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房地產(chǎn)大趨勢(shì) 讀者對(duì)象:本書(shū)適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)研究人員
本書(shū)作者針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域日益分化, 城市之間的差距變大、發(fā)展?jié)摿Ω鞑幌嗤葐?wèn)題, 在之前提出的“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的經(jīng)典分析框架基礎(chǔ)上, 深度調(diào)研了每個(gè)城市的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀、走勢(shì)和未來(lái)潛力, 用翔實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù), 理論與案例相結(jié)合, 提出了新的房地產(chǎn)投資潛力分析框架, 幫助讀者構(gòu)建區(qū)域內(nèi)部置業(yè)的打分模型, 精準(zhǔn)分析該城市的投資機(jī)遇。本書(shū)兼顧宏觀、中觀、微觀層面的房地產(chǎn)投資價(jià)值, 注重邏輯、數(shù)據(jù)和分析方法, 具有很強(qiáng)的實(shí)踐價(jià)值。
普漲時(shí)代真的結(jié)束了?我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)有哪6大趨勢(shì)?哪些城市投資潛力大?國(guó)內(nèi)外學(xué)區(qū)房有何差異? 房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅關(guān)乎于個(gè)人和家庭的居住問(wèn)題,更涉及經(jīng)濟(jì)、金融、人口、土地、政策等多方面,作者深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年,理論與數(shù)據(jù)相結(jié)合,從多角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行客觀分析: 第一部分中作者著重介紹了全球主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與走勢(shì),其中分析了不同經(jīng)濟(jì)體漲幅差異的原因,學(xué)區(qū)房差異。 第二部分我國(guó)房地產(chǎn)的6大趨勢(shì),住房存量,重點(diǎn)城市、區(qū)域的行業(yè)比較分析,以及中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的住房存量和市值分析等; 第三部分內(nèi)容從人口遷移角度分析中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入都市圈城市群時(shí)代,對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響,以及各城市的人才政策及吸引力排名; 第四部分著重分析了我國(guó)主要城市群和都市圈的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)所在; 第五部分是對(duì)北上廣深等重點(diǎn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的比較分析。 作者期望用詳實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù)和分析框架,幫助讀者構(gòu)建區(qū)域內(nèi)部置業(yè)的打分模型,精準(zhǔn)分析重點(diǎn)區(qū)域和城市的投資機(jī)遇。 房地產(chǎn)大趨勢(shì): 房子還能買(mǎi)嗎?哪些區(qū)域有潛力?
房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?房子還能買(mǎi)嗎?哪些區(qū)域有潛力?為什么過(guò)去20年房?jī)r(jià)越調(diào)越漲?為什么2021—2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大調(diào)整?未來(lái)房地產(chǎn)的大趨勢(shì)是什么? 過(guò)去20年,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展階段,住房市值增長(zhǎng)近20倍、房?jī)r(jià)普漲。未來(lái),房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代正在落幕,步入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段,主因是城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、人均住房面積接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平、住房供給逐漸平衡、人口總量達(dá)峰、置業(yè)人群見(jiàn)頂回落等。 我們提出過(guò)業(yè)內(nèi)廣為流傳的房地產(chǎn)經(jīng)典分析框架“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”,出版了房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)V斗康禺a(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》等。在這個(gè)分析框架基礎(chǔ)上,2015年成功預(yù)測(cè)“一線房?jī)r(jià)翻一番”,被評(píng)為年度十大經(jīng)典預(yù)測(cè),2022年底成功預(yù)測(cè)2023年將首次出現(xiàn)分化式復(fù)蘇。 本著實(shí)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精神,我們?cè)诖饲把芯炕A(chǔ)上,繼續(xù)拓展房地產(chǎn)領(lǐng)域研究,從宏觀到中微觀、從總體到區(qū)域,基于豐富的歷史資料、扎實(shí)的邏輯數(shù)據(jù),對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入、細(xì)化分析,試圖在總量平衡、區(qū)域分化的時(shí)代背景下,分析不同區(qū)域、板塊的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�,試圖為廣大讀者提供清晰的房地產(chǎn)分析框架,看清房地產(chǎn)大趨勢(shì)。
