第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計稅務(wù)基礎(chǔ)篇

第1章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述全圖解

1.1 通俗概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點

1.2 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按開發(fā)類型分類

1.3 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程

1.4 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特殊性

1.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設(shè)置

1.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目表

1.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用的會計科目

1.6 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建賬流程

1.6.1 總分類賬

1.6.2 日記賬

1.6.3 明細(xì)分類賬

1.6.4 備查賬簿

1.7 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)流程

常用單據(jù)及案例索引

表1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目表

表1.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司的總分類賬格式

表1.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存現(xiàn)金日記賬格式

表1.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行存款日記賬格式

表1.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收賬款明細(xì)賬格式

表1.6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原材料明細(xì)賬格式

表1.7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本明細(xì)賬格式

表1.8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用明細(xì)賬格式

表1.9 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各階段應(yīng)納稅種及稅率

案例1.1 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司先建立總分類賬

案例1.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司從銀行取出備用金

案例1.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)收到個人房款

案例1.4 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司購買建筑用原材料

案例1.5 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司，支付地塊、前期工程費、該項目的水電費

第2章 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段及前期調(diào)研階段業(yè)務(wù)實操

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段業(yè)務(wù)

2.1.1 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊規(guī)定

2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)

2.1.3 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)核定流程

2.1.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)年檢

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段會計處理

2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次出資會計處理

2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次出資會計處理真賬實操

2.2.3 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增資會計處理

2.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段開發(fā)費的會計處理

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初始階段納稅處理

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)公司前期調(diào)研階段會計及納稅處理

2.5 熱點難點問題解答

2.5.1 土地投資是否繳納營業(yè)稅、土地增值稅

2.5.2 投資于政府土地改造項目是否繳納營業(yè)稅

2.5.3 籌建期的業(yè)務(wù)招待費可否稅前扣除

2.5.4 以不動產(chǎn)投資入股的稅務(wù)問題

常用單據(jù)及案例索引

表2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同資質(zhì)審批及經(jīng)營范圍

表2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢

表2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本（或股本）的增減變動表

表2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本公積的概念與核算內(nèi)容

案例2.1 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司以貨幣資金出資

案例2.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司以非貨幣資金出資

案例2.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司投入非貨幣資產(chǎn)價值高于注冊資本

案例2.4 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司接受第三方投入資本

案例2.5 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本或者股本

案例2.6 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司將盈余公積轉(zhuǎn)為實收資本或者股本

案例2.7 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行股票增資

案例2.8 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬憑證和相關(guān)發(fā)票做會計處理

案例2.9 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司印花稅處理

案例2.10 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司前期的調(diào)研費用處理

案例2.11 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司未成功獲取土地時調(diào)研費處理

第3章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地階段

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地階段業(yè)務(wù)概述

3.1.1 圖解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)主要方式

3.1.2 與土地所有權(quán)與使用權(quán)制度相關(guān)的制度

3.1.3 閑置土地處置制度

3.1.4 閑置土地處置方案

3.1.5 閑置土地相關(guān)處罰規(guī)定

3.1.6 土地使用權(quán)期限

3.1.7 其他用途土地限制政策

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地階段納稅處理

3.2.1 契稅

3.2.2 耕地占用稅

3.2.3 土地使用稅

3.2.4 印花稅

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地階段會計處理

3.3.1 確認(rèn)土地使用權(quán)會計處理

3.3.2 發(fā)生拆遷補償費會計處理

3.3.3 用于賺取租金的土地使用權(quán)

3.4 熱點難點問題解答

3.4.1 房地產(chǎn)企業(yè)收到拆遷補償款的財稅處理

3.4.2 取得土地支付的土地開發(fā)成本如何計繳契稅

3.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地涉稅問題

3.4.4 以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的稅務(wù)處理與納稅籌劃

3.4.5 通過股權(quán)收購間接獲取土地的涉稅問題

3.4.6 通過資產(chǎn)收購獲取土地的涉稅問題

3.4.7 通過招、拍、掛 獲取土地的涉稅問題

3.4.8 企業(yè)租用政府的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

3.4.9 工業(yè)用地上如何操作轉(zhuǎn)非工業(yè)物業(yè)

常用單據(jù)及案例索引

表3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同資質(zhì)審批及經(jīng)營范圍

表3.2 閑置土地處置方案

表3.3 閑置土地罰則

表3.4 土地使用權(quán)屆滿時處理方式

表3.5 其他關(guān)于土地用途政策

案例3.1 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的契稅會計處理

案例3.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司為建造自用辦公樓購買土地使用權(quán)的契稅會計處理

