房地產(chǎn)投資與融資課程是高等學(xué)校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理和房地產(chǎn)投資管理等專業(yè)的主要課程，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)、財(cái)政學(xué)等經(jīng)管類專業(yè)高年級(jí)學(xué)生的選修課程。在國(guó)際上是許多全日制大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)碩士課程（Master of Science in Real Estate）的重要內(nèi)容（例如，美國(guó)的麻省理工、哥倫比亞、康奈爾等著名大學(xué)都有類似的房地產(chǎn)專業(yè)碩士課程）。這對(duì)于學(xué)生理解房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融概念和理論，分析國(guó)際國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融形勢(shì)，靈活運(yùn)用房地產(chǎn)投融資技術(shù)都有重要的理論和實(shí)踐意義。
　　本書是我在中山大學(xué)嶺南學(xué)院碩士課程“房地產(chǎn)投資”的課程講義基礎(chǔ)上，經(jīng)過多年的更新補(bǔ)充整理（這門課程從1999年開始在中山大學(xué)開設(shè)），并經(jīng)過近年來的本科“房地產(chǎn)投資與融資”課程的教學(xué)實(shí)踐得以成書出版。
　　我國(guó)大學(xué)的房地產(chǎn)專業(yè)教材多年來存在著理論與實(shí)踐發(fā)展的脫節(jié)問題，每年的“全國(guó)高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)”年會(huì)上，許多老師都流露出教材難選的問題。如何撰寫好一本既有理論深度，又與社會(huì)現(xiàn)實(shí)結(jié)合緊密的教科書，需要作者細(xì)致、認(rèn)真、耐心以及擁有豐富的理論基礎(chǔ)和獨(dú)具觀察力的研究視野。在中國(guó)目前的大學(xué)教師績(jī)效考核中，已形成了過分重視高影響因子論文發(fā)表和縱向課題，忽視著作和教科書的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，因此，想要寫出一本高質(zhì)量的教科書尤為艱難。2005年清華大學(xué)出版社出版了張紅教授的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，這本書給全國(guó)許多高校的房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的老師帶來了耳目一新的感覺。這本書的寫作方法給了我許多啟發(fā)，但是由于平時(shí)的教學(xué)和科研工作需要投入大量的精力，加之自己也有些懈怠，雖然有許多老師、學(xué)生多次建議寫成這本書，期間也有出版社的編輯向我征求書稿，但總是感到很難集中時(shí)間來撰寫，平時(shí)只是有意識(shí)地做一些章節(jié)素材的整理工作。直到2012年春季清華大學(xué)出版社的陸浥晨編輯來中大調(diào)研，才使得我的寫作計(jì)劃得以真正實(shí)施。在這里要感謝清華大學(xué)出版社和陸編輯的工作精神，他們?cè)谂c我面談后，很快就決定了出版事宜，這也使我下決心將書稿交予他們出版。在簽訂出版合同時(shí)，我向陸編輯提出要兩年時(shí)間來寫作，陸編輯很快就同意了，這兩年期間也沒有向我催稿，只是發(fā)郵件問候，讓我從容地完成了書稿。
　　本書適合高等院校房地產(chǎn)投資類專業(yè)研究生課程和經(jīng)管類專業(yè)高年級(jí)學(xué)生專業(yè)選修課教材和課外讀物，也可以作為投資類專業(yè)人員的參考書。為了適應(yīng)大學(xué)MBA課程教學(xué)需要，本書還在每章撰寫了“案例分析”等內(nèi)容。
　　本書的寫作思路和章節(jié)內(nèi)容格式不同以往的教科書，試圖采取更綜合的思想體系來詮釋房地產(chǎn)投資和融資的理論及現(xiàn)實(shí)問題，許多知識(shí)點(diǎn)需要讀者去互聯(lián)網(wǎng)上查找，去文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)下載相關(guān)文獻(xiàn)來看，才能更深刻地理解其要領(lǐng)。這也許就是教科書應(yīng)該提供給讀者“歸納、綜合分析研究方法”的一種途徑吧！所以，說它是“簡(jiǎn)明教程”，是指它后面可以引申出更多的理論知識(shí)和深度問題來思考，而這里僅僅是“言簡(jiǎn)意賅”地提出知識(shí)點(diǎn)和問題引子。