《不動產(chǎn)管理/21世紀高等院校教材》：
　　第一章 不動產(chǎn)管理概述
　　【章節(jié)介紹】本章介紹不動產(chǎn)的含義與特征、不動產(chǎn)的類型，不動產(chǎn)業(yè)及其特點；不動產(chǎn)管理的含義、職能與管理模式；概述土地管理、房產(chǎn)管理的概念及其他不動產(chǎn)管理的對象與內(nèi)容。
　　第一節(jié) 不動產(chǎn)概述
　　一、不動產(chǎn)的含義與分類
　　不動產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基本條件，是一切經(jīng)濟活動的基礎和載體，為社會生活提供基本的生產(chǎn)和生活場所。盡管中國的不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，但不動產(chǎn)作為一種重要的資源和商品，已經(jīng)日益成為區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的重要財富。不動產(chǎn)不僅是國家財富的重要組成部分，更是居民家庭財富的主要形式之一。發(fā)達國家不動產(chǎn)財富占比可達到40%~50%，不動產(chǎn)因而有世界上最大的生意的說法。據(jù)報道，2006年，英國全國總財富達652500億英鎊（1英鎊≈9.4374元人民幣），其中住宅用不動產(chǎn)以391500億英鎊的價值，占到了總量的60%。在我國改革開放的30多年中，不動產(chǎn)業(yè)也逐步成長為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國經(jīng)濟增長作出了令世人矚目的貢獻。伴隨著不動產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，不動產(chǎn)利用規(guī)劃（戰(zhàn)略規(guī)劃）、價值評估、市場交易、租賃服務、投融資等活動也日益活躍，規(guī)模日益增大，不動產(chǎn)所創(chuàng)造的財富越來越大，對不動產(chǎn)管理與服務的潛在需求巨 大。
　�。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)的含義與特征
　　1. 不動產(chǎn)的含義
　　在國外不動產(chǎn)一詞常用real property和real estate，我國把不動產(chǎn)譯為immovable property。
　　不動產(chǎn)一詞最早源于英文“不動產(chǎn)”（real estate）。這個詞實際上產(chǎn)生于西班牙語“真實的”一詞，含義是“皇室的”。El Camino Real就是指皇室的馬路，而不動產(chǎn)是指皇室的資產(chǎn)。公元1500年左右，農(nóng)業(yè)時代結束，工業(yè)時代開始，權力不再基于土地和農(nóng)業(yè)。君主們認識到必須實行土地改革法案，允許農(nóng)民擁有土地。為此，皇室創(chuàng)造了對土地所有權的“納稅”和“抵押貸款”兩種衍生工具，成為讓平民融資并獲得土地的一種方式。稅收和抵押貸款就是不動產(chǎn)的衍生工具。當皇室認識到，金錢不再產(chǎn)生于土地而是產(chǎn)生于土地的“衍生工具”時，君主們建立了銀行，讓銀行管理新增加的事務，即不動產(chǎn)管理。
　　關于不動產(chǎn)的定義及其范圍，各國較多從民法的角度對不動產(chǎn)進行界定�！斗▏�民法典》第516條就規(guī)定“一切財產(chǎn)，或為動產(chǎn)，或為不動產(chǎn)�！钡�518條將不動產(chǎn)定義為：“土地及其建筑物依其性質(zhì)為不動產(chǎn)�！比鹗棵穹▽⒉粍赢a(chǎn)定義為：“不動產(chǎn)登記簿上已登記的獨立且持續(xù)的權利、礦山、土地的共有關系的所有部分。”《德國民法典》中并沒有使用“不動產(chǎn)”一詞，而是使用“不可動之物”，其通行的解釋是“地產(chǎn)”，在法典的第96條規(guī)定：“土地的主要組成部分，為定著于土地的物，特別是建筑物及與土地尚未分離的出產(chǎn)物�！笨梢姡�房屋等建筑物是地產(chǎn)的必要組成部分，與土地不可分割，突出了土地作為不動產(chǎn)核心的觀念。《意大利民法典》第812條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時附著于土地上的建筑物以及在—般情況下那些或是自然或是人為地與土地結為一體的物品是不動產(chǎn)。固定河巖或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊、浴場以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動產(chǎn)�！痹谟�國的法律中，不動產(chǎn)與廣義的土地等同，是指包括地面、地下和土地上空的一切財產(chǎn)。這里地面上的財產(chǎn)，除主要指房屋外，還包括定著其上的物，如生長著的植物等任何有意置于地表或埋在地下，認為應永遠定著于土地上的東西。有的國家法律規(guī)定不動產(chǎn)中包括農(nóng)作物，有的則不包括。有的對于農(nóng)作物還區(qū)別對待。如在美國法律中，關于植物為動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分標準為：按年計算并以人力生產(chǎn)的各類植物為動產(chǎn)，包括水果、苗圃花卉、短時期內(nèi)將伐樹木及已轉(zhuǎn)賣土地上的已收割或已成熟的農(nóng)作物。而常年生并立于土壤中的天然植物為不動產(chǎn)，包括喬木和灌木、已轉(zhuǎn)賣土地上的生長的樹木和無保留條件轉(zhuǎn)賣土地上生長期中的農(nóng)作物。所以，對不動產(chǎn)和動產(chǎn)的區(qū)別，要依據(jù)國家、地方法律的規(guī)定而確定。
