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房地產(chǎn)估價(jià)(全國高等院校土木與建筑專業(yè)十二五創(chuàng)新規(guī)劃教材)
本書全面介紹了房地產(chǎn)估價(jià)的理論和方法,主要包括不動產(chǎn)的概念、不動產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)的程序、房地產(chǎn)估價(jià)方法等,并列舉了實(shí)際案例,及一定數(shù)量的思考題或習(xí)題。為了鞏固房地產(chǎn)估價(jià)方法的學(xué)習(xí),還設(shè)置了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容。
本書可以作為高等職業(yè)學(xué)校土地與房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)的教材、工程施工管理人員的參考用書,同時(shí)也可以作為土地與房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試人員的參考用書。
估價(jià)行業(yè)起源于傳統(tǒng)的市場經(jīng)濟(jì),但其迅速發(fā)展則得益于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大。目前,國際上不動產(chǎn)評估業(yè)已經(jīng)基本形成了兩大評估體系。第一大體系以英國為代表,評估內(nèi)容以不動產(chǎn)評估為主,評估目的重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)為編制財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù),評估準(zhǔn)則中側(cè)重于采用市場價(jià)值概念,認(rèn)為會計(jì)與評估密不可分。第二大體系以美國為代表,評估內(nèi)容以綜合評估為主,評估目的重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)為資產(chǎn)交易、企業(yè)價(jià)值評估目的服務(wù),評估準(zhǔn)則中側(cè)重于采用最高最佳的市場價(jià)值概念,認(rèn)為會計(jì)與評估是兩種獨(dú)立的業(yè)務(wù)。美國不僅不動產(chǎn)評估發(fā)展歷史悠久,而且非不動產(chǎn)評估,如企業(yè)價(jià)值評估、無形資產(chǎn)評估、機(jī)器設(shè)備評估、動產(chǎn)評估等也有著長足的發(fā)展。美國的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》包含了資產(chǎn)評估行業(yè)的各個專業(yè)領(lǐng)域,是一部典型的綜合性評估準(zhǔn)則,不動產(chǎn)評估是其中的重要內(nèi)容之一。
不動產(chǎn)估價(jià)起源于英國,目前仍然保持著以土地、房屋、在建工程等不動產(chǎn)估價(jià)為主要評估內(nèi)容的特色。英國不動產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可分為政府管理下的估價(jià)體系和民間自律性估價(jià)體系兩類。政府管理下的不動產(chǎn)估價(jià)體系主要為政府征稅目的服務(wù),民間自律性估價(jià)體系承攬征稅目的以外的不動產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。英國的評估準(zhǔn)則是英國皇家特許測量師協(xié)會與另外兩家規(guī)模較小的協(xié)會共同出版的《評估與估價(jià)指南》(被稱為“紅皮書”)。美國評估行業(yè)由美國評估師協(xié)會(ASA)、評估學(xué)會(AI)等眾多評估專業(yè)協(xié)會,在其各自領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行行業(yè)自律性管理,分別制定本協(xié)會的人員資格標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則,各大協(xié)會分頭發(fā)展,沒有形成統(tǒng)一的評估師資格標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則。美國政府對評估行業(yè)實(shí)行的是自由競爭、市場化管理。 我國內(nèi)地與香港特別行政區(qū)及臺灣地區(qū)的土地制度不同,不動產(chǎn)估價(jià)制度也各有特點(diǎn)。我國香港特別行政區(qū)不動產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá),與之相適應(yīng),不動產(chǎn)評估業(yè)也很發(fā)達(dá),并具有良好的社會聲譽(yù)。香港的評估業(yè)協(xié)會是香港測量師學(xué)會。要成為香港測量師學(xué)會的專業(yè)會員,必須完成香港測量師學(xué)會認(rèn)可的大學(xué)測量專業(yè)學(xué)位課程。之后必須在專業(yè)測量師指導(dǎo)下,進(jìn)行不少于兩年的在職專業(yè)工作實(shí)習(xí)。實(shí)習(xí)期滿,考生可以向?qū)W會報(bào)考專業(yè)職能評核(Assessment of Professional Competence,APC)作為最后評核,評核通過才能成為專業(yè)會員。香港測量師學(xué)會的專業(yè)會員,分為資深會員(Fellow)及會員(Associate)。測量師須按指定的方式向香港的測量師注冊管理局申請注冊,注冊局可運(yùn)用自己的酌情決定權(quán)要求申請人接受一項(xiàng)筆試,成為注冊測量師后方可執(zhí)業(yè)。 