就像美國(guó)麻省理工學(xué)院的經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯?shù)细瘛ざ喽鞑际步淌谒�說的那樣，“給學(xué)生一個(gè)深入探索大量專題的起點(diǎn)”。此外，對(duì)于房地產(chǎn)投資和融資方面的問題研究，不能僅僅從某一學(xué)科的視角來看問題，這往往會(huì)比較片面或可能引人誤入歧途。本書的知識(shí)體系既涉及宏微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、現(xiàn)代金融理論、稅收理論和房地產(chǎn)估價(jià)理論，也涉及城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理、零售業(yè)態(tài)發(fā)展理論和人口理論等其他學(xué)科的知識(shí)。正像本書第1章所講的那樣，房地產(chǎn)投資的研究視角應(yīng)當(dāng)是“聯(lián)系和發(fā)展的”。正是由于借鑒其他學(xué)科理論的研究成果，才能使得房地產(chǎn)投融資理論得以不斷發(fā)展；正是由于不斷地關(guān)注和解釋現(xiàn)實(shí)發(fā)生的問題，才能使房地產(chǎn)投融資理論鮮活生動(dòng)，具有強(qiáng)大的生命力，讓讀者在閱讀時(shí)能夠引起思考和聯(lián)想。我想，這也應(yīng)該是一本好的教科書應(yīng)當(dāng)展現(xiàn)的內(nèi)容。在西方大學(xué)的教科書中，我們經(jīng)�？吹揭恍┙�(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)教材能夠歷經(jīng)多年不斷重修再版，從一個(gè)側(cè)面也能看到高質(zhì)量教科書的影響力是多么持久。
　　本書的內(nèi)容安排上既參考了美國(guó)大學(xué)的房地產(chǎn)投融資教材的內(nèi)容，又結(jié)合中國(guó)比較突出的房地產(chǎn)投融資現(xiàn)實(shí)問題進(jìn)行了對(duì)比分析，同時(shí)也盡量反映當(dāng)前在房地產(chǎn)投融資問題研究方面的最新成果以及多種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)。這種以學(xué)術(shù)研究視角來闡述學(xué)科理論的寫作方式，不同于以往國(guó)內(nèi)此類教材的內(nèi)容安排，試圖做出一些教科書改革的突破和探索（當(dāng)然，這也是有風(fēng)險(xiǎn)的）。本書每章的安排，首先是基本的概念，然后是問題研究和案例分析，每章的小結(jié)、拓展思考題、主要參考文獻(xiàn)和閱讀材料。每章后面編入閱讀材料的做法是借鑒清華大學(xué)張紅教授的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書的安排，這樣可以使讀者能夠更清楚地了解“問題研究”或者“案例分析”所提出的問題，同時(shí)也能督促讀者跟蹤相關(guān)文獻(xiàn)。這對(duì)于培養(yǎng)學(xué)生的閱讀文獻(xiàn)習(xí)慣和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}研究態(tài)度大有裨益。書中帶星號(hào)（*）的部分為本科生選學(xué)內(nèi)容，對(duì)于碩士研究生則是需要認(rèn)真閱讀并能擴(kuò)展的內(nèi)容。
　　本書從基于經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的房地產(chǎn)投融資基本概念介紹入手，在第1章試圖給讀者建立一個(gè)房地產(chǎn)投資的分析視角，從宏觀視野上讓讀者了解房地產(chǎn)投資對(duì)個(gè)人生活和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的多層面影響。并以此展開對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等概念和屬性的分析。在隨后的“問題研究”和“案例分析”部分也緊扣上述主題，給讀者一個(gè)不同的思考框架來分析房地產(chǎn)投融資的實(shí)際問題。閱讀材料給出的研究問題也非常有針對(duì)性，探討了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系問題以及新加坡的公積金制度存在的問題。實(shí)際上，也是想讓讀者站在一個(gè)客觀的立場(chǎng)上去思考中國(guó)社會(huì)的住房問題。第2章研究了房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素，它不僅包括了經(jīng)典的區(qū)位分析理論、競(jìng)租曲線理論，還增加了中國(guó)人口地理學(xué)者的研究成果，使得讀者能從新的視角來分析一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，同時(shí)也引出了地方政府對(duì)城市治理的問題。