當(dāng)好友知道我為了專心寫這本書而選擇裸辭時，吃驚地問我：現(xiàn)在還
有幾個人會去讀書？又有幾個人會在買房之前去耐著性子買本書來讀？你做
這些，值得嗎？
在這個時代里，能夠沉下心來讀完一本書的人確實越來越少，更何況是
一本關(guān)于房產(chǎn)的工具書。但當(dāng)你打開這本書時，便證明你并不是人群中
的大多數(shù)。本書就是為了這樣的你而寫就的。
我之所以想要撰寫這本書，只是因為這些內(nèi)容在我的腦海里已經(jīng)翻騰許
久，只得將它們?nèi)績A瀉而出。就像《月亮與六便士》里的主人公斯特
里克蘭德，他并不是冷酷無情，而是被夢想擊中后，只能義無反顧地追
尋一樣。我也如著了魔一般，在清華大學(xué)出版社的吳雷編輯通過知乎的私信
聯(lián)系上我，并希望我寫一本關(guān)于指導(dǎo)買房人的圖書后，這個想法就一直
縈繞在我的心頭，最終我毅然地選擇辭職，并將這本書的內(nèi)容用自己的雙手
從腦海里搬運出來。
市面上有不少從經(jīng)濟學(xué)、城市規(guī)劃乃至投資炒房角度論述房產(chǎn)的書籍，
卻罕有一本以自住為目標的買房指南，更難找到一本房產(chǎn)營銷從業(yè)者從
自身經(jīng)歷與視角出發(fā)的房產(chǎn)揭秘書。這本書中，提出了一些問題，也回
答了許多問題，力圖幫你解決實際買房過程中遇到的諸多困惑。
自從通過校園招聘成為房產(chǎn)營銷管理培訓(xùn)生的那一天起，我就一直全職
或兼職從事著房地產(chǎn)營銷相關(guān)工作。從甲方到乙方，再到買房咨詢師
與房產(chǎn)內(nèi)容創(chuàng)作者，這一路走來，我懂得了買房最重要的并不是預(yù)測房
價漲跌，而是針對買房人的實際情況，做出最適合自身的購房決策。
理查德·道金斯（Richard Dawkins ）在《自私的基因》一書的序言中提到，
他在寫作時腦海中會出現(xiàn)三位假想的讀者：第一位讀者是不太熟悉相關(guān)領(lǐng)域
的一般人；第二位讀者是個有些挑剔的專業(yè)人士；第三位讀者則是從外行向
內(nèi)行過渡的學(xué)生。而我在寫作的過程中也不斷地思考，如何讓這本書可以同
時面對這三類讀者：如何向一個從未買過房的年輕人，通俗易懂且有干貨地
傳授買房經(jīng)驗；如何向一個從業(yè)者，精確新穎且不拖沓地提供房地產(chǎn)內(nèi)容；
如何讓一個對房產(chǎn)有所研究的投資人，循序漸進且有深度地加深對房地產(chǎn)的
認知。
我十分肯定：若你通讀并實踐了書中的方法，在買房過程中一定會比其
他人少花很多冤枉錢。同時，這本書不僅是一部實用的買房指南，更是
一部寫給年輕人的房地產(chǎn)行業(yè)科普書。希望你在通讀本書后，可以大致把握
中國房地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，至少不會把崩盤掛在嘴邊。這本書，還是一部
寫給有理想、有抱負的房地產(chǎn)從業(yè)者們俯視全局的著作，幫助他們學(xué)會從客
戶角度思考問題，實現(xiàn)職場的快速發(fā)展。
通過鑒往，能夠知來，所以我引用了不少既往的數(shù)據(jù)、觀點，甚至是費
孝通先生那跨越百年，卻依舊閃光的文字。通過他國的發(fā)展路徑，也利于預(yù)
測出未來中國的房地產(chǎn)發(fā)展進程，于是我也找來了美國、日本、德國、法國
的相關(guān)案例。一段段真實的買房經(jīng)歷，可輔助讀者進行買房決策，于是我也
在書中穿插了自己在做房產(chǎn)咨詢師時，遇到的若干真實購房案例。
威爾（Will ）和愛麗爾·杜蘭特（Ariel Durant）在《世界文明史》中寫道：
文明就像一條筑有河岸的河流，河流中流淌的鮮血是人們相互殘殺、
偷竊、爭斗的結(jié)果，這些通常就是歷史學(xué)家們所記錄的內(nèi)容。而他們沒有注
意的是，在河岸上，人們建立家園，相親相愛，養(yǎng)育子女，歌唱，譜寫詩歌，
