第一章不動產(chǎn)和不動產(chǎn)估價1
【學(xué)習(xí)目標】1
第一節(jié)不動產(chǎn)的含義1
一、不動產(chǎn)的定義1
二、不動產(chǎn)中的土地、建筑物和其他土地定著物的含義2
三、不動產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義5
四、不動產(chǎn)的其他名稱6
五、不動產(chǎn)的存在形態(tài)7
六、不動產(chǎn)的特性7
第二節(jié)不動產(chǎn)的類型9
一、按用途劃分的類型9
二、按開發(fā)程度劃分的類型10
三、按實物形態(tài)劃分的類型10
四、按權(quán)益狀況劃分的類型11
五、按是否產(chǎn)生收益劃分的類型12
六、按經(jīng)營使用方式劃分的類型12
第三節(jié)不動產(chǎn)估價的概念12
一、不動產(chǎn)估價的概念12
二、不動產(chǎn)估價概念中的關(guān)鍵術(shù)語13
三、不動產(chǎn)估價的意義14
【思考題】16
【練習(xí)題】16
【答案】18
【本章小結(jié)】19

第二章不動產(chǎn)價格及其影響因素20
【學(xué)習(xí)目標】20
第一節(jié)不動產(chǎn)價格的含義和形成條件20
一、不動產(chǎn)價格的含義20
二、不動產(chǎn)價格的形成條件21
第二節(jié)不動產(chǎn)價格的特征21
一、不動產(chǎn)價格對區(qū)位的敏感性22
二、不動產(chǎn)價格實質(zhì)上是不動產(chǎn)權(quán)益的價格23
三、不動產(chǎn)價格的形成時間較長23
四、不動產(chǎn)價格易受交易者的個別情況的影響23
五、不動產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格23
第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素24
一、不動產(chǎn)自身因素24
二、人口因素26
三、制度政策因素26
四、經(jīng)濟因素28
五、社會因素28
六、國際因素29
七、其他因素30
【思考題】30
【練習(xí)題】31
【答案】34
【本章小結(jié)】34

第三章不動產(chǎn)估價原則35
【學(xué)習(xí)目標】35
第一節(jié)不動產(chǎn)估價原則概述35
一、不動產(chǎn)估價原則的含義35
二、不動產(chǎn)估價原則的內(nèi)容35
三、不動產(chǎn)估價原則的作用36
第二節(jié)獨立、客觀、公正原則36
一、獨立、客觀、公正原則的含義36
二、獨立、客觀、公正原則的作用37
三、使用獨立、客觀、公正原則應(yīng)注意的事項37
第三節(jié)合法原則37
一、合法原則的含義37
二、合法原則的作用38
三、使用合法原則應(yīng)注意的事項38
第四節(jié)最高最佳利用原則39
一、最高最佳利用原則的含義39
二、最高最佳利用原則的作用40
三、使用最高最佳利用原則應(yīng)注意的事項41
第五節(jié)估價時點原則42
一、估價時點原則的含義42
二、估價時點原則的作用42
三、使用估價時點原則應(yīng)注意的事項42
第六節(jié)替代原則43
一、替代原則的含義43
二、替代原則的作用43
三、使用替代原則應(yīng)注意的事項44
【思考題】44
【練習(xí)題】44
【答案】47
【本章小結(jié)】47

第四章市場法48
【學(xué)習(xí)目標】48
第一節(jié)市場法概述48
一、市場法的概念48
二、市場法的理論依據(jù)49
三、市場法適用的范圍與條件49
四、市場法估價的操作步驟50
第二節(jié)市場法的應(yīng)用50
一、搜集交易實例50
二、選取可比實例51
三、建立比較基準52
四、交易情況修正54
五、交易日期調(diào)整56
六、不動產(chǎn)狀況調(diào)整57
七、求取比準價格58
第三節(jié)市場法總結(jié)和應(yīng)用舉例59
一、市場法總結(jié)59
二、應(yīng)用舉例60
【思考題】61
【練習(xí)題】61
【答案】65
【本章小結(jié)】66

第五章成本法67
【學(xué)習(xí)目標】67
第一節(jié)成本法概述67
一、成本法的含義67
二、成本法的理論依據(jù)67
三、成本法適用的估價對象和條件68
四、成本法估價的操作步驟68
第二節(jié)成本法的基本公式69
一、成本法最基本的公式69
二、適用于新開發(fā)土地的基本公式69
三、適用于舊的不動產(chǎn)的基本公式72
第三節(jié)建筑物的重新購建價格的求取72
一、重新購建價格的含義72
二、建筑物重新購建價格的分類和求取思路72
三、建筑物重新購建價格的求取方法73
第四節(jié)建筑物折舊的求取75
一、建筑物折舊的含義和原因75
二、建筑物折舊的求取方法76
三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題77
四、應(yīng)用舉例78
第五節(jié)應(yīng)用成本法涉及的有關(guān)規(guī)定79
一、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定79
二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定81
第六節(jié)成本法總結(jié)和應(yīng)用舉例81
一、成本法總結(jié)81
二、應(yīng)用舉例82
【思考題】82
【練習(xí)題】83
【答案】86
【本章小結(jié)】86

