鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)研究
定 價(jià)：69 元
- 作者：唐永忠著
- 出版時(shí)間：2023/6/1
- ISBN：9787512149809
- 出 版 社：北京交通大學(xué)出版社
- 中圖法分類：F532.6
- 頁(yè)碼：176
- 紙張：
- 版次：1
- 開(kāi)本：24cm
本書(shū)首次系統(tǒng)地對(duì)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)進(jìn)行了全面的理論梳理和理論探索, 初步構(gòu)建了中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)的理論框架。本書(shū)以實(shí)際項(xiàng)目為例, 綜合運(yùn)用市場(chǎng)法、成本法、收益法、剩余法、實(shí)物期權(quán)法進(jìn)行案例分析, 既探索了鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)的模式, 也檢驗(yàn)了這5種方法在鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)過(guò)程中的適用性和有效性。對(duì)于國(guó)家制定鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)政策和管理制度有著重要的借鑒意義。
鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)研究，其政策依據(jù)是國(guó)務(wù)院及中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司相關(guān)規(guī)定，理論依據(jù)則是交通與土地開(kāi)發(fā)各項(xiàng)研究成果。在新型城鎮(zhèn)化以及鐵路行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司需要抓住機(jī)遇并迎接挑戰(zhàn)，因此，進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)既有必要性，也有可行性。必要性表現(xiàn)為：科學(xué)評(píng)價(jià)鐵路土地價(jià)值，準(zhǔn)確設(shè)定鐵路土地合作開(kāi)發(fā)分成比例，合理確定鐵路土地資產(chǎn)盤(pán)活路徑，有效選擇鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)模式�？尚行员憩F(xiàn)為：政策可行性，理論可行性，方法可行性，實(shí)踐可行性。本書(shū)通過(guò)對(duì)所選案例進(jìn)行鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)研究，發(fā)現(xiàn)在中國(guó)進(jìn)行鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)的條件已經(jīng)完全成熟。
鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)本質(zhì)上是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，因此，4種常規(guī)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法、剩余法都可以應(yīng)用到鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)中。本書(shū)對(duì)這4種鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了全面的分析。如果可比案例非常豐富，市場(chǎng)法最有可行性。反之，成本法就成為難以替代方法。如果能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益，則收益法能最大程度評(píng)價(jià)其價(jià)值。對(duì)于尚未開(kāi)發(fā)的鐵路土地，剩余法是首選方法。這4種方法難以應(yīng)對(duì)越來(lái)越大的不確定性，從而導(dǎo)致估值偏低，因此，實(shí)物期權(quán)法是一種新的更為科學(xué)的方法。
本書(shū)還研究了鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)的備選模式。首先研究了影響鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)模式選擇的相關(guān)因素。然后在此基礎(chǔ)上對(duì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)和合作開(kāi)發(fā)都進(jìn)行了深入的研究。最后，本書(shū)給出完整的結(jié)論，并對(duì)未來(lái)進(jìn)一步研究進(jìn)行了展望。
本書(shū)源于中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司在中央實(shí)施鐵路投融資體制改革并鼓勵(lì)鐵路進(jìn)入土地綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的大背景下，為積極探索土地綜合開(kāi)發(fā)模式而委托北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院課題組所進(jìn)行的課題研究。
課題組在北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)和教授的支持下，充分利用在本領(lǐng)域積累的研究資料和研究成果，并與中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司積極溝通、密切協(xié)作，順利完成課題研究，并基于研究成果完成了本書(shū)的撰寫(xiě)。
限于作者水平，本書(shū)內(nèi)容還有許多不足之處，敬請(qǐng)各位讀者批評(píng)指正。本書(shū)作者將在后續(xù)研究中不斷修改完善，力爭(zhēng)使研究成果能夠幫助中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司乃至中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司抓住機(jī)遇，為新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