甚至創(chuàng)作雕塑。
房地產(chǎn)行業(yè)亦然。在過去一段時間，我們過多地關(guān)注房價的漲跌，卻忽
略了房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在邏輯，忽略了房子所承載的家庭與生活意義。買房很
簡單，難的是去理解行業(yè)、讀懂時代，以及不忘初心地坦蕩過一生。
羊迪
2019 年7 月
第一部分
當(dāng)年輕人在談?wù)摲慨a(chǎn)時，他們在談些什么
第1章 站在房產(chǎn)大門外的年輕人房價很高，又怎樣？ 3
1.1 為什么大多數(shù)年輕人談房產(chǎn)而色變？ 4
1.2 房價這么高，是誰在買房？ 6
1.2.1 為什么當(dāng)?shù)厝说馁I房比例這么高？ 7
1.2.2 為什么中國買房人平均年齡更為年輕？ 7
1.3 為什么中國的房價這么高？ 8
1.4 為什么德國的房價那么低？ 16
1.5 年輕人該如何面對房價？ 18
第2章 生活于出租屋中的年輕人未曾漂泊，不足以談人生 21
2.1 租房青年之中介奇緣 21
2.2 遇到租房侵權(quán)，應(yīng)該怎么辦？ 26
2.3 當(dāng)今房客處于一個怎樣的租房時代？ 28
2.4 未來可不可以一輩子租房？ 30
第3章 輾轉(zhuǎn)于城市間的年輕人大城市的床，小城鎮(zhèn)的房 32
3.1 用于輔助決策的城市數(shù)據(jù)與排名 33
3.2 關(guān)于城市，你需要了解的一些真相 36
3.3 評判城市時需要考慮的客觀因素 41
3.4 選擇城市時需要考慮的主觀因素 43
3.5 一個北漂的肺腑之言 44
第
4
章 從事于房地產(chǎn)的年輕人有人的地方，便有江湖 46
4.1 真實的房產(chǎn)營銷人 47
4.2 一套房產(chǎn)的房價構(gòu)成 49
4.3 跌宕起伏的房產(chǎn)歷史 56
4.4 房地產(chǎn)泡沫與金融危機 61
第二部分
人生首套房操作指南
第
5
章 如何判斷買房時機？ 71
5.1 自身：我該買房嗎？ 71
5.1.1 猶豫不決的買房人 72
5.1.2 智豬博弈決策是否買房 72
5.1.3 量化買房需求指數(shù) 75
5.2 市場：何時能買房？ 77
5.2.1 如何預(yù)測房價？ 78
5.2.2 關(guān)于房價有哪些假說？ 87
5.3 買房的最佳時機是什么時候？ 90
5.3.1 買新房的最佳時機 90
5.3.2 買二手房的最佳時機 93
5.3.3 關(guān)于買房最佳時機的其他判斷 95
第
6
章 如何選擇好房子？ 97
6.1 形形色色的房產(chǎn) 97
6.1.1 大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房 98
6.1.2 公房：軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、校產(chǎn)房 100
6.1.3 商業(yè)用地上的建筑：商鋪、商住、商辦 100
6.1.4 居住用地上的住宅：平層、洋房、疊拼、聯(lián)排 102
6.1.5 不同政策的住宅：經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競房 104
6.1.6 房屋狀態(tài)：房改房、抵賬房、法拍房 106
6.1.7 建筑形態(tài)：塔樓、板樓、板塔結(jié)合 107
6.1.8 建筑結(jié)構(gòu)：磚混、框架、剪力墻、鋼結(jié)構(gòu) 111
6.2 什么才叫戶型好？ 112
6.2.1 男女老幼，各有所愛 113
6.2.2 客、臥、廚、衛(wèi)，逐一評說 114
6.2.3 復(fù)式躍層，各有不同 117
6.2.4 優(yōu)質(zhì)戶型，一網(wǎng)打盡 118
6.2.5 戶型選擇，快速決策 126
6.3 什么才叫物業(yè)好？ 128
6.4 什么才叫樓盤好？ 130