　　盡管各國對不動產(chǎn)的表述不同，但都包含了土地、建筑物及土地上之定著物等基本要素。
　　我國在《物權法》第92條將不動產(chǎn)定義為：“不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第186條所作的解釋認為：“土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產(chǎn)。”建設部2003年發(fā)布《房地產(chǎn)業(yè)基本術語標準》中對不動產(chǎn)術語的定義為：不動產(chǎn)（immovable property）是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。
　　美國教科書《現(xiàn)代不動產(chǎn)》中對不動產(chǎn)的描述是：不動產(chǎn)是指擁有所有權的事物－所有者可以使用、控制或處置的事物。不動產(chǎn)包括有形土地、建筑物和附屬于土地的改良工事，從學術意義上講，不動產(chǎn)是指內(nèi)生于不動產(chǎn)所有權的法律權利、權益和利潤。也就是說，擁有土地不僅是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權利。通過立法程序和法庭司法、社會來具體確定這一系列權利，而且隨著時間的推移改變這些權利。比如分區(qū)規(guī)劃法令規(guī)定作為住宅的用地就限制其土地主人在這塊土地上建立工廠的權利。
　　我國教科書中對不動產(chǎn)也有相似的定義。在任紀軍編寫的《不動產(chǎn)經(jīng)營》一書中認為不動產(chǎn)又稱房地產(chǎn)（real estate），是指土地以及土地上的永久性的附著物及其所有者權利。在金儉編著的《中國不動產(chǎn)特權法：原理 規(guī)則 適用》一書中認為不動產(chǎn)是指位置不能移動或者移動位置后會引起性質(zhì)、形狀改變或降低其價值的財產(chǎn)。在牛建高主編的《不動產(chǎn)投資分析》一書中認為不動產(chǎn)是相對于動產(chǎn)而言的，它強調(diào)的是財產(chǎn)和權利載體在地理位置上的相對固定性（非移動性），具體是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟雙重屬性。
　　從上述各定義中，我們可以看到，不動產(chǎn)包含以下三層含義：首先，不動產(chǎn)是一種財產(chǎn)。它可能是自然財富如土地、土壤與植物資源，也可能是人力創(chuàng)造的財富如建筑物。其次，這種財產(chǎn)的位置是不能移動的。土地作為不動產(chǎn)的基礎總是固定于地球的某一位置。這類財產(chǎn)一旦移動位置就不是原來意義上的財產(chǎn)，因為這類財產(chǎn)一旦移動位置后，就會引起性質(zhì)、形狀的改變或者會降低其價值。房屋移動后，就不可能保持原來的面貌。當然，隨著科學技術的發(fā)展，這類財產(chǎn)有的位置移動后，仍能保持原有形狀，如活動房。但即便如此，該財產(chǎn)的屬性可能就此發(fā)生了變化。最后，這種財產(chǎn)是以法權形式進行交易，其管理有異于其他的一般動產(chǎn)，是通過系列的衍生物進行經(jīng)營與管理。
　　作為特殊商品的不動產(chǎn)具有自然和經(jīng)濟兩重屬性。
　　從自然屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)包括土地、建筑物及其他附著物。土地是包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間。建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。其他附著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。例如，排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。不動產(chǎn)雖然包括土地和建筑物等部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為不動產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于不動產(chǎn)，是不動產(chǎn)的一種存在形態(tài)。在總量上，土地是不動產(chǎn)的主要存在形態(tài)。