臺灣地區(qū)不動產(chǎn)估價(jià)有官方估價(jià)和民間估價(jià)兩種情況:臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)官方估價(jià)由縣市政府地政局或所轄的地政事務(wù)所負(fù)責(zé),估價(jià)的技術(shù)規(guī)程為《地價(jià)調(diào)查估價(jià)規(guī)則》。官方所采用的規(guī)定地價(jià)有兩種:公告地價(jià)與公告土地現(xiàn)值。 伴隨著土地交易、房屋買賣與租賃、課稅等活動,我國不動產(chǎn)估價(jià)活動已有上千年的歷史。20世紀(jì)50年代至70年代末,我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)私有制被取消,房地產(chǎn)買賣、租賃等不動產(chǎn)交易活動被禁止,不動產(chǎn)估價(jià)活動隨之消失。1978年以后,我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)過渡,推行了城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化改革,不動產(chǎn)估價(jià)活動得以復(fù)興,不動產(chǎn)估價(jià)制度建設(shè)得到高度重視,不動產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得到快速發(fā)展,主要表現(xiàn)在以下幾方面。 (1) 確立了不動產(chǎn)估價(jià)的法律地位,相關(guān)法律、法規(guī)逐步健全。 1994年頒布的《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”,第58條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”,取得房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格要通過國家執(zhí)業(yè)資格考試;房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)均為行政許可,未經(jīng)行政許可,擅自從事房地產(chǎn)估價(jià)活動屬于違法行為,從此,房地產(chǎn)評估成為我國的一項(xiàng)法定制度。建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部等政府部門對不動產(chǎn)估價(jià)行為發(fā)布了一系列行政法規(guī)和行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),不動產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律、法規(guī)正在逐步健全(見表1)。 (2) 建立了不動產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可制度。 2003年12月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》(國辦發(fā)〔2003〕101號文),明確規(guī)定了根據(jù)目前我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格,其中注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師位列其中,其他四類是注冊資產(chǎn)評估師、礦業(yè)權(quán)評估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員和舊機(jī)動車鑒定估價(jià)師。2004年7月1日起實(shí)施的《國務(wù)院對確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第142號),規(guī)定不動產(chǎn)價(jià)格評估人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定和價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定為除法律、行政法規(guī)規(guī)定以外確需保留的行政許可。 (3) 分別制定了土地和房地產(chǎn)估價(jià)的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范了不動產(chǎn)估價(jià)行為。 不動產(chǎn)具有固定性、長期使用性、大量投資性、易受政策限制、時(shí)間價(jià)值變動性、非標(biāo)準(zhǔn)化及相互影響性等特點(diǎn),其價(jià)值評估難度很大,評估技術(shù)要求很高。為規(guī)范不動產(chǎn)評估行為,國家分別制定了土地、房地產(chǎn)估價(jià)等執(zhí)業(yè)規(guī)范,土地方面的估價(jià)規(guī)范有《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》兩個國家標(biāo)準(zhǔn),《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);房地產(chǎn)方面的估價(jià)規(guī)范有《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等;資產(chǎn)評估中有關(guān)不動產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范有《不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則》。這些估價(jià)規(guī)范對相關(guān)的估價(jià)術(shù)語、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)的職業(yè)道德等做了明確規(guī)定。 (4) 確定了行業(yè)監(jiān)管主管部門,建立了不動產(chǎn)估價(jià)的行業(yè)協(xié)會組織。 國家建設(shè)部和國土資源部分別是房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)行業(yè)的行政主管部門。不動產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性管理組織有中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、中國土地估價(jià)師協(xié)會,這兩個行業(yè)組織除了自律管理外,還協(xié)助主管部門開展相關(guān)的行政監(jiān)管工作,如估價(jià)師資格考試、注冊、繼續(xù)教育、估價(jià)人員資格和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定等。 中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的前身是成立于1994年8月的中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會,2004年7月變更為現(xiàn)名。它是全國性的房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織,依法對房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行自律管理,現(xiàn)為國際測量師聯(lián)合會(FIG)全權(quán)團(tuán)體會員。其主要宗旨是開展房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)研究、交流、教育及宣傳活動,擬訂并推行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則,加強(qiáng)行業(yè)自律管理,開展國際交流合作,不斷提升房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)人員及機(jī)構(gòu)的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平,維護(hù)其合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。 中國土地估價(jià)師協(xié)會成立于1994年5月,業(yè)務(wù)主管部門為中華人民共和國國土資源部,是由具有土地估價(jià)資格從事土地估價(jià)工作的組織和個人自愿結(jié)成,屬于全國性的非營利性社會團(tuán)體法人。其工作職責(zé)主要有:搞好會員自律,配合行政主管部門落實(shí)行業(yè)管理;引導(dǎo)機(jī)構(gòu)發(fā)展,規(guī)范機(jī)構(gòu)管理;擴(kuò)大協(xié)會規(guī)模,提供會員服務(wù);研究技術(shù)理論,制定專業(yè)指引;凈化估價(jià)環(huán)境,拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域;開展國際合作,提升社會影響;加強(qiáng)協(xié)同配合,聯(lián)系同業(yè)協(xié)會共同發(fā)展。 (5) 完善了不動產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系,拓寬了不動產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域。 確立了市場比較法、收益還原法、成本法等基礎(chǔ)的不動產(chǎn)估價(jià)方法,在此基礎(chǔ)上發(fā)展的剩余法、路線價(jià)法、長期趨勢法等理論與方法也已比較成熟。市場比較法的基本思想是一項(xiàng)不動產(chǎn)的價(jià)值相當(dāng)于它在正常的市場條件下可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。收益還原法的核心是必須將所有未來收益在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值估計(jì)出來。當(dāng)根據(jù)市場交易習(xí)慣需要通過替代成本確定評估標(biāo)的物的價(jià)值時(shí),應(yīng)該采用成本法,成本價(jià)值主要由土地價(jià)值、建筑價(jià)值和其他設(shè)施的價(jià)值共同組成。 不動產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在政府監(jiān)管下,不斷加強(qiáng)行業(yè)自律,提高業(yè)務(wù)水平、拓展服務(wù)領(lǐng)域、增加服務(wù)透明度和公眾監(jiān)督力度,已建立了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師信用檔案,并在其學(xué)會網(wǎng)站上公示,不動產(chǎn)估價(jià)行業(yè)公信力不斷提高,其不動產(chǎn)估價(jià)結(jié)果為房地產(chǎn)交易、土地征收補(bǔ)償、抵押貸款、不動產(chǎn)保險(xiǎn)、損害賠償以及稅收等提供價(jià)值參考依據(jù),此外還有為適應(yīng)新的會計(jì)準(zhǔn)則而進(jìn)行的公允價(jià)值評估、為適應(yīng)《物權(quán)法》而進(jìn)行的損害賠償?shù)墓纼r(jià),以及為配合物業(yè)稅出臺而進(jìn)行的估價(jià)。不動產(chǎn)估價(jià)在促進(jìn)不動產(chǎn)公平交易、維護(hù)社會穩(wěn)定、防范金融風(fēng)險(xiǎn)等方面起著舉足輕重的作用。 (6) 形成了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價(jià)市場,加強(qiáng)了國際交流與合作。 