這些研究觀點(diǎn)對(duì)分析現(xiàn)實(shí)中國(guó)城市發(fā)展中的房地產(chǎn)投資區(qū)位問題有較高的價(jià)值。第3章研究了房地產(chǎn)投資開發(fā)需求預(yù)測(cè)問題，分別分析了住宅、商業(yè)和寫字樓物業(yè)的需求預(yù)測(cè)，在問題研究部分引出了產(chǎn)業(yè)集聚和擴(kuò)散問題，以及電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的影響問題。在這一章不僅引入了零售業(yè)的相關(guān)理論，還對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的類金融特性進(jìn)行了簡(jiǎn)單闡述，為后面的章節(jié)引出商業(yè)地產(chǎn)融資和證券化做了鋪墊。第4章、第5章是房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析章節(jié)，除了經(jīng)典的財(cái)務(wù)分析內(nèi)容外，主要引申討論了人們比較關(guān)注的“租售比”問題，厘清了一些在公開媒體上的片面觀點(diǎn)和存在的缺陷。也引出了房地產(chǎn)金融研究中的“償債保障比”概念。在“案例分析”部分還討論了中國(guó)人的養(yǎng)老問題，讓人們從房地產(chǎn)投資的視角來理解為什么中國(guó)人愿意買房。第6章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，除了對(duì)經(jīng)典的風(fēng)險(xiǎn)分析方法進(jìn)行闡述外，本章還引入了美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的預(yù)警指標(biāo)，以便讀者能夠引入新的分析視角來發(fā)現(xiàn)和看待房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。在“案例分析”部分，
　　中國(guó)許多企業(yè)和個(gè)人對(duì)北海和鄂爾多斯的投資風(fēng)險(xiǎn)問題都有深刻的印象，由于筆者當(dāng)年也在北海從事房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)工作，所以更有感觸。第7章房地產(chǎn)投資中的估價(jià)問題，是將房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值與金融資產(chǎn)價(jià)值聯(lián)系的一章，編寫這一章是受到徐滇慶教授《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》一書的啟發(fā)，結(jié)合2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“面包貴過面粉”現(xiàn)象，以及中國(guó)證券市場(chǎng)的“地價(jià)→股價(jià)”聯(lián)動(dòng)現(xiàn)象來撰寫的。這部分內(nèi)容在課堂講授時(shí)也經(jīng)常收到學(xué)生的良好反響，對(duì)后續(xù)研究房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)企業(yè)估值、資產(chǎn)定價(jià)和資產(chǎn)證券化都有很好的幫助。同時(shí)，通過這一章的學(xué)習(xí)會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)理論研究的一些局限性，以及與現(xiàn)代金融理論發(fā)展的差距。第8章房地產(chǎn)投資中的稅收問題，也是在房地產(chǎn)投資研究中不可忽視的問題。我在這一章與讀者分享了本人在房地產(chǎn)稅費(fèi)改革研究的一些成果，有的也是我2004年在美國(guó)做訪問學(xué)者時(shí)的調(diào)研成果。通過對(duì)西方財(cái)產(chǎn)稅的研究，引出了中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的方向問題。在“案例分析”中討論的房地產(chǎn)企業(yè)納稅和美國(guó)加州1978年的憲法修正案第13號(hào)提案，都是在引導(dǎo)讀者討論我國(guó)未來的房地產(chǎn)稅收改革問題，讓讀者從更寬的視野來理解我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系改革的意義。第9章住宅房地產(chǎn)融資，我在這一章更多的是以研究者的視角來分析住宅融資問題，除了參考經(jīng)典的國(guó)外教科書中的理論闡述，還將一些研究文獻(xiàn)和現(xiàn)實(shí)中的具體融資操作內(nèi)容編撰進(jìn)來，通過中美住宅融資內(nèi)容的對(duì)比，住房抵押貸款再融資和逆向年金住房抵押貸款的介紹，以及住房抵押貸款還款能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)（LTV
