存在顯著差異。在準(zhǔn)入方面，對(duì)居民戶籍要求在租賃型和出售型住房保障、特大城市和大中城市之間差異明顯；住房困難標(biāo)準(zhǔn)較為統(tǒng)一，占各城市人均住房建筑面積的比例在36％～48％之間；但是否設(shè)定租賃型住房保障的收入標(biāo)準(zhǔn)存在嚴(yán)重分歧。本書(shū)將我國(guó)各城市的住房保障模式劃分為三類(lèi)：（1）以重慶、黃石為代表的\"租一售\"遞進(jìn)模式；（2）以西安、北京、上海為代表的\"租一售\"并舉模式；（3）以常州為代表的全面貨幣化模式。
　　具有時(shí)代特征、中國(guó)特色的城鎮(zhèn)住房保障體系，是系統(tǒng)解決居民住房問(wèn)題的\"一攬子\"方案，需要聚焦我國(guó)住房發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展賦予住房保障的歷史使命，根據(jù)居民住房需求和政府財(cái)力，并契合各地實(shí)際而設(shè)計(jì)。本書(shū)從功能定位、覆蓋范圍和發(fā)展模式三個(gè)方面對(duì)該體系進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，進(jìn)而結(jié)合各城市特點(diǎn)進(jìn)行住房保障體系的分類(lèi)制定。
　　分析中國(guó)住房保障定位的歷史演進(jìn)，可以發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)住房保障的功能定位為社會(huì)型住房保障。政府的角色，一方面是照顧那些無(wú)力自行解決住房的人群，即低收人住房困難群體；另一方面強(qiáng)調(diào)商品住房市場(chǎng)在滿足居民居住需求時(shí)的重要性，采用適度的激勵(lì)政策鼓勵(lì)中低收人家庭購(gòu)買(mǎi)自用住房，屬于\"市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的社會(huì)型住房保障\"。
　　從保障的廣度與深度兩個(gè)維度考量住房保障覆蓋范圍，我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障覆蓋廣度應(yīng)包括行政區(qū)劃內(nèi)除本地農(nóng)村戶籍人口以外的城鎮(zhèn)常住人口，從戶籍性質(zhì)看包括本地非農(nóng)戶籍人口、外地農(nóng)村戶籍人口和外地非農(nóng)戶籍人口。在外地戶籍人口的保障中，應(yīng)考慮其在戶籍地已享受的住房保障（如宅基地、房改房等），以及其暫時(shí)I生的居住需求特征，適當(dāng)區(qū)別對(duì)待。根據(jù)保證居民基本居住權(quán)的住房保障目標(biāo)，支付能力是住房保障覆蓋深度的確定依據(jù)。各城市應(yīng)在其住房保障的定位下確定住房困難的標(biāo)準(zhǔn)，考慮當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)狀況（租金水平、房?jī)r(jià)水平），在合理的住房可支付性（即收入與住房支出的關(guān)系）設(shè)定下，推算當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)住房保障的收入標(biāo)準(zhǔn)。因此，收入高低不是確定住房保障范圍的依據(jù)；收入與房租、房?jī)r(jià)的關(guān)系即支付能力才是確定住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定依據(jù)。或者說(shuō)，確定住房保障深度的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——住房困難和經(jīng)濟(jì)困難并存且是相對(duì)的。
　　住房保障模式的選擇，應(yīng)從供求兩個(gè)層面、四個(gè)維度去考慮。根據(jù)供給效率在政府與市場(chǎng)間界定供給主體；依據(jù)區(qū)域住房供求總量均衡程度在增量與存量間選擇供給方式；考慮城市政府保障能力在實(shí)物與貨幣之間確定保障手段；分析住房保障需求性質(zhì)在配租與配售之間抉擇分配方式。在保障模式設(shè)計(jì)思路上，強(qiáng)調(diào)以保障需求為導(dǎo)向，考慮城市政府保障能力和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，以保持商品住房市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)和不犧牲市場(chǎng)效率為代價(jià)，科學(xué)設(shè)計(jì)保障方式。依據(jù)該思路，研究選擇了以上三方面五個(gè)具體指標(biāo)，針對(duì)我國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行聚類(lèi)分析，將其歸屬于住房保障的三大類(lèi)型（見(jiàn)圖1），并針對(duì)性地選擇其住房保障的合理模式。