2000年以前,我國不動產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)是隸屬于其業(yè)務(wù)主管部門或國家機(jī)關(guān)的事業(yè)單位,2000年4月,建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求“凡從事房地產(chǎn)價(jià)格評估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),目前隸屬或掛靠在政府部門的,均要在人員、財(cái)務(wù)、職能、名稱等方面與之徹底脫鉤”。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)脫鉤后,按照《公司法》、《合伙企業(yè)法》等有關(guān)規(guī)定改制為由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司、合伙制性質(zhì)的企業(yè)。不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)改制后,打破了政府部門壟斷估價(jià)業(yè)務(wù)的局面,形成了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價(jià)市場。估價(jià)機(jī)構(gòu)通過公平參與市場競爭,提高了業(yè)務(wù)水平,形成一批管理先進(jìn)、業(yè)務(wù)精良、信譽(yù)好、品牌知名度高的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)。 為了提高業(yè)務(wù)水平,在內(nèi)地開展合作與交流的同時(shí),我國估價(jià)師協(xié)會也開展了廣泛的國際交流與合作,如中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會現(xiàn)為國際測量師聯(lián)合會(FIG)全權(quán)團(tuán)體會員,2003年11月4日與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書等。2006年中國土地估價(jià)師協(xié)會與英國皇家特許測量師學(xué)會在北京簽署合作諒解備忘錄。涉及的合作內(nèi)容主要包括:中國土地估價(jià)師和英國皇家特許測量師可通過學(xué)習(xí)雙方指定或認(rèn)可的課程,或經(jīng)雙方認(rèn)定的相應(yīng)考試的簡易程序,成為英國皇家特許測量師或中國土地估價(jià)師;雙方估價(jià)出版物及專業(yè)信息的交流與交換,鼓勵雙方會員建立適當(dāng)?shù)慕涣魍緩剑昏b別國際上估價(jià)領(lǐng)域的最佳操作方法,并共享有關(guān)知識;為估價(jià)專業(yè)的發(fā)展與網(wǎng)絡(luò)化合作提供機(jī)會和內(nèi)容;鼓勵雙方開展互利活動和創(chuàng)新。這些國際交流與協(xié)作提高了我國不動產(chǎn)估價(jià)理論和技術(shù)水平,促進(jìn)了我國評估準(zhǔn)則的國際接軌進(jìn)程,拓寬了我國不動產(chǎn)估價(jià)師的國際影響和服務(wù)范圍。 經(jīng)過多年的發(fā)展,盡管我國不動產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)初步建立了相關(guān)法律、法規(guī)體系和評估標(biāo)準(zhǔn),建立了政府監(jiān)管為主、政府監(jiān)管和行業(yè)自律相結(jié)合的行業(yè)管理制度,建立和完善了不動產(chǎn)估價(jià)師考試和資格認(rèn)證制度,形成了一定規(guī)模的行業(yè)隊(duì)伍,加強(qiáng)了國際交流與合作,不動產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了良性發(fā)展軌道并取得了很大進(jìn)展。但我們同時(shí)也應(yīng)該清醒地看到,我國不動產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與英、美等發(fā)達(dá)國家相比,與國際評估準(zhǔn)則相比,與我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和快速融入世界經(jīng)濟(jì)對評估行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域多樣性、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一致性、服務(wù)質(zhì)量高超性相比,尚存在很大差距。 本書由趙淑芹任主編并負(fù)責(zé)統(tǒng)稿,張俠、郭愛請任副主編,具體分工如下:第1、2、3章由秦嶺、趙淑芹編寫;第4、9、10章由張俠編寫;第5、7章由郭愛請編寫;第6章由齊志國編寫;第8、11章由王月霞編寫;附錄由趙淑芹編寫;前言由劉巧芹編寫。本書中引用了不動產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域大量研究成果,如國家法規(guī)類的《土地管理法》、《物權(quán)法》等條款,國家標(biāo)準(zhǔn)類的《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》等條款,教材類的艾建國和吳群主編的《不動產(chǎn)估價(jià)》、葉劍平等編著的《房地產(chǎn)估價(jià)》等內(nèi)容,考試類的土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師考試用書《土地估價(jià)方法與實(shí)務(wù)》的計(jì)算題,在此謹(jǐn)向相關(guān)作者致以誠摯的謝意。 由于水平有限,有關(guān)理論、要求還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步總結(jié)和完善。讀者在使用過程中如有建議或意見,請來信與編者聯(lián)系,電子信箱:1013038107@qq.com。 編 者