一、全球房地產(chǎn)大趨勢(shì):核心城市核心區(qū)域的房產(chǎn)是能夠長(zhǎng)期跑贏通脹的少數(shù)資產(chǎn),硬通貨 放眼全球,驅(qū)動(dòng)不同經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素及規(guī)律有哪些?哪些國(guó)家房?jī)r(jià)漲幅大?哪些區(qū)域漲幅大? 我們的研究發(fā)現(xiàn),決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素主要是:經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)收入提升,居民購(gòu)買(mǎi)力增加會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)需求增加;人口總量與結(jié)構(gòu)變動(dòng)引起的人口效應(yīng),主要體現(xiàn)在中高收入經(jīng)濟(jì)體吸引跨境人口流入和主力置業(yè)人群的變動(dòng);貨幣供應(yīng)帶來(lái)的貨幣幻覺(jué)反映在各國(guó)貨幣超發(fā)引起資產(chǎn)價(jià)格變化;住房制度引導(dǎo)一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定關(guān)鍵在于以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)。 同時(shí),受人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素影響,一國(guó)內(nèi)部區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅也有差別,一般來(lái)說(shuō),核心城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)高、漲幅大,是能夠長(zhǎng)期跑贏通脹的少數(shù)核心資產(chǎn),硬通貨。法國(guó)巴黎市房?jī)r(jià)57年上漲44倍,漲幅位于巴黎大區(qū)之首,超過(guò)法國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅的30倍、法國(guó)名義國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)漲幅的32.7倍。 國(guó)際對(duì)比看,中國(guó)內(nèi)地一線城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)、相對(duì)房?jī)r(jià)位居全球前列,全球前十大高房?jī)r(jià)城市,中國(guó)占一半,租金回報(bào)率卻低于其他國(guó)家的核心城市。原因是什么呢?房子還能買(mǎi)嗎?根據(jù)我們研究,由于土地供給嚴(yán)重不足、優(yōu)質(zhì)公共資源富集以及貨幣寬松,中國(guó)內(nèi)地核心城市房?jī)r(jià)并非由當(dāng)?shù)厝巳菏杖氲闹形粩?shù)決定,而是由全國(guó)高收入人群決定;加上中國(guó)居民收入統(tǒng)計(jì)不全、高儲(chǔ)蓄率、高經(jīng)濟(jì)增速等因素,其房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率不具備國(guó)際可比性。如果把經(jīng)濟(jì)體或城市比作一家公司,住房就類(lèi)似公司的股票,房?jī)r(jià)是股價(jià),房?jī)r(jià)收入比是估值,租金回報(bào)率是股息率。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、增速低,不具備爆發(fā)性,估值一般;中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速在全球較高,核心城市相對(duì)房?jī)r(jià)高,是成長(zhǎng)性的反應(yīng),估值較高。 學(xué)區(qū)房概念源于就近入學(xué)原則,由于與優(yōu)質(zhì)教育資源匹配,學(xué)區(qū)房往往存在溢價(jià)現(xiàn)象。根據(jù)我們研究,實(shí)行“租售同權(quán)”+教師流動(dòng)的國(guó)家,不存在教育資源失衡和學(xué)區(qū)房炒作,比如德國(guó)、日本,這些國(guó)家嚴(yán)格設(shè)定全國(guó)統(tǒng)一的中小學(xué)教師培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn),教學(xué)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化,“租售同權(quán)”落實(shí)相對(duì)到位,教師流動(dòng)制度嚴(yán)格執(zhí)行,學(xué)區(qū)房溢價(jià)較低;反之,優(yōu)質(zhì)教育資源不均衡+買(mǎi)房才能上好學(xué)校的國(guó)家,學(xué)區(qū)房存在較大溢價(jià),包括美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、韓國(guó),這些國(guó)家的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)稅收多、教育經(jīng)費(fèi)充足,各地教育資源相對(duì)失衡,精英教育文化盛行。