著者
2022年10月
1概述1
1.1研究依據(jù)1
1.1.1政策依據(jù)1
1.1.2理論依據(jù)3
1.1.3方法依據(jù)5
1.2研究背景6
1.2.1中國(guó)鐵路發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)6
1.2.2中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇與挑戰(zhàn)8
1.2.3中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)9
1.3研究要求11
1.3.1研究原則11
1.3.2研究目標(biāo)13
1.3.3研究范圍14
2必要性與可行性分析15
2.1必要性分析15
2.1.1科學(xué)評(píng)價(jià)鐵路土地價(jià)值15
2.1.2準(zhǔn)確設(shè)定鐵路土地合作開(kāi)發(fā)分成比例17
2.1.3合理確立鐵路土地資產(chǎn)盤(pán)活路徑18
2.1.4鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)模式的分類20
2.2可行性分析21
2.2.1政策可行性22
2.2.2理論可行性22
2.2.3方法可行性23
2.2.4實(shí)踐可行性24
3現(xiàn)狀、問(wèn)題及其原因分析26
3.1中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)現(xiàn)狀分析26
3.1.1鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)層面的現(xiàn)狀26
3.1.2鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)層面的現(xiàn)狀28
3.2中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)問(wèn)題分析30
3.2.1鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)層面的問(wèn)題30
3.2.2鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)層面的問(wèn)題32
3.3中國(guó)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)問(wèn)題原因分析33
3.3.1外在原因33
3.3.2內(nèi)在原因35
4鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)案例經(jīng)驗(yàn)分析37
4.1案例一項(xiàng)目分析37
4.1.1案例一項(xiàng)目發(fā)展背景介紹37
4.1.2案例一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況簡(jiǎn)介39
4.1.3案例一項(xiàng)目用地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值測(cè)算40
4.2案例二項(xiàng)目分析45
4.2.1案例二項(xiàng)目發(fā)展背景介紹45
4.2.2案例二項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況46
4.2.3案例二項(xiàng)目用地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值測(cè)算48
4.3案例經(jīng)驗(yàn)及其啟示51
4.3.1案例經(jīng)驗(yàn)總結(jié)51
4.3.2案例經(jīng)驗(yàn)對(duì)鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)的啟示52
5政策影響分析53
5.1土地財(cái)政政策影響分析53
5.1.1國(guó)家土地財(cái)政政策影響分析53
5.1.2地方土地財(cái)政政策影響分析55
5.2貨幣金融政策影響分析56
5.2.1國(guó)家貨幣政策影響分析56
5.2.2地方金融政策影響分析57
5.3土地政策影響分析58
5.3.1國(guó)家土地政策影響分析59
5.3.2地方土地政策影響分析61
5.4規(guī)劃影響分析65
5.4.1國(guó)家各種規(guī)劃影響分析65
5.4.2地方各種規(guī)劃影響分析67
6鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的市場(chǎng)法評(píng)價(jià)研究72
6.1市場(chǎng)法概述72
6.1.1多種名稱72
6.1.2基本含義73
6.1.3理論基礎(chǔ)73
6.2市場(chǎng)法評(píng)估原理74
6.2.1市場(chǎng)法基本原理75
6.2.2市場(chǎng)法評(píng)估流程75
6.3市場(chǎng)法評(píng)估模型76
6.3.1可比對(duì)象選擇76
6.3.2模擬調(diào)整77
6.3.3因素修正78
6.3.4計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)格80
6.4市場(chǎng)法適用性分析81
6.4.1市場(chǎng)法應(yīng)用條件81
6.4.2局限性81
7鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的成本法評(píng)價(jià)研究83
7.1成本法概述83
7.1.1基本概念83
7.1.2理論依據(jù)84
7.1.3估價(jià)原則84
7.2成本法相關(guān)因素研究86
7.2.1參數(shù)研究86
7.2.2成新度研究87
7.2.3折舊研究89
7.3成本法主要研究方法90
7.3.1直線法91
7.3.2重置法91
7.4成本法適用條件分析94
7.4.1適用范圍94
7.4.2注意事項(xiàng)95
7.4.3局限性96
8鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的收益法評(píng)價(jià)研究97
8.1收益法概述97
8.1.1多種名稱97
8.1.2基本概念97
8.1.3基本原理98
8.2收益法模型研究98
8.2.1基本公式98
8.2.2改進(jìn)模型設(shè)計(jì)99
8.3收益法指標(biāo)測(cè)算102
8.3.1收益測(cè)算102
8.3.2收益期測(cè)算102