第1章 不動產(chǎn)概述1
1.1 不動產(chǎn)的內(nèi)涵2 1.1.1 動產(chǎn)與不動產(chǎn)2 1.1.2 不動產(chǎn)實(shí)物與權(quán)益5 1.2 不動產(chǎn)的特性8 1.2.1 自然特性8 1.2.2 社會經(jīng)濟(jì)特性10 1.3 不動產(chǎn)類別劃分14 1.3.1 土地利用現(xiàn)狀分類14 1.3.2 不動產(chǎn)分類14 本章小結(jié)19 復(fù)習(xí)思考題19 第2章 不動產(chǎn)估價(jià)概述21 2.1 不動產(chǎn)估價(jià)的基本知識22 2.1.1 不動產(chǎn)估價(jià)的含義22 2.1.2 不動產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)23 2.1.3 不動產(chǎn)估價(jià)的必要性26 2.2 不動產(chǎn)估價(jià)要素28 2.2.1 估價(jià)當(dāng)事人28 2.2.2 估價(jià)目的29 2.2.3 估價(jià)時(shí)點(diǎn)30 2.2.4 估價(jià)對象30 2.2.5 價(jià)值類型31 2.2.6 估價(jià)依據(jù)31 2.2.7 估價(jià)假設(shè)32 2.2.8 估價(jià)原則32 2.2.9 估價(jià)程序32 2.2.10 估價(jià)方法33 2.2.11 估價(jià)結(jié)果33 2.3 不動產(chǎn)估價(jià)原則34 2.3.1 合法原則34 2.3.2 最高最佳使用原則34 2.3.3 替代原則34 2.3.4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則35 2.3.5 動態(tài)原則35 2.3.6 綜合原則35 2.4 不動產(chǎn)估價(jià)程序35 2.4.1 準(zhǔn)備階段35 2.4.2 實(shí)施階段36 2.4.3 完成階段37 本章小結(jié)38 復(fù)習(xí)思考題39 第3章 不動產(chǎn)估價(jià)的價(jià)格影響因素41 3.1 一般因素42 3.1.1 社會因素43 3.1.2 經(jīng)濟(jì)因素45 3.1.3 制度(行政)因素47 3.2 區(qū)域因素49 3.2.1 城市不同功能分區(qū)因素49 3.2.2 城市不同功能區(qū)的環(huán)境因素50 3.3 個別因素51 3.3.1 土地個別因素51 3.3.2 建筑物個別因素52 本章小結(jié)54 復(fù)習(xí)思考題54 第4章 市場比較法55 4.1 市場比較法的基本概念和理論56 4.1.1 基本概念56 4.1.2 理論依據(jù)57 4.1.3 使用條件和范圍57 4.2 市場比較法的計(jì)算方法57 4.2.1 搜集交易實(shí)例58 4.2.2 選取可比實(shí)例59 4.2.3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)61 4.2.4 交易情況修正62 4.2.5 交易日期調(diào)整63 4.2.6 房地產(chǎn)狀況調(diào)整64 4.2.7 求取比準(zhǔn)價(jià)格66 4.3 市場比較法總結(jié)67 本章小結(jié)73 復(fù)習(xí)思考題73 第5章 收益還原法77 5.1 收益還原法的概念、理論與方法78 5.1.1 收益還原法的概念78 5.1.2 收益還原法的原理79 5.1.3 收益還原法的特點(diǎn) 與適用范圍79 5.1.4 計(jì)算公式80 5.1.5 估價(jià)步驟82 5.2 收益還原法的應(yīng)用87 5.2.1 依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格87 5.2.2 依據(jù)房地收益求取土地價(jià)格88 5.2.3 依據(jù)房地收益求取建筑物價(jià)格89 本章小結(jié)90 復(fù)習(xí)思考題90 第6章 成本法93 6.1 成本法概述94 6.1.1 成本法的定義和目的94 6.1.2 成本法的應(yīng)用范圍95 6.1.3 成本法的基本步驟96 6.2 成本法的成本類型97 6.2.1 重建成本和重置成本97 6.2.2 直接成本和間接成本97 6.3 成本法的折舊99 6.3.1 折舊的定義99 6.3.2 折舊的類型和原因100 6.3.3 計(jì)算折舊的方法103 6.4 成本法的應(yīng)用106 6.4.1 成本法的基本方法106 6.4.2 成本法在不同類型不動產(chǎn)項(xiàng)目評估中的使用109 本章小結(jié)112 復(fù)習(xí)思考題112 第7章 剩余法113 7.1 剩余法的概念、理論與方法114 7.1.1 剩余法的含義和相關(guān)概念114 7.1.2 剩余法的基本原理115 7.1.3 剩余法的特點(diǎn)及適用范圍116 7.1.4 計(jì)算公式117 7.1.5 估價(jià)步驟118 7.2 剩余法的應(yīng)用120 7.2.1 剩余法評估土地價(jià)格120 7.2.2 剩余法測算開發(fā)商的預(yù)期利潤122 7.2.3 剩余法確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)122 本章小結(jié)123 復(fù)習(xí)思考題123 第8章 路線價(jià)法125 8.1 路線價(jià)法概述126 8.1.1 路線價(jià)法的含義126 8.1.2 路線價(jià)法的基本原理127 8.1.3 路線價(jià)法的估價(jià)對象和條件128 8.2 