　　從經(jīng)濟屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會關系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。這時，不動產(chǎn)不僅僅表現(xiàn)為一種物，更表現(xiàn)為一種權益。權益是不動產(chǎn)自然體的衍生物，是無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。權利，即人們擁有的財產(chǎn)權利，在中國目前主要有所有權、使用權、抵押權、租賃權等各種不動產(chǎn)產(chǎn)權。不動產(chǎn)的各種經(jīng)濟活動的實質(zhì)就是其權屬（即產(chǎn)權）的運行過程。利益用益物權是指對他人所有物在一定范圍內(nèi)進行占有、使用、收益、處分的他物權。其特征為：標的物主要是不動產(chǎn)，以占有為前提，是他物權、期限物權、限制物權，是以使用、收益為目的的獨立物 權。
　　不動產(chǎn)的整體概念來看，不動產(chǎn)交易的標的是不動的土地、土地上的房屋及不可移動的資源物產(chǎn)，而交易的載體是產(chǎn)權及其屬性或權利關系。因此不動產(chǎn)的“產(chǎn)”實質(zhì)體現(xiàn)的是為一種權利關系，即產(chǎn)權。其中“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”是不動產(chǎn)的兩種主要涵蓋的內(nèi)容或形式，所以不動產(chǎn)在國內(nèi)通常稱為房地產(chǎn)，并且以一種產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的形式廣泛用于經(jīng)濟領域。“地產(chǎn)”一旦作為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)對象，也必然包括“房產(chǎn)”在內(nèi)或與房產(chǎn)相聯(lián)系，任何房地產(chǎn)經(jīng)濟活動最終會形成一定的不動產(chǎn)形式，必然與一定的權利關系或產(chǎn)權關系聯(lián)系在一起。
　　從不動產(chǎn)與房地產(chǎn)的關系來看，不同學科是有一定區(qū)別的。經(jīng)濟學上認為，不動產(chǎn)與房地產(chǎn)對交易標的及其權屬關系的描述是一致的，含義是大致相同的。在法學上，則不動產(chǎn)的含義要比房地產(chǎn)要更為寬泛。因為我國從權屬的角度來分，房地產(chǎn)僅是指建立在土地之上的房屋財產(chǎn)，它包括了房產(chǎn)與地產(chǎn)。法律規(guī)定，土地所有權歸國家所有，地產(chǎn)權只能轉(zhuǎn)讓使用權，不能出售所有權。因此房地產(chǎn)是房屋所有權與土地使用權的統(tǒng)一，房地產(chǎn)概念偏重于法律產(chǎn)權的范疇，并且界定清楚，而不動產(chǎn)還包括了非房屋體的土地之上的附著物。從管理學上，不管是純自然形態(tài)的土地不動產(chǎn)還是已屬于社會經(jīng)濟形態(tài)的商品化房地產(chǎn)，從管理對象的形態(tài)、權屬、管理目的和管理要求上，不動產(chǎn)和房地產(chǎn)也有很多的共性。在不同國家的體制與法律體系下，所使用的概念有所不同。在我國房地產(chǎn)業(yè)中不動產(chǎn)和房地產(chǎn)兩個詞常可以相互替換使用。本教材所采用是相對更為寬泛的不動產(chǎn)概念，在書中也同時使用房地產(chǎn)、土地、地產(chǎn)、房產(chǎn)、物業(yè)等詞，如第九章。
　　2. 不動產(chǎn)的特征
　　不動產(chǎn)是一種特殊的商品，除具有一般商品的共性外，還具有許多自身的特征。
　　（1）地理位置的固定性
　　土地和建筑物是不動產(chǎn)，具有不可移動性。在交易市場中，流動的不是土地和房屋實體，而是其相關的權益（或權利）。不可移動性是不動產(chǎn)與其他商品最大的區(qū)別，因而地理位置的交通通達性、用地性質(zhì)等均對不動產(chǎn)質(zhì)量、功能和價格的影響比其他商品更為顯著。這也就決定了不動產(chǎn)商品的異質(zhì)性和市場的地域性。
　�。�2）不可替代性
　　由于不動產(chǎn)地理位置的不可移動以及地形、地勢、周邊環(huán)境的差異性，因此，每一件不動產(chǎn)商品都是唯一的、獨特的、異質(zhì)的產(chǎn)品，具有不可替代性。相比之下，糧食、煤炭、石油等有形商品或者股票這種無形商品，都是可替代商品。對于購買者來說，得到一批同質(zhì)的商品中的任何一份都是沒有任何區(qū)別的。因此不動產(chǎn)交易形態(tài)多屬個別商品議價成交，不像其他商品（如股票、債券或黃金）有一集中交易價格指標，并且這種異質(zhì)性和一定時期內(nèi)各個分割市場的小量交易導致信息不暢。
　�。�3）消費品和投資品兼?zhèn)涞碾p重性
　　消費品（consumption goods）即購買者以消費、使用為主要目的，如面包、衣服等；資本品（capital goods）則不直接用于消費，它可作為未來生產(chǎn)其他財貨的中間投入，如機器、設備等。房地產(chǎn)既可用于居住、生活等消費活動，又可成為投資的工具，隨著人口的增長，房地產(chǎn)需求總量在不斷地增長，而土地總量卻是固定的，因此從宏觀來看，房地產(chǎn)的價格會不斷上升，使它具有保值、增值的功能，是現(xiàn)代社會防止通貨膨脹及貨物貶值的重要工具。由于現(xiàn)實中難以區(qū)分房地產(chǎn)的消費性和投資性，人們購買房地產(chǎn)的目的往往兩者兼而有之�？梢姡�除黃金及珠寶等外，不動產(chǎn)也是少數(shù)兼具消費品與資本品雙重特性的資產(chǎn)。
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