“一房數(shù)賣”合同履行順位之確定

　　【司法精要】

　　對“一房數(shù)賣”，或稱“房屋多重買賣”等，理論界、實務界就合同效力、所有權變動已形成共識，但如果買受人均向出賣人主張權利，法官當如何裁判，受制于傳統(tǒng)物債兩分體系、債權平等原則，至今尚未形成一致而又令人信服的觀點，以至于法官們仍在“各自為政”，影響了司法的統(tǒng)一與權威�，F(xiàn)行法律框架下，消解“一房數(shù)賣”導致的權利沖突，應當著眼于買受人請求權順位的確定，而不是依據(jù)合同直接確定取得所有權的次序。買受人自合同訂立時起，客觀存在的、具有權利價值、誠信價值和經(jīng)濟價值的合理“期待”，具備了民事權利的基本內涵，盡管法律尚未明確規(guī)定，但至少應當承認買受人的債權中蘊含著這種物債之間的“中間型權利”。債權平等性的實質，在于賦予各債權人實現(xiàn)債權的平等地位。切合實際的法律上的平等，是有限領域內的實質平等�！耙环繑�(shù)賣”情形下，應當承認買受人債權事實上的不平等，并根據(jù)“中間型權利”狀況予以相應的保護。當事人權利沖突的實質是利益的沖突，無法定優(yōu)先因素情形下確定“一房數(shù)賣”合同履行順位，當以利益衡量為主線，以法律原則與精神為指引，充分考量自由與秩序的平衡、公平與效率

　　的平衡、當事人利益與社會利益的平衡等價值要素，充分考量預告登記、合法占有房屋、支付價款等諸多事實要素，尊重公眾認同的常理、習慣和樸素的道德情感，借鑒實踐中解決土地、動產(chǎn)買賣權利沖突的成熟方法，與多重轉讓合同履行順位規(guī)定之精神。如此確定“一房數(shù)賣”合同的履行順位，可以最小的損害實現(xiàn)各方利益的最大化和均衡，既符合法律的原則與精神，又具有可接受性和可操作性。

　　司空見慣的“一房數(shù)賣”，由于合同主體的部分重疊與合同標的的完全重合，導致數(shù)個平等買賣合同間效力互相排斥的二律背反現(xiàn)象。面對出賣人與買受人的權利沖突，司法當如何選擇，面對買受人之間的權利沖突，司法當如何衡平，理論界莫衷一是，實務界意見紛呈，但至今尚未形成基本一致而又令人信服的觀點。當事人權利沖突的實質是利益的沖突。解決出賣人與買受人之間、買受人相互間的權利沖突，實質是在沒有法定優(yōu)先因素情形下，對當事人沖突的利益進行衡量與取舍，利益衡平原則應當成為解決“一房數(shù)賣”產(chǎn)生的權利沖突的終極原則。本文擬在考察既有裁判觀點基礎上，通過對買受人債權的解析、債權平等性理論的重新詮釋，以利益衡量為主線，探析“一房數(shù)賣”合同的履行順位，以期對消解“一房數(shù)賣”產(chǎn)生的權利沖突、統(tǒng)一司法裁判有所裨益。

　　一、現(xiàn)狀考察：既定物權變動模式下眾說紛紜的裁判觀點

　　“一房數(shù)賣”的數(shù)份合同均有效的情況下，如果買受人尚未辦畢房屋產(chǎn)權變更登記，并不產(chǎn)生房屋產(chǎn)權變動效力。如果買受人同時向出賣人主張權利，法官應當如何裁判，學者著述、實務部門主要有以下觀點。

　　（一）出賣人自主決定說

　　一種觀點認為，根據(jù)“債務人任意履行規(guī)則”，應賦予出賣人自由選擇履行對象、決定房屋所有權歸屬的權利詳見徐潔:“一房二賣現(xiàn)象的法律防范”，載《法學》2003年第1期；柴志虹：“‘一房數(shù)賣’房屋所有權最終歸屬問題淺析”，載《內蒙古師范大學學報》(哲學社會科學版)2006年第5期。，如果出賣人不愿選擇履行對象，應傾向于由第一買受人取得所有權孫鵬：“不動產(chǎn)二重買賣研究——意思主義與形式主義制度設計之比較”，載《比較法研究》2005第1期。。一種觀點認為，“一房二賣”情形下，應由先占有房屋或先辦畢過戶登記者取得房屋所有權；“一房數(shù)賣”的數(shù)個買受人同時行使請求權，應由出賣人自主選擇債務履行、決定房屋所有權的歸屬王軼:“論一物數(shù)賣——以物權變動模式的立法選擇為背景”，載《清華大學學報》（哲學社會科學版)2002年第4期；孫玉華:“論‘一房二賣’的物權歸屬”，載《知識經(jīng)濟》2012年第19期。。

