第1章 資產(chǎn)評(píng)估概述
學(xué)習(xí)導(dǎo)讀
引例 資產(chǎn)評(píng)估的認(rèn)知
1.1 資產(chǎn)評(píng)估概述
1.2 資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)涵
1.3 資產(chǎn)評(píng)估的目的與價(jià)值類型
1.4 資產(chǎn)評(píng)估的原則
1.5 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)
1.6 資產(chǎn)評(píng)估程序
本章概要
單元訓(xùn)練
第2章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
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引例 評(píng)估方法存爭(zhēng)議
2.1 市場(chǎng)法
2.2 收益法
2.3 成本法
2.4 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇
本章概要
單元訓(xùn)練
第3章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估
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引例 機(jī)器設(shè)備轉(zhuǎn)讓中的評(píng)估
3.1 機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述
3.2 成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用
3.3 市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用
本章概要
單元訓(xùn)練
第4章 房地產(chǎn)評(píng)估
學(xué)習(xí)導(dǎo)讀
引例 某酒店的評(píng)估
4.1 房地產(chǎn)評(píng)估概述
4.2 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
4.3 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用
4.4 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用
4.5 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用
4.6 房地產(chǎn)評(píng)估中的其他方法
本章概要
單元訓(xùn)練
第5章 無形資產(chǎn)評(píng)估
學(xué)習(xí)導(dǎo)讀
引例 四環(huán)生物專利轉(zhuǎn)讓之爭(zhēng)
5.1 無形資產(chǎn)評(píng)估概述
5.2 無形資產(chǎn)評(píng)估的方法
5.3 專利資產(chǎn)及專有技術(shù)評(píng)估
5.4 商標(biāo)權(quán)評(píng)估
5.5 版權(quán)評(píng)估
5.6 商譽(yù)評(píng)估
本章概要
單元訓(xùn)練
第6章 長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估
學(xué)習(xí)導(dǎo)讀
引例 長(zhǎng)安電子集團(tuán)現(xiàn)代企業(yè)改制中的長(zhǎng)期投資評(píng)估
6.1 概述
6.2 債券評(píng)估
6.3 長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估
6.4 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估
本章概要
單元訓(xùn)練
第7章 資源資產(chǎn)評(píng)估
學(xué)習(xí)導(dǎo)讀
引例 資源資產(chǎn)評(píng)估與一般資產(chǎn)評(píng)估一樣嗎
7.1 資源資產(chǎn)評(píng)估概述
7.2 礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估
7.3 森林資源資產(chǎn)評(píng)估
本章概要
單元訓(xùn)練
第8章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估
學(xué)習(xí)導(dǎo)讀
引例 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)用
8.1 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估概述
8.2 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估
8.3 債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估
8.4 貨幣性資產(chǎn)及其他流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估
本章概要
單元訓(xùn)練
第9章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估
學(xué)習(xí)導(dǎo)讀
引例 奔馳與克萊斯勒汽車公司合并評(píng)估
9.1 企業(yè)價(jià)值評(píng)估概述
9.2 收益法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的運(yùn)用
9.3 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的其他方法
9.4 評(píng)估的披露
本章概要
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第10章 資產(chǎn)評(píng)估綜合操作實(shí)務(wù)
學(xué)習(xí)導(dǎo)讀
引例 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的形成
10.1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
10.2 資產(chǎn)評(píng)估工作底稿的編制
10.3 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)檔案
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參考文獻(xiàn)
《資產(chǎn)評(píng)估(第二版)》:
4.1.1房地產(chǎn)及其特性
1.房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、照明、空調(diào)、電梯、通訊等設(shè)備)等組成的整合體;其他地上定著物是指附著于土地、建筑物上,與土地、建筑物不可分離,或者雖然可以分離,但分離不經(jīng)濟(jì),或者分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)完整性或功能,或者房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)明顯受到損害的部分,如樹木、花草,埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施,建造于地上的道路、圍墻等。因此房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩部分。
房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分,并不意味著只有土地和建筑物合成一體時(shí),才稱為房地產(chǎn),單純的土地或建筑物都是房地產(chǎn),是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài),房地產(chǎn)只是一種統(tǒng)稱。因此在房地產(chǎn)評(píng)估中,評(píng)估對(duì)象有三種,即土地(也稱地產(chǎn))、建筑物和房地合一(也稱房產(chǎn)),當(dāng)然在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中單純的以建筑物作為評(píng)估對(duì)象的情形比較少見。
