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　　《丁祖昱評樓市》集結2014年最火的地產微信公眾號“丁祖昱評樓市”106篇精彩內容，分為城市、熱點、政策、企業(yè)、市場5大類，全方位對房地產界最熱話題、最新政策、企業(yè)動態(tài)、行業(yè)大事件等做出最真實理智的評論。
　　作者以簡潔、輕松的文風展現出一幅地產風情圖，深挖企業(yè)、城市熱點事件及政策、市場背后的真實原因，還原出一個讓普羅大眾都能讀懂的中國地產界。

　　限外放開，還有用嗎？近日，國家發(fā)改委發(fā)布新修訂的《外商投資產業(yè)指導目錄》，重點放寬了服務業(yè)和一般制造業(yè)的外資準入；修訂后的版本在汽車電子、房地產、電子商務、地鐵、造紙等領域取消了對外資的限制。
　　曾幾何時，外資被看成洪水猛獸，特別是2002年之后，在人民幣升值預期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產行業(yè)成為國際資本的重要投機領域。外資通過收購在建項目或企業(yè)股權，在市場上直接購房，直接取得土地進行房地產開發(fā)等途徑進入我國房地產市場，最開始集中在北京、上海等一線城市。外資多以房地產基金為主，最有代表_生的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機構。從央行《2004年中國房地產金融報告》中數據看，2002—2004年，在上海房地產市場的購買者當中，外資占20％左右。可以說，2002年之后的房價飆升，外資“功不可沒”，在這樣的情況下，限制外資的呼聲日漸高漲。
　　于是乎，從2006年開始外資逐漸被“限制”進入房地產領域。這些政策措施雖然沒有將外商投資進入房地產列入“禁止類”，但外商投資中國房地產行業(yè)已相當困難。
　　時隔幾年后，又默默地放開了外資限制，但今時之市場已經不是昨天之市場，再放開是不是有點晚了。
　　曾幾何時，外資是房地產行業(yè)最受歡迎的“金主”，外資尤其是港資房企，無不被奉為上賓，每次出行前赴后擁，政府一定是拿出城市中最好的位置、最好的地塊交給外資去打造。今天回過頭來看，無論是北京還是上海，市中心最核心位置的項目，一定是這些港資房企所有，如北京國貿(嘉里集團)、上海南京路和淮海路上的地標(恒隆、中信泰富、新世界、新鴻基等)。
　　這些外資房企把一線城市核心區(qū)域優(yōu)質土地控制之后，又開始在二線城市圈地，整個過程歷時近十年。只不過最近五六年才開始放慢了“攻城拔寨”的速度，隨著這些土地陸續(xù)開工建設、交付開業(yè)，外資房企無不賺得盆滿缽滿。
　　當中國房地產市場最火爆的2009—2013年，對外資進入房地產業(yè)設置了諸多條件，一方面讓外企錯過了一輪高速發(fā)展的時機，但另一方面也讓它們避過了爭搶“地王”、市場劇烈波動的高風險時期。
　　時至今日，外資限制放開，除了已經在內地長期開發(fā)的房企外，我不知道還有多少外資房企甚至熱錢還愿意繼續(xù)投資中國房地產業(yè)。按照當前市場格局，現在要想外資進入，他們肯定也會更加謹慎權衡，精挑細選。很多時候，外資也并不是能“招之即來，揮之即去”的，市場化不是一兩句話就能解決的。
　　中國房地產業(yè)市場化之路還很漫長，而中國經濟的市場化之路更是任重道遠！回顧點評當前，即使政府全面支持也可能有風險，包括對外資進入房地產。
　　降息不是救房地產21日晚間央行突然宣布：自2014年11月22日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0．4個百分點至56％；一年期存款基準利率下調02S個百分點至275％，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1．1倍調整為12倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。
　　消息一發(fā)布，房地產圈歡欣鼓舞，周五晚上周六上午出現的諸多評論極其樂觀，甚至出現了“現在不買房，一年叉白干”的極端言論�？傉J為此次降息對樓市有重大利好。但我遠未如此樂觀，此次央行降息會對市場產生諸多方面影響，決不是單純救房地產。
　　1．短期內極大提升市場信心。這一點毋庸置疑，降息后對買房人起到了興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客戶，會促進他們下定決心盡陜出手；對房企也如打了一劑強心針，反正都說利好，相信今天股市也會有相應表現，平白增添了許多信心，因此降息對短期信心恢復作用是最大的。
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