　　“一房數(shù)賣”系出賣人背信的結果，若再由出賣人自主決定房屋所有權歸屬，或在數(shù)份合同中擇一履行，雖然保護了出賣人的合同自由與物權處分自由，但卻忽視了出賣人的背信，甚至有慫恿背信行為之嫌，也容易催生出賣人與個別買受人串通損害其他買受人利益的行為宋曉明等:“《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的理解與適用”，載《人民司法》2012年第15期。；任由出賣人選擇合同履行對象，將無視各買受人平等的債權，有違債權平等原則；任由出賣人在履約與違約間選擇，即使其違約是有效率的，也將構成對社會整個秩序的破壞王利明：《合同法研究》（第一卷），法律出版社2002年版，第185頁。。該觀點既有違法理也難以得到公眾的認同。

　�。ǘ�）區(qū)別情況保護說

　　出于最終解決“一房數(shù)賣”導致的權利沖突，多數(shù)學者以及實務部門認為，應當區(qū)分不同情況予以實體處理，或由買受人之一取得房屋所有權，或在眾多買受人中擇一保護其合同請求權，或依據(jù)一定規(guī)則確定買受人取得所有權的順位，或依據(jù)一定規(guī)則確定合同的履行順位；對于不能取得房屋所有權或者請求權未能實現(xiàn)者，由出賣人承擔違約責任。該學說觀點龐雜，又可歸結為單一保護說與順位保護說。

　　1�眴我槐Ｗo說

　　持此類觀點者認為，在買受人未辦畢房屋產(chǎn)權過戶登記情況下，應由依據(jù)合同占有房屋者取得所有權詳見《沈陽市中級人民法院關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見(之二)》(沈中法［2004］31號)；秦江:“不動產(chǎn)二重買賣均未登記之物權歸屬”，清華大學碩士論文(2007年)。，或依“成立在先，取得在先”原則確定房屋所有權歸屬廖興存:“論房屋二重買賣的法律規(guī)制”，載《江蘇警官學院學報》2006年第1期。，或優(yōu)先保護合法占有房屋者合同履行請求權孫憲忠:“房屋買賣交付而未登記的法律效果分析”，載《人民法院報》2005年2月2日。，或確認訂立在先合同的債權具有優(yōu)先權王詠霞:“論不動產(chǎn)物權變動中債權和物權的保護——兼論‘一房二賣’問題”，載《法學評論》1998年第2期。。

　　2�表樜槐Ｗo說

　　持此類觀點者認為，應區(qū)分不同情形確定買受人合同請求權的保護順位，或確定取得所有權的次序。具體有以下觀點：一是預告登記優(yōu)先說，或以預告登記、買受人占有、合同成立在先之順位決定所有權歸屬詳見張麗：“關于‘一房多賣’的法律問題探析”，載《渤海大學學報》(哲學社會科學版)2012年第4期。，或以預告登記、預售登記備案、合法占有、價款支付、合同成立和生效在先、主張權利在先之次序確定房屋所有權歸屬詳見韓松：“同一房屋多重買賣情況下買受人取得房屋所有權的順序確定”，載《政法學刊》2012年第6期。。二是合法占有優(yōu)先說，認為應當優(yōu)先保護合法占有者的權利，但究竟是優(yōu)先取得所有權還是優(yōu)先實現(xiàn)債權，以及如何具體確定保護順位，又存在較大爭議與差異詳見遼寧省高級人民法院《全省房地產(chǎn)案件專題研討會紀要》(遼高法［2003］164號)；山東省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀要》(魯高法［2005］201號);朱曄:“不動產(chǎn)雙重交易糾紛中的利益衡量”，載《浙江大學學報》(人文社會科學版)2007年第4期;《重慶市高級人民法院關于當前民事審判若干法律問題的指導意見》(2007年11月22日通過);《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》（京高法發(fā)［2010］458號)；《全國民事審判工作會議紀要》（法辦［2011］442號）；《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(2012年民法學會討論稿);彭誠信、岳耀東：“房屋多重轉讓中權利保護順位的確立依據(jù)與證成——以‘占有優(yōu)先保護說’為核心”，載《山東社會科學》2012年第5期。。三是先行請求優(yōu)先說，認為應以買受人請求履行合同、轉移標的物的先后，作為優(yōu)先履行合同以及所有權歸屬的判定標準，并分別情況確定請求權保護順位詳見秦建剛：“房屋二重買賣法律規(guī)制論”，山東大學碩士論文(2012年)。。