6.4.1 容積率與樓間距 130
6.4.2 綠化率、綠地率、層高、凈高與得房率 132
6.4.3 樓層：一層頂層，層層比較 133
6.4.4 房屋位置與梯戶比 136
6.4.5 自采暖VS 集中供暖 136
6.5 什么才叫地段好？ 137
6.5.1 地理上的好地段 137
6.5.2 工作上的好地段 139
6.5.3 生活上的好地段 140
6.5.4 教育上的好地段 141
6.5.5 交通上的好地段 143
6.5.6 配套上的好地段 144
6.6 什么才叫風(fēng)水好？ 145
第
7
章 如何準備買房子？ 148
7.1 羅列購房資源 148
7.1.1 金錢：確認自己的首付及月供能力 149
7.1.2 時間：明確可以使用的時間與精力 151
7.1.3 人員：尋找自己的買房顧問 151
7.2 明確購房需求 152
7.3 提升購房認知 155
7.3.1 購房簡明流程 155
7.3.2 年輕人首套房購房須知 156
7.3.3 房產(chǎn)小白購房須知 158
7.3.4 自住性住宅購房須知 159
7.3.5 投資性住宅購房須知 160
7.3.6 制訂購房計劃可參照的方法 161
7.4 制訂購房計劃 162
第
8
章 如何選購新房？ 166
8.1 如何選擇樓盤與搜尋信息？ 167
8.2 如何選房、看房與避開套路？ 172
8.2.1 到達售樓處前的準備工作 172
8.2.2 到達售樓處后，有哪些流程與陷阱？ 174
8.3 如何砍價以爭取最大優(yōu)惠？ 180
8.4 火熱的開盤 184
8.4.1 開盤的各種套路 184
8.4.2 如何在開盤時選房 186
8.5 買車位的注意事項 186
第
9
章 如何選購二手房？ 190
9.1 是否應(yīng)該找房產(chǎn)中介？ 190
9.1.1 房產(chǎn)中介的罪與罰 190
9.1.2 如何選擇好中介？ 193
9.2 買二手房前的知識儲備 196
9.2.1 新房VS二手房 196
9.2.2 滿二唯一VS滿五唯一 198
9.3 買二手房的流程與注意事項 200
9.3.1 如何線上選房，決勝于千里之外 200
9.3.2 如何線下看房，練就火眼金睛 202
9.3.3 如何查看產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確保萬無一失 205
9.4 二手房如何砍價？ 207
第10
章 如何簽約與付款？ 211
10.1 如何做出正確的買房決策？ 211
10.1.1 確認手中意向房源的可靠度與豐富度 211
10.1.2 做出正確決策的重要原則 213
10.1.3 買房決策的操作路徑 214
10.2 如何簽約與付款？ 216
10.2.1 簽約與付款時的操作建議 216
10.2.2 新房的簽約與付款 218
10.2.3 二手房的簽約與付款 225
10.3 買房中的付款與貸款 235
10.3.1 付款的主要方式 236
10.3.2 首套房付款方式建議 238
10.4 買房中除房款外的各種費用
10.4.1 買新房的各種費用 241
10.4.2 買二手房的各種費用 243
240
10.5 房產(chǎn)證應(yīng)寫誰的名字？ 244
10.5.1 關(guān)于加名的真實案例 245
10.5.2 只寫一人名字 246
10.5.3 寫二人或以上的名字 248
第11
章 如何驗房與收房？ 250
11.1 新房收房 250
11.1.1 關(guān)于新房收房的真實案例 250
11.1.2 新房收房前的注意事項 251
11.1.3 新房收房流程 253
11.1.4 新房驗房注意事項 254
11.1.5 精裝房收房時如何驗房？ 255
11.1.6 毛坯房收房時如何驗房？ 257
11.1.7 收房后的系列操作 257
11.2 二手房收房 258
寫在最后 260
主要參考文獻 261
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