案例3.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司購置耕地土地使用權(quán)的會計處理

案例3.4 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司在持有土地期間繳納土地使用稅

案例3.5 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅

案例3.6 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司確認(rèn)取得的土地使用權(quán)會計處理

案例3.7 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司拆遷補償費會計處理

案例3.8 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司用于賺取租金的土地使用權(quán)會計處理

案例3.9 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府給予的拆遷補償款的會計處理

案例3.10 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府給予的拆遷補償款少于實際發(fā)生拆遷補償支出會計處理

案例3.11 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司以房換地問題的會計處理

案例3.12 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司以地補路問題的會計處理

第4章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)

4.1.1 項目的報批報建手續(xù)

4.1.2 項目的施工建設(shè)具體工作

4.1.3 工程竣工驗收備案的辦理

4.1.4 產(chǎn)權(quán)初始登記

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段成本費用核算

4.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算程序

4.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算程序的運用

4.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段應(yīng)設(shè)置的會計科目

4.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本核算舉例

4.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋開發(fā)成本核算

4.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施開發(fā)成本核算

4.3.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用核算

4.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自營開發(fā)工程會計核算

4.4.1 自營工程材料費核算

4.4.2 自營工程人工費核算

4.4.3 自營工程機械使用費核算

4.4.4 自營工程輔助生產(chǎn)費用的核算

4.4.5 自營工程成本核算程序小結(jié)

4.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外包工程會計核算

4.5.1 投標(biāo)保證金的核算

4.5.2 預(yù)付備料款、工程款的核算

4.5.3 質(zhì)量保證金的核算

4.6 職工薪酬會計核算

4.6.1 職工薪酬核算的內(nèi)容

4.6.2 應(yīng)付職工薪酬的核算

4.7 開發(fā)產(chǎn)品會計核算

4.7.1 應(yīng)設(shè)置哪些會計賬戶核算

4.7.2 開發(fā)產(chǎn)品的核算

4.7.3 周轉(zhuǎn)房的核算

4.8 開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本估算

4.8.1 建設(shè)項目投資估算

4.8.2 房地產(chǎn)項目投資與總成本費用估算

4.8.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用構(gòu)成估算

4.8.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營收入測算

4.8.5 房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的估算

4.8.6 房地產(chǎn)開發(fā)項目稅金估算

4.8.7 借款還本付息的估算

4.9 開發(fā)建設(shè)階段納稅及納稅業(yè)務(wù)的會計處理

4.9.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅的會計處理

4.9.2 甲供材涉稅處理

4.9.3 其他稅種

4.10 熱點難點問題解答

4.10.1 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險而只收取固定利益的合作建房清算 單位的確定

4.10.2 營業(yè)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)分甲供設(shè)備和甲供材

常用單據(jù)及案例索引

表4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建手續(xù)表

表4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設(shè)工作

表4.3 開發(fā)建設(shè)階段應(yīng)設(shè)置的會計科目

表4.4 青源市ES60114地塊開發(fā)產(chǎn)品成本歸集分配表

表4.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋分類

表4.6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大成本項目對應(yīng)的業(yè)務(wù)類型

表4.7 開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表

表4.8 配套設(shè)施分類表

表4.9 開發(fā)間接費用組成、歸集和結(jié)轉(zhuǎn)表

表4.10 開發(fā)間接費用分配表

表4.11 自營工程特點及成本核算表

表4.12 自營工程材料費用分配表

表4.13 自營工程機械使用費分配表

表4.14 自營工程輔助生產(chǎn)費用明細(xì)賬

表4.15 自營工程輔助生產(chǎn)費用分配表

案例4.1 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算程序

案例4.2 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司土地出讓金、拆遷償費、勘察設(shè)計費、地下管道安裝工程費和編制開發(fā)產(chǎn)品成本卡

案例4.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司依據(jù)土地開發(fā)成本歸集分配表會計處理

案例4.4 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司自用土地開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)會計處理

案例4.5 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房A、商品房B和周轉(zhuǎn)房發(fā)生業(yè)務(wù)

案例4.6 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司各配套設(shè)施發(fā)生有關(guān)支出

案例4.7 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)間接費

案例4.8 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司自營工程材料費用合作

案例4.9 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司人工費核算

案例4.10 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司機械使用費核算

案例4.11 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司輔助生產(chǎn)費用的核算

案例4.12 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司投標(biāo)保證金的核算

案例4.13 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)付備料款、工程款的核算

案例4.14 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司按期結(jié)算預(yù)付備料款、工程款的核算