8.3.3折現(xiàn)率測(cè)算103
8.4收益法適用性分析105
8.4.1適用條件105
8.4.2局限性106
9鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的剩余法評(píng)價(jià)研究107
9.1剩余法概述107
9.1.1多種名稱107
9.1.2在評(píng)估體系中的地位107
9.1.3基本概念108
9.1.4理論依據(jù)109
9.2剩余法模型研究110
9.2.1理論模型110
9.2.2應(yīng)用模型111
9.3剩余法應(yīng)用程序114
9.3.1操作步驟114
9.3.2參數(shù)確定117
9.4剩余法適用性分析118
9.4.1適用條件118
9.4.2局限性118
10鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的實(shí)物期權(quán)法評(píng)價(jià)研究120
10.1實(shí)物期權(quán)法的形成背景120
10.1.1不確定性120
10.1.2傳統(tǒng)方法應(yīng)對(duì)不確定性的不足121
10.2實(shí)物期權(quán)法概述122
10.2.1基本概念122
10.2.2理論發(fā)展123
10.3實(shí)物期權(quán)法模型研究124
10.3.1布萊克-舒爾斯模型125
10.3.2二項(xiàng)期權(quán)定價(jià)模型126
10.3.3實(shí)物期權(quán)一般分析方法128
10.4實(shí)物期權(quán)的類別128
10.4.1延遲投資期權(quán)129
10.4.2擴(kuò)張投資期權(quán)130
10.4.3收縮投資期權(quán)130
10.4.4放棄投資期權(quán)130
10.4.5轉(zhuǎn)換投資期權(quán)131
10.4.6增長(zhǎng)投資期權(quán)132
10.4.7分階段投資期權(quán)132
10.4.8多重投資期權(quán)132
10.5實(shí)物期權(quán)法適用性分析133
10.5.1實(shí)物期權(quán)法的基本特性133
10.5.2實(shí)物期權(quán)法的適用條件133
10.5.3實(shí)物期權(quán)法的適用性134
10.5.4實(shí)物期權(quán)法的局限性135
11鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)案例研究136
11.1案例綜合開(kāi)發(fā)前景分析136
11.1.1案例基本情況介紹136
11.1.2案例可行性分析138
11.2案例測(cè)算限定與說(shuō)明139
11.2.1案例測(cè)算限定139
11.2.2案例成本內(nèi)容說(shuō)明141
11.2.3案例收入內(nèi)容說(shuō)明142
11.2.4案例數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明142
11.3案例成本收益測(cè)算143
11.3.1案例成本測(cè)算143
11.3.2案例預(yù)期收益測(cè)算144
11.4案例各種評(píng)估方法測(cè)算144
11.4.1市場(chǎng)法測(cè)算144
11.4.2成本法測(cè)算146
11.4.3收益法測(cè)算146
11.4.4剩余法測(cè)算147
11.4.5實(shí)物期權(quán)法測(cè)算147
11.5案例價(jià)值綜合評(píng)價(jià)149
12鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)模式研究150
12.1鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)模式選擇標(biāo)準(zhǔn)研究150
12.1.1鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)模式選擇的相關(guān)影響因素分析150
12.1.2鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)模式所需治理機(jī)制研究151
12.2單獨(dú)綜合開(kāi)發(fā)研究153
12.2.1可資借鑒的單獨(dú)綜合開(kāi)發(fā)模式分析153
12.2.2單獨(dú)綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)分析156
12.2.3單獨(dú)綜合開(kāi)發(fā)劣勢(shì)分析156
12.2.4單獨(dú)綜合開(kāi)發(fā)流程157
12.3房地產(chǎn)合作綜合開(kāi)發(fā)研究159
12.3.1房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的含義159
12.3.2房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的特征160
12.3.3房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的動(dòng)因分析161
12.3.4房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)環(huán)境問(wèn)題161
12.3.5房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀161
12.3.6房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)分析162
12.3.7房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)劣勢(shì)分析163
12.3.8房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式的方式選擇165
12.3.9房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)伙伴的選擇166
12.3.10房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)注意事項(xiàng)168
12.3.11房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)利益分配170
12.4本章小結(jié)171
13結(jié)論與展望172
13.1主要結(jié)論172
13.2需要進(jìn)一步研究的問(wèn)題173
參考文獻(xiàn)174
書(shū)單推薦