二、中國(guó)房地產(chǎn)大趨勢(shì):大分化時(shí)代來(lái)臨、大都市圈城市群化、“產(chǎn)業(yè)+地段”為王、純開(kāi)發(fā)房企轉(zhuǎn)型、改善性需求為主、多層次住房供應(yīng)體系 區(qū)域分化是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征,具體表現(xiàn)為東部沿海地區(qū)優(yōu)于東北和西部,南方地區(qū)好于北方,發(fā)達(dá)城市群、都市圈潛力高于不發(fā)達(dá)城市群、都市圈。未來(lái)人口流動(dòng)越來(lái)越大都市圈城市群化,大部分城市人口流出、房屋過(guò)剩,位于發(fā)達(dá)城市群、都市圈的熱點(diǎn)一二線城市的房子將跑贏通脹,我們預(yù)測(cè)未來(lái)中國(guó)70%的城市將出現(xiàn)房屋過(guò)剩,只有20%多的城市房屋有潛力。 房?jī)r(jià)普漲的大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束,城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇,“產(chǎn)業(yè)+地段”為王。一方面,歷史積淀、城市規(guī)劃發(fā)展造就地段、吸引高購(gòu)買(mǎi)力人群,從而影響房地產(chǎn)價(jià)值;另一方面,高端產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造高購(gòu)買(mǎi)力人群、推升土地成本,進(jìn)而影響板塊內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展,并且,產(chǎn)業(yè)外溢也會(huì)帶動(dòng)周邊板塊發(fā)展。 行業(yè)出清、剩者為王,純開(kāi)發(fā)房企向“輕重并舉”轉(zhuǎn)型。高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,房地產(chǎn)行業(yè)正向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型,未來(lái)大部分開(kāi)發(fā)型房企會(huì)消失,頭部房企市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步提高。隨著行業(yè)出清,“三高”經(jīng)營(yíng)模式終結(jié),行業(yè)整體負(fù)債率將下降。經(jīng)歷行業(yè)寒冬后,越來(lái)越多的房企開(kāi)始探索新發(fā)展模式,提高現(xiàn)金流安全墊,未來(lái)將向“輕重并舉”新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。 改善時(shí)代來(lái)臨,產(chǎn)品力將成核心競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)住房整體短缺時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,消費(fèi)者住房需求從“有沒(méi)有”向“好不好”升級(jí),即從“有房住”“住小房”向“住好房”“住大房”升級(jí),大戶(hù)型、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)將越來(lái)越受購(gòu)房者青睞、認(rèn)可,住房產(chǎn)品力不同將推動(dòng)住房?jī)r(jià)值分化。 多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度是大勢(shì)所趨。目前中國(guó)初步形成了以市場(chǎng)化供應(yīng)為主的商品房,以政府供應(yīng)為主的經(jīng)適房、公租房、棚戶(hù)區(qū)改造、保障性租賃住房的住房供應(yīng)體系,未來(lái)多層次住房供應(yīng)體系將不斷完善。解決居民住房問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)“住有所居”,要讓“低收入靠保障、中等收入有支持、高收入靠市場(chǎng)”。 商品房預(yù)售制或?qū)⒅鸩饺∠F(xiàn)房銷(xiāo)售可期。用購(gòu)房者的錢(qián)建購(gòu)房者的房子,還“爛尾”了,這是對(duì)購(gòu)房者的不公平,預(yù)售制是1998年房改時(shí)的權(quán)宜之計(jì),現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,預(yù)售制已經(jīng)過(guò)時(shí)�,F(xiàn)房銷(xiāo)售有利于提升開(kāi)發(fā)商建筑質(zhì)量、保障購(gòu)房老百姓權(quán)益、落實(shí)中央“房住不炒”精神。