　　區(qū)別情況保護買受人權利的諸多觀點，為最終解決買受人權利沖突提出了可供選擇的方案。但無論是單一保護說還是順位保護說，雖然符合誠信原則要求，卻一定程度上限制了出賣人的合同自由與物權處分自由；若依一定規(guī)則確定房屋所有權歸屬，無異于直接依據(jù)生效合同及履行認定所有權的變動，有違我國不動產(chǎn)物權變動模式的基本要求；若依一定規(guī)則優(yōu)先保護某一買受人的請求權，或者確定債權保護的先后順序，無異于使無公示性的債權具有對抗甚至排斥其他債權的效力崔建遠：《債權：借鑒與發(fā)展》（修訂版），中國人民大學出版社2012年版，第391頁。。在沒有法定優(yōu)先因素前提下，為何要賦予某一買受人債權的優(yōu)先地位，以及如何確定買受人的債權順位，尚需要進一步論證，也是本文力求解決的問題。

　�。ㄈ�）競價購買及變價受償說

　　在買受人均無法定優(yōu)先因素情形下，可由法院組織買受人自愿協(xié)商，采用競價方式確定房屋所有權歸屬，所得價款按比例償付其他買受人的債權;協(xié)商不成或競價不成，可以拍賣、變賣房屋，根據(jù)各買受人付款數(shù)額和應得賠償金額按比例分配所得價款，買受人受償不足部分另行判決出賣人承擔賠償責任劉保玉：“論多重買賣的法律規(guī)制——兼評《買賣合同司法解釋》第9、10條”，載《法學論壇》2013年第6期。。

　　競價購買及變價受償說，表面上為買受人提供了平等取得房屋所有權的機會，似乎公平對待了每位買受人，然而，由買受人確定房屋所有權歸屬，或者拍賣、變賣房屋，不但限制了出賣人履行合同與承擔違約責任的選擇權，而且侵犯了出賣人的物權處分權；采用競價方式確定房屋所有權歸屬，無異于人為解除了生效買賣合同的拘束力，無異于直接依據(jù)生效合同認定所有權變動，背離《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)、《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)的明確規(guī)定，以競得人支付大大高于約定價款的代價，為背信的出賣人賺得了高額利潤，既有悖司法的價值追求，也有違公眾認同的正義觀；拍賣、變賣后由買受人按比例受償，違背了出賣人特別是買受人的合同目的，人為增大了交易成本，損害了交易效率。此外，該說是否具有普適的可能性，值得懷疑。

　�。ㄋ模┏绦蛐越鉀Q方案說

　　既然實體法層面難以找到無懈可擊的解決方法，應當轉換思路從程序性規(guī)則中尋找突破口。如果買受人訴請“確認房屋所有權歸屬”，依據(jù)“不動產(chǎn)所有權以登記為準”規(guī)則，只要沒有辦理產(chǎn)權轉移登記，均作出“駁回訴訟請求”的確認判決。如果買受人訴請“出賣人辦理轉移登記手續(xù)”，僅需依據(jù)買賣合同審查是否享有給付請求權，有，則支持其訴請，反之，則駁回其訴請佟萌：“房屋多重轉讓中的權利保護順位問題”，載《中國檢察官》2013年第8期。。

　　程序性解決方案說體現(xiàn)了“不告不理”原則、私法自治原則與合同相對性原理，但其聚焦于單個合同的獨立性，著眼于解決問題的程序性，回避了客觀上存在的權利沖突。顧左右而言他的“確認之訴”解決方案，實乃多此一舉；忽視合同主體重疊與合同標的同一的“給付之訴”解決方案下，如果不同買受人的請求權均能成立，由于判決指向標的的同一，最終僅有某一買受人能獲得請求權的實現(xiàn)，在既有糾紛尚未化解的情況下，又導致勝訴買受人間新的權利沖突，引發(fā)未能實現(xiàn)請求權的買受人與出賣人間新的訴累。

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