第六章收益法87
【學(xué)習(xí)目標】87
第一節(jié)收益法概述87
一、收益法的含義87
二、收益法的理論依據(jù)87
三、收益法適用的估價對象和條件88
四、收益法估價的操作步驟88
第二節(jié)收益法的公式88
一、報酬資本化法的公式88
二、直接資本化法的公式92
三、報酬資本化法與直接資本化法的比較93
第三節(jié)收益法公式中相關(guān)變量的求取94
一、收益期限的確定94
二、凈收益的求取94
三、報酬率的求取97
四、資本化率和收益乘數(shù)的求取98
第四節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)98
一、投資組合技術(shù)98
二、剩余技術(shù)99
第五節(jié)收益法總結(jié)和應(yīng)用舉例100
一、收益法總結(jié)100
二、應(yīng)用舉例101
【思考題】102
【練習(xí)題】103
【答案】106
【本章小結(jié)】106

第七章假設(shè)開發(fā)法108
【學(xué)習(xí)目標】108
第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述108
一、假設(shè)開發(fā)法的含義108
二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)108
三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件109
四、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟110
第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式110
一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式110
二、按估價對象和開發(fā)完成后的不動產(chǎn)狀況細化的公式111
三、按開發(fā)完成后的不動產(chǎn)經(jīng)營方式細化的公式112
第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的方法112
一、假設(shè)開發(fā)法的方法112
二、假設(shè)開發(fā)法計算中各參數(shù)的確定113
第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和應(yīng)用舉例115
一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)115
二、應(yīng)用舉例115
【思考題】117
【練習(xí)題】117
【答案】121
【本章小結(jié)】121

第八章長期趨勢法及其應(yīng)用122
【學(xué)習(xí)目標】122
第一節(jié)長期趨勢法的概述122
一、長期趨勢法的含義122
二、長期趨勢法的理論依據(jù)122
三、長期趨勢法適用的估價對象和條件122
四、長期趨勢法估價的操作步驟123
第二節(jié)數(shù)學(xué)曲線擬合法123
第三節(jié)平均增減量法124
第四節(jié)平均發(fā)展速度法125
第五節(jié)移動平均法126
一、簡單移動平均法126
二、加權(quán)移動平均法127
第六節(jié)指數(shù)修勻法127
【思考題】128
【練習(xí)題】128
【答案】131
【本章小結(jié)】131

第九章路線價法132
【學(xué)習(xí)目標】132
第一節(jié)路線價法概述132
一、路線價法的含義132
二、路線價法的理論依據(jù)132
三、路線價法的估價對象和條件133
四、路線價法的操作步驟134
第二節(jié)路線價的應(yīng)用134
一、劃分路線價區(qū)段134
二、設(shè)定標準臨街深度134
三、選取標準臨街宗地135
四、調(diào)查評估路線價135
五、制作臨街深度價格修正率表135
六、制作其他宗地條件修正系數(shù)表136
七、計算臨街土地的價值136
【思考題】137
【練習(xí)題】137
【答案】138
【本章小結(jié)】139

第十章其他地價評估140
【學(xué)習(xí)目標】140
第一節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評價140
第二節(jié)補地價的測算141
第三節(jié)高層建筑地價分攤142
【思考題】143
【練習(xí)題】143
【答案】145
【本章小結(jié)】145

第十一章不動產(chǎn)估價制度146
【學(xué)習(xí)目標】146
第一節(jié)國內(nèi)不動產(chǎn)估價的制度146
一、不動產(chǎn)估價制度的概念146
二、制度產(chǎn)生的背景146
三、制度的主要內(nèi)容147
四、我國不動產(chǎn)估價制度148
第二節(jié)國外不動產(chǎn)估價制度150
一、英國不動產(chǎn)估價制度151
二、美國不動產(chǎn)估價制度153
三、德國不動產(chǎn)估價制度156
第三節(jié)國際評估準則157
一、國際評估標準委員會產(chǎn)生背景及其宗旨157
二、國際評估準則的內(nèi)容體系158
三、國際評估準則的職業(yè)道德159
【思考題】159
【本章小結(jié)】159

第十二章不動產(chǎn)估價程序160
【學(xué)習(xí)目標】160
第一節(jié)不動產(chǎn)估價程序概述160
一、不動產(chǎn)估價程序的含義160
二、不動產(chǎn)估價程序的作用160
第二節(jié)獲取估價業(yè)務(wù)161
一、估價業(yè)務(wù)來源渠道161
二、不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形162
第三節(jié)受理估價委托163
一、受理估價委托概述163
二、明確估價基本事項164
三、估價委托書和估價委托合同165
第四節(jié)制定估價作業(yè)方案166
一、估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容166
二、制定估價作業(yè)方案的思路166
第五節(jié)搜集估價所需資料168
第六節(jié)實地查勘估價對象169
第七節(jié)分析估價對象價值170
第八節(jié)測算估價對象價值170
第九節(jié)判斷估價對象價值170
第十節(jié)撰寫估價報告171
一、估價報告的含義171
二、估價報告的質(zhì)量171
三、估價報告的形式171
四、估價報告的組成171
第十一節(jié)內(nèi)部審核估價報告174
第十二節(jié)交付估價報告174
第十三節(jié)估價資料歸檔175
【思考題】175
【練習(xí)題】176
【答案】178
【本章小結(jié)】178

附錄179
附錄一房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法179
附錄二城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見185
附錄三《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》節(jié)選［條文說明］GB/T 50899—2013187
附錄四房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見199

參考文獻202