《法律專家為民說法系列叢書：法律專家教您如何買賣房屋不上當(dāng)》：
　　按揭貸款是當(dāng)前商品房買賣中經(jīng)常采取的付款方式。房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人簽訂商品房買賣合同，購房者支付首付款后，在辦理按揭貸款的過程中，銀行經(jīng)過資格審查有可能作出拒絕貸款的決定。由于貸款失敗，購房者往往不具備購買能力，在要求開發(fā)商退房的情況下，經(jīng)常遭到開發(fā)商拒絕。更有甚者，開發(fā)商拒絕返還首付款。那么，買受人未能取得商品房抵押貸款，開發(fā)商與其簽訂的商品房買賣合同到底應(yīng)該如何處理？
　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
　　根據(jù)該司法解釋，買受人未能獲得銀行貸款時能否解除合同，應(yīng)該具體區(qū)別對待：
　　第一種情況，因買受人自身的原因，例如買受人怠于履行辦理貸款的義務(wù)，或者沒有向銀行提供相應(yīng)的資信證明等情況，買受人不能要求解除合同，同時還需承擔(dān)未能按時支付購房款的違約責(zé)任；第二種情況，因為開發(fā)商原因致使買受人未能獲得銀行貸款的，例如存在違規(guī)開發(fā)、項目手續(xù)不齊全等不符合銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，買受人可以解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)返還買受人已經(jīng)支付的購房款本金及其利息；第三種情況，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，包括銀行貸款政策變化等，例如銀行原要求首付款需達(dá)到購房總價的20%即可批準(zhǔn)貸款，而當(dāng)買房人按此要求申請貸款后，銀行將首付款標(biāo)準(zhǔn)提高為購房總價的30%，致使買房人未能獲得銀行貸款的，此時合同未能訂立是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因引起的，買房人有權(quán)解除合同，并且無需承擔(dān)違約責(zé)任。
　　在實踐中，常發(fā)生這樣的問題：因為買受人存在不良信用記錄等問題，致使因為銀行對于買受人的信用等級評價較低，致使貸款不成功。這是否屬于因為買受人的原因而導(dǎo)致貸款不能？雖然表面上來看這屬于因買房人的原因未能訂立合同，但我們需要注意的是，買受人不是信貸專業(yè)人員，沒有義務(wù)也缺少相應(yīng)的能力完全了解銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)將此種情況認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)該返還本金以及利息給買受人。
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