房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面。物質(zhì)實(shí)體是其中看得見、摸得著的部分,是房地產(chǎn)權(quán)益的載體;權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱。房地產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)實(shí)體與房地產(chǎn)權(quán)益的綜合體。房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評(píng)估,同一房地產(chǎn)實(shí)體由于所載權(quán)益的不同,會(huì)有不同的價(jià)格。
2.房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)的特性決定著房地產(chǎn)的價(jià)格特征、市場(chǎng)特征以及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的特殊規(guī)律性。房地產(chǎn)特性是指房地產(chǎn)有別于其他類型資產(chǎn)的特殊性質(zhì)。房地產(chǎn)的特性既源于土地的特性,又與建于其上的建筑物有關(guān),由于土地是大自然的產(chǎn)物是永久性的,建筑物為人工所建造,它定著于土地上,因此房地產(chǎn)的特性主要取決于土地,是以土地特性為基礎(chǔ)的。房地產(chǎn)的特性是土地和建筑物各自特性的綜合,其主要有以下幾個(gè)方面:
。1)位置固定性。土地的位置具有不可移動(dòng)性,建筑物是建造于土地之上的,故一般也不能移動(dòng),這就使房地產(chǎn)的位置具有固定性。房地產(chǎn)的位置固定性派生出了房地產(chǎn)的區(qū)域性和個(gè)別性,即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的,即使兩處房屋建筑物一模一樣,也會(huì)因其坐落的區(qū)域和位置不同,周圍環(huán)境的不同等,而形成兩宗實(shí)質(zhì)上不同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)位置的固定性和個(gè)別性使得房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全的替代,同種房地產(chǎn)的大量供應(yīng)是不可能的,從而房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng),只能是有限競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)價(jià)格是千差萬別的。房地產(chǎn)的位置固定性,決定了任何i宗房地產(chǎn)都只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi),而且要受制于其所在的空間環(huán)境(鄰里和區(qū)域經(jīng)濟(jì)),因此房地產(chǎn)市場(chǎng)只能是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)(一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)),而不存在全國(guó)性市場(chǎng)。房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是當(dāng)?shù)氐,存在著區(qū)域之間的差異性。
(2)使用長(zhǎng)期性。土地效用具有持久性,建筑物的壽命一般可達(dá)數(shù)十年甚至上百年,因此房地產(chǎn)一般具有較長(zhǎng)的使用壽命。值得注意的是,在我國(guó),房地產(chǎn)自然方面的使用長(zhǎng)期性,要受到有限期的土地使用權(quán)的制約。根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī),公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的,土地使用權(quán)在規(guī)定年限內(nèi)可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),土地使用權(quán)期滿,需要辦理延期使用手續(xù),否則土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓最高年限有如下規(guī)定:居住用地70年,工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年,綜合或者其他用地50年。了解這一點(diǎn)很重要,土地使用權(quán)期限長(zhǎng)短影響著房地產(chǎn)價(jià)格。
(3)投資大量性。房地產(chǎn)的開發(fā)投資所需的資金數(shù)量往往很大,每平方米建筑面積的開發(fā)成本少則數(shù)百元,多則數(shù)千元甚至在萬元以上,這樣使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格也往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他生產(chǎn)要素或消費(fèi)品的市場(chǎng)交易價(jià)格,例如目前市場(chǎng)上購(gòu)買一套商品住宅房一般需數(shù)10萬元,而一幢商業(yè)辦公樓的價(jià)格則往往在數(shù)百萬元或數(shù)千萬元甚至數(shù)億元以上。
。4)影響因素多樣性。房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn),要受到許多因素的制約和影響。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外,社會(huì)因素以及周邊環(huán)境等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)起到很大的影響作用。從社會(huì)因素看,政府的城市規(guī)劃,具體規(guī)定了房地產(chǎn)的用途和使用強(qiáng)度(容積率、覆蓋率、建筑高度、綠地率等)。從周邊環(huán)境的角度看,任何房地產(chǎn)的效用和價(jià)值都要受到周邊環(huán)境的影響,特別是周邊房地產(chǎn)用途的影響。良好的周邊環(huán)境可以提高該區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)值,而惡劣的周邊環(huán)境,則可使該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值下降。影響房地產(chǎn)效用發(fā)揮及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)的因素還有許多,如政府的房地產(chǎn)政策、住房制度、社會(huì)有效需求等。
。5)保值增值性。隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)的價(jià)格呈不斷的上升走勢(shì),即房地產(chǎn)具有保值增值性。引起房地產(chǎn)增值的原因:一方面是人口和收入的增加,對(duì)房地產(chǎn)的需求增加,從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升;另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量及房屋建造的標(biāo)準(zhǔn)等的要求在不斷提高,使得房地產(chǎn)的開發(fā)投入在增加。此外,通貨膨脹的存在也促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升。
……