案例4.15 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司質(zhì)量保證金的核算

案例4.16 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)付職工薪酬的核算

案例4.17 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)竣工驗收單所做的會計處理

案例4.18 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)產(chǎn)品的核算

案例4.19 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司周轉(zhuǎn)房的核算

案例4.20 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司投資與總成本費用估算

案例4.21 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅的計算實操

案例4.22 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司計算應(yīng)納土地增值稅的稅額

案例4.23 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司借款利息的計算

案例4.24 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司編制項目借款還本付息估算表

案例4.25 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司印花稅會計處理

案例4.26 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司甲供材涉稅處理

第5章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段

5.1 圖示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段

5.1.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念、條件及方式

5.1.2 商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售

5.1.3 商品房自行銷售與委托銷售

5.1.4 商品房一次性付款、分期付款、按揭付款

5.1.5 商品房銷售流程

5.1.6 銷售其他建筑物

5.1.7 代建工程

5.1.8 其他業(yè)務(wù)

5.2 轉(zhuǎn)讓及銷售階段納稅處理

5.2.1 營業(yè)稅及附加稅費：應(yīng)稅行為

5.2.2 營業(yè)稅及附加稅費：計稅依據(jù)

5.2.3 營業(yè)稅及附加稅費：稅目稅率

5.2.4 營業(yè)稅及附加稅費：應(yīng)納稅額的計算

5.2.5 營業(yè)稅及附加稅費：納稅義務(wù)發(fā)生的時間

5.2.6 營業(yè)稅及附加稅費：營業(yè)稅納稅地點

5.2.7 印花稅

5.2.8 土地增值稅：征收范圍

5.2.9 土地增值稅：征收方式

5.2.10 土地增值稅：納稅地點

5.2.11 土地增值稅：納稅申報

5.2.12 企業(yè)所得稅：季（或月）度預(yù)繳

5.2.13 企業(yè)所得稅：匯算清繳

5.3 土地增值稅清算

5.3.1 土地增值稅的清算程序

5.3.2 土地增值稅的清算單位

5.3.3 土地增值稅的清算條件

5.3.4 土地增值稅自行清算：稅率

5.3.5 土地增值稅自行清算：應(yīng)納稅額的計算

5.3.6 土地增值稅自行清算：稅收優(yōu)惠

5.3.7 土地增值稅自行清算：土地增值稅清算申報

5.3.8 土地增值稅自行清算：清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

5.4 轉(zhuǎn)讓及銷售階段會計處理

5.4.1 應(yīng)設(shè)置的會計賬戶

5.4.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計核算

5.4.3 商品房銷售的會計核算：商品房預(yù)售的會計處理

5.4.4 商品房銷售的會計核算：商品房銷售的會計處理

5.4.5 商品房銷售的會計核算：特殊情況下商品房銷售的處理

5.4.6 面積差的會計核算

5.4.7 代建工程的會計核算：收取手續(xù)費方式的代建工程

5.4.8 代建工程的會計核算：實行劃撥結(jié)算方式的代建工程

5.4.9 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他業(yè)務(wù)的會計核算

5.4.10 土地增值稅的會計核算

5.5 熱點難點問題解答

5.5.1 銷售以按揭方式購買的住房，期間支付的貸款利息，是否可以在轉(zhuǎn)讓所得中扣除

5.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)之前，需向國土管理局征地測量事務(wù)所支付測繪費、交易費等費用，并取得相關(guān)發(fā)票。這些費用能否作為取得土地使用權(quán)所支付的金額在計算土地增值稅時扣除

5.5.3 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司自2008年起承擔(dān)政府部分經(jīng)濟適用房的建設(shè)項目，從事開發(fā)的經(jīng)濟適用房需要繳納土地增值稅嗎

5.5.4 職工集資建房是否應(yīng)繳納土地增值稅

5.5.5 用于出租的商業(yè)用房是否需要繳納土地增值稅

5.5.6 房地產(chǎn)企業(yè)VIP卡抵房款是否繳納土地增值稅

5.5.7 三個疑難問題分析

5.5.8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房進行對外投資，在計算土地增值稅時，應(yīng)如何確認(rèn)對外投資房產(chǎn)的收入

5.5.9 土地增值稅清算時，地下車庫車位可售建筑面積與已售建筑面積如何確定

5.5.10 人人樂房地產(chǎn)開發(fā)公司清算后尾盤銷售是否需要重新計算增值率

5.5.11 人人樂房