（Loan To Value Ratio,貸款與價(jià)值比率）、DCR（Debt Coverage Ratio,償債備付率）、DTI（Debt To Income,債務(wù)與收入比））的介紹使得本章的內(nèi)容更豐富和更有時(shí)代感。本章“問題研究”中對(duì)“抵押貸款估值方法選擇問題的研究”是具有挑戰(zhàn)意味的選題，它有助于讀者和研究者反思我們通常對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款所采取的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)提出更好的解決辦法。這一章的許多知識(shí)點(diǎn)都可以作為碩士研究生的畢業(yè)論文選題，我指導(dǎo)的三屆碩士研究生都先后以此章的知識(shí)點(diǎn)完成了他們的論文。第10章開發(fā)項(xiàng)目融資，也是房地產(chǎn)融資的重要章節(jié)。這一章采取中美對(duì)比的方式，讓讀者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的不同方法。例如，美國(guó)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目融資環(huán)環(huán)相扣的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，土地回租方式等內(nèi)容都會(huì)對(duì)未來中國(guó)的房地產(chǎn)融資改革有重要的借鑒意義。在這一章著重討論了土地融資等內(nèi)容（在“問題研究”和“案例分析”部分），是因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)面臨的許多尖銳問題都是由土地資產(chǎn)開發(fā)所引起的。這里涉及政府的地方融資平臺(tái)和土地儲(chǔ)備問題，它也是政府治理中的重要問題。通過這一章的學(xué)習(xí)，讀者會(huì)了解到土地資產(chǎn)的價(jià)值和企業(yè)、政府是如何利用土地資產(chǎn)獲得開發(fā)獲利機(jī)會(huì)以及解決建設(shè)資金短缺的問題。第11章收益性房地產(chǎn)融資、信托與資產(chǎn)證券化，討論了當(dāng)今房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新發(fā)展最快，這也是與現(xiàn)代金融聯(lián)系最緊密的內(nèi)容。無論是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還是REITs
（Real Estate Investment Trusts,房地產(chǎn)投資統(tǒng)托基金），或是資產(chǎn)證券化的衍生產(chǎn)品，都是以能夠產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)展起來的。這些快速發(fā)展的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品和理論觀點(diǎn)需要讀者到課外去閱讀大量的相關(guān)文獻(xiàn)，觀察市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)來理解其中的脈絡(luò)和趨勢(shì)，本書僅是對(duì)一些研究觀點(diǎn)和結(jié)論做簡(jiǎn)要的介紹，這也體現(xiàn)了“理論是灰色的，而生命之樹常青”的道理。
　　總之，本書撰寫的目的是改變我們過去“灌輸型”的教育方法，讓讀者有獨(dú)立思考的空間，不迷信一些權(quán)威觀點(diǎn)，接納不同研究視角和研究深度，允許不同觀點(diǎn)爭(zhēng)議，實(shí)現(xiàn)“啟發(fā)式和研究型”教育，讓讀者所學(xué)習(xí)和研究的房地產(chǎn)投融資問題更接“地氣”。當(dāng)然，由于本人的經(jīng)歷和學(xué)識(shí)有限，對(duì)于本書的“問題研究”“案例分析”選題還有待改進(jìn)。希望能聽到真誠(chéng)的修改建議，并在以后有機(jī)會(huì)予以不斷完善。
　　最后，對(duì)在本書撰寫期間給予許多幫助的老師、朋友和學(xué)生表示衷心的感謝！對(duì)書中閱讀材料的作者也表示誠(chéng)摯的謝意！


作者

2014年3月于廣州中大康樂園