一、商業(yè)地產(chǎn)與萬達商業(yè)地產(chǎn)特色

商業(yè)地產(chǎn)，狹義上特指用于零售商業(yè)以及商務用途的房地產(chǎn)，以區(qū)別于滿足居住功能的住宅地產(chǎn)、滿足工業(yè)生產(chǎn)功能的工業(yè)地產(chǎn)、滿足倉儲物流功能的物流地產(chǎn)等。廣義上，區(qū)別于所有自用的居住物業(yè)，泛指所有受供需規(guī)律影響，以物業(yè)租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。

商業(yè)地產(chǎn)按具體用途劃分可細分為零售、辦公、酒店、公寓等類型。各個類型在選址、運營、效益等方面都有各自獨特的規(guī)律。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有三個階段：初級階段是開發(fā)公司階段，中級是投資公司的階段，最高級的是金融公司階段。真正的商業(yè)地產(chǎn)實際上是金融公司資產(chǎn)證券化階段。

首先是開發(fā)公司階段，商業(yè)地產(chǎn)的投資商絕大部分是由做住宅的房地產(chǎn)商轉型而來，它們把做住宅的思維帶到商業(yè)地產(chǎn)的模式當中，將商鋪做分割銷售。這種實際上不是地產(chǎn)公司，是開發(fā)公司。

第二階段是投資階段，可以是零售企業(yè)，也可以是開發(fā)企業(yè)，甚至是其他類型的公司，在實踐當中認識到銷售商鋪不可行，改成只租不售，統(tǒng)一招租，追求長期性的穩(wěn)定。

第三階段是金融公司資產(chǎn)證券化階段，這時候的商業(yè)地產(chǎn)不再是房地產(chǎn)企業(yè)行為，而是金融公司將資產(chǎn)證券化的行為。這時候的購物中心的投資商和運營商，有90%都是金融公司。金融公司發(fā)行債券和股票，從市場上看是長期的資金選擇項目，由證券機構、證監(jiān)會、交易所來嚴格監(jiān)督。由于按照資產(chǎn)證券化來設計，這種投資才是真正的商業(yè)地產(chǎn)。

二、萬達廣場的核心和綜合效益

萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的城市綜合體，是不同商業(yè)地產(chǎn)類型集聚，形成獨特商圈，相互依托共同經(jīng)營的獨特商業(yè)地產(chǎn)形式。

在多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎上，萬達廣場得到持續(xù)發(fā)展和逐步完善，成為匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能與業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。它將不同的業(yè)態(tài)融為一體，形成良好的互動作用，為共同繁榮創(chuàng)造條件。

從建設及運營的角度來看，萬達廣場圍繞終端消費者的需求，通過功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動，并以全新理念打造商業(yè)室內(nèi)步行街，使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪之間形成有機聯(lián)系，引導來訪者合理流動，滿足他們休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求。

從社會生活角度來看，萬達廣場是現(xiàn)代化城市生活方式的代名詞與標志物。在萬達廣場中，消費者溫飽層次之上的精神與物質文化生活需求得以完整滿足，并被激發(fā)出更高層次的個性追求；消費體驗成為消費者與社會和城市的情感聯(lián)系，它幫助消費者找到自身定位，獲得安全感與滿足感。

（一）訂單地產(chǎn)

“訂單地產(chǎn)”是萬達廣場投資與建設的核心模式，它包括四個方面：聯(lián)合協(xié)議，共同參與，平均租金和先租后建。

首先，萬達通過與著名商家簽署聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定共同的目標城市、經(jīng)營的面積規(guī)模和租金條件。由于合作商家共同參與了目標城市的選定、具體選址、規(guī)劃設計與技術三方面的研究與協(xié)調，因此每個項目在正式開發(fā)前就獲得了合作伙伴的認可。然后萬達再與合作伙伴以城市等級確定平均租金，簡化合同洽談步驟，以加快業(yè)務發(fā)展的速度。以上工作確定了目標城市、項目的面積與租金，萬達在開工前與商家簽署協(xié)議，然后再正式投入建設。

這種國內(nèi)首創(chuàng)的開發(fā)理念，為萬達在激烈競爭中爭取了市場空間，成為近十年萬達廣場規(guī)�；�快速擴張的法寶。

（二）綜合效益一個標準萬達廣場城市綜合體為社會創(chuàng)造的綜合效益包括：

（1）帶動產(chǎn)業(yè)結構調整；

（2）有效拉動消費需求；

（3）完善城市區(qū)域功能；

（4）創(chuàng)造大量就業(yè)崗位；

（5）創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。

每一個城市的每一座萬達廣場，已不單是一組建筑，它還展現(xiàn)了城市建設成就；它是一個有特色的場所，容納市民的大量活動；它已然成為一種日常生活方式，實現(xiàn)物質和精神的交融；它還是一個舞臺，展示了社會價值的進步方向和人們的追求�！耙蛔�萬達廣場，一個城市中心”，萬達廣場已成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史中最輝煌的成就。