路線價(jià)法的估價(jià)步驟128 8.2.1 劃分路線價(jià)區(qū)段128 8.2.2 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度129 8.2.3 確定標(biāo)準(zhǔn)宗地129 8.2.4 調(diào)查評估路線價(jià)129 8.2.5 制作價(jià)格修正率表130 8.2.6 計(jì)算各宗地價(jià)格130 8.3 制作價(jià)格修正率表130 8.3.1 制作深度指數(shù)表130 8.3.2 其他宗地條件修正系數(shù)表的編制133 8.4 路線價(jià)法的總結(jié)與運(yùn)用134 8.4.1 路線價(jià)法總結(jié)134 8.4.2 路線價(jià)法的計(jì)算公式134 8.4.3 路線價(jià)法的應(yīng)用135 本章小結(jié)140 復(fù)習(xí)思考題140 第9章 地價(jià)評估及高層建筑地價(jià)的分?jǐn)?43 9.1 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)144 9.1.1 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念144 9.1.2 基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)途徑和主要作用145 9.1.3 城市基準(zhǔn)地價(jià)評估的方法和步驟146 9.2 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)148 9.2.1 農(nóng)用地地價(jià)的概念148 9.2.2 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的評估對象和技術(shù)途徑148 9.2.3 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的程序148 9.2.4 樣點(diǎn)地價(jià)平均法149 9.2.5 定級指數(shù)模型法151 9.2.6 基準(zhǔn)地塊評估法153 9.2.7 基準(zhǔn)地價(jià)的確定154 9.3 基準(zhǔn)地價(jià)更新155 9.3.1 一般要求155 9.3.2 技術(shù)途徑155 9.3.3 范圍和方法運(yùn)用155 9.3.4 更新基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表156 9.3.5 對基準(zhǔn)地價(jià)的再認(rèn)識156 9.4 宗地價(jià)格評估157 9.4.1 宗地價(jià)格評估157 9.4.2 基準(zhǔn)地價(jià)修正法159 9.5 高層建筑地價(jià)的分?jǐn)?60 9.5.1 基本概念160 9.5.2 可供選擇的分?jǐn)偡椒?61 本章小結(jié)165 復(fù)習(xí)思考題165 第10章 長期趨勢法167 10.1 長期趨勢法概述168 10.1.1 基本概念168 10.1.2 理論依據(jù)168 10.2 長期趨勢法的使用條件與計(jì)算方法169 10.2.1 使用條件和范圍169 10.2.2 計(jì)算步驟170 10.3 長期趨勢法的主要模式171 10.3.1 平均增減趨勢法171 10.3.2 移動平均趨勢法172 10.3.3 數(shù)學(xué)曲線擬合法173 10.3.4 指數(shù)修勻法174 本章小結(jié)176 復(fù)習(xí)思考題176 第11章 撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告179 11.1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的要求和形式180 11.1.1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的要求180 11.1.2 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的形式181 11.2 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容182 11.2.1 封面182 11.2.2 目錄182 11.2.3 致委托人函182 11.2.4 房地產(chǎn)評估師聲明183 11.2.5 估價(jià)的假設(shè)和限制條件183 11.2.6 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告183 11.2.7 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告184 11.2.8 附件184 11.3 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫185 11.3.1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫的要求185 11.3.2 對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作主體的要求185 11.3.3 對詞義和語句的要求186 本章小結(jié)188 復(fù)習(xí)思考題188 附錄191 附錄1 房屋192 附錄2 房產(chǎn)圖195 附錄3 建筑工程圖195 附錄4 房屋面積196 附錄5 房產(chǎn)稅198 附錄6 利息199 附錄7 利率202 附錄8 利息率與收益率203 附錄9 折現(xiàn)率與貼現(xiàn)率203 附錄10 現(xiàn)金流量與凈現(xiàn)值205 附錄11 建筑物折舊的求取206 參考文獻(xiàn)213
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