三、中國(guó)人口遷移大趨勢(shì):都市圈城市群時(shí)代,未來(lái)約八成新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個(gè)城市群 人口遷移引發(fā)區(qū)域興衰、產(chǎn)業(yè)更替和霸權(quán)更迭。根據(jù)我們對(duì)美國(guó)、日本等國(guó)研究,人口遷移會(huì)經(jīng)歷從低收入地區(qū)向高收入地區(qū)、從鄉(xiāng)村和中小城市向一、二線城市和大都市圈遷移的階段。 改革開(kāi)放以來(lái),中國(guó)跨省人口遷移經(jīng)歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部,再到近年人口再集聚粵浙和回流黔川渝鄂并存的三個(gè)階段。分區(qū)域看,人口持續(xù)向深圳、上海等大都市圈和珠三角、長(zhǎng)三角城市群集聚,而東北、西部等區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,呈現(xiàn)人口流出趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)1.3億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在19個(gè)城市群,其中約60%將分布在長(zhǎng)三角、珠三角等七大城市群。 人口是一切活動(dòng)的基礎(chǔ),人才更是第一資源。近年來(lái)人才不斷向東部城市集聚,且長(zhǎng)三角、珠三角城市群人才集聚能力逐漸增加,人才傾向于前往大城市就業(yè)。根據(jù)智聯(lián)招聘數(shù)據(jù),2017—2021年,東部地區(qū)人才凈流入率從6.2%增至12.9%,而中部、西部、東北地區(qū)人才持續(xù)凈流出;長(zhǎng)三角、珠三角城市群人才凈流入率分別從4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%。隨著人口紅利消逝,人才價(jià)值日益凸顯,2017年以來(lái),各地掀起“搶人大戰(zhàn)”,城市人才競(jìng)爭(zhēng)逐漸升級(jí),人才政策不斷優(yōu)化,包括放寬落戶(hù)條件、提供創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼等,吸引人才、留住人才成為各城市提升綜合實(shí)力的重要手段。
四、中國(guó)區(qū)域發(fā)展大趨勢(shì):區(qū)域分化是主旋律,未來(lái)更多機(jī)會(huì)在一二線城市和大都市圈城市群 影響一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)周期的因素非常多,比如區(qū)位、人口、貨幣、產(chǎn)業(yè)等;長(zhǎng)期看,一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的根基還是在人和產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)興則城市興,產(chǎn)業(yè)聚則人口聚。 人口是一切經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ),更是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本支撐,人口遷移的根本動(dòng)力在于實(shí)際收入和生活水準(zhǔn)差距。根據(jù)我們對(duì)世界上幾十個(gè)國(guó)家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn),人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律。隨著人口總量逐漸見(jiàn)頂,各地已進(jìn)入人口爭(zhēng)奪的存量博弈時(shí)代。 產(chǎn)業(yè)決定城市興衰。中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段,從全球價(jià)值鏈的中低端向中高端轉(zhuǎn)型升級(jí),區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局明顯變化。東部沿海制造業(yè)向內(nèi)地和東南亞轉(zhuǎn)移、發(fā)達(dá)城市群的一般制造業(yè)向周邊轉(zhuǎn)移,而高端制造業(yè)、服務(wù)業(yè)仍在向核心城市集聚。 基于上述邏輯,我們從“需求+供給”兩個(gè)維度構(gòu)建區(qū)域的基本面研究框架,對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿︖M(jìn)行分析。從結(jié)果看,北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州、南京、武漢、重慶位居房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿η?0名。 從典型城市看,北京、上海作為中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)中心,承載著首都經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展的核心功能,雖然近年嚴(yán)控人口、常住人口幾乎零增長(zhǎng),但持續(xù)吸引著優(yōu)秀人才流入;深圳乘改革開(kāi)放之風(fēng)騰飛,集聚了一批創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才和產(chǎn)業(yè),發(fā)展?jié)摿Τ^(guò)廣州。作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)“大本營(yíng)”的杭州、“全球工業(yè)大市” 的蘇州集聚了一批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)人才,近年發(fā)展?jié)摿壳�;成都作為“西部�?jīng)濟(jì)高地”,發(fā)展?jié)摿σ恢蔽痪有乱痪€城市前列。
五、典型城市大趨勢(shì):區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅背后的邏輯是什么?房?jī)r(jià)穩(wěn)定的原因有哪些? 哪些區(qū)域和板塊房?jī)r(jià)漲幅大?我們以上海為例,通過(guò)對(duì)比不同區(qū)域、戶(hù)型等房?jī)r(jià)漲幅差異,尋背后邏輯。研究發(fā)現(xiàn):(1)在城市內(nèi)部,中心城區(qū)、核心板塊房?jī)r(jià)、漲幅居前,源于高端產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)資源集聚,吸引優(yōu)質(zhì)購(gòu)買(mǎi)力。 (2)上海都市圈協(xié)同發(fā)展使得環(huán)滬區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)受益,上海部分產(chǎn)業(yè)、資金和置業(yè)需求溢出,帶動(dòng)環(huán)滬區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。(3)由于目前不同區(qū)域教育資源分布不均,優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房仍有較大溢價(jià),但隨著教育新政出臺(tái),通過(guò)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的確定性下降,部分學(xué)區(qū)房有所降溫,但長(zhǎng)期仍有價(jià)值。(4)地鐵開(kāi)通推升區(qū)域房?jī)r(jià),距地鐵近漲幅大。 近年,長(zhǎng)沙、重慶房?jī)r(jià)、漲幅在全國(guó)主要城市中處較低水平,房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的原因有哪些?第一,長(zhǎng)沙和重慶有充足土地供應(yīng),保障購(gòu)房需求能夠得到充分滿(mǎn)足。第二,實(shí)行“低端有保障”的多層次住房供給體系,充沛住房供應(yīng)市場(chǎng)。如重慶開(kāi)創(chuàng)了“新模式”公租房制度,實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系,保證了中低收入者的住房供給。第三,把握金融源頭、控制投資力度。第四,推行試點(diǎn)區(qū)域限價(jià)政策。如長(zhǎng)沙于2017年首創(chuàng)“成本+利潤(rùn)+稅金”的價(jià)格構(gòu)成,限制商品房的平均利潤(rùn)率為6%~8%,限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)清晰嚴(yán)格,既確保了房企一定的盈利空間,也確保了房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。第六,通過(guò)購(gòu)房政策限制投機(jī)行為。長(zhǎng)沙對(duì)房屋契稅、人才購(gòu)房、離異人士購(gòu)房等方面,均要求嚴(yán)格,限制投機(jī)行為。
六、啟示:建立房地產(chǎn)新模式,主要是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉 中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控重抑制需求、輕增加供給,重行政手段、輕經(jīng)濟(jì)手段,短期調(diào)控?zé)o法解決長(zhǎng)期供需不平衡的根本矛盾,推動(dòng)新一輪房改(新房改)迫在眉睫,以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。 一是尊重人口流動(dòng)的基本規(guī)律,實(shí)施都市圈城市群戰(zhàn)略。二是以常住人口增量為核心,改革“人地掛鉤”,優(yōu)化土地供應(yīng),實(shí)現(xiàn)人地匹配和供求平衡。三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。四是穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。五是租購(gòu)并舉,對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
任澤平 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 曾擔(dān)任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任,國(guó)泰君安證券研究所董事總經(jīng)理、首席宏觀分析師,方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所聯(lián)席所長(zhǎng)等職務(wù),中國(guó)證券分析師大滿(mǎn)貫冠軍。中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士后。 兼任科技部國(guó)家高新區(qū)升級(jí)評(píng)審專(zhuān)家,全國(guó)工商聯(lián)智庫(kù)委員會(huì)委員,中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng),中國(guó)資本市場(chǎng)50人論壇首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,中外企業(yè)家聯(lián)合會(huì)顧問(wèn),首都金融智庫(kù)專(zhuān)家,棗莊市人民政府經(jīng)濟(jì)顧問(wèn),中國(guó)保險(xiǎn)保障基金專(zhuān)家委員會(huì)委員,北京電視臺(tái)北京時(shí)間京融智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,茅臺(tái)集團(tuán)戰(zhàn)略研究院顧問(wèn),中國(guó)青年創(chuàng)業(yè)就業(yè)基金會(huì)第四屆理事會(huì)理事等。中國(guó)人民大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)、中央民族大學(xué)等兼職導(dǎo)師。 曾參與重大文件和改革方案起草。專(zhuān)著《新基建》榮獲中共中央組織部第五屆全國(guó)黨員培訓(xùn)創(chuàng)新教材獎(jiǎng)。在《人民日?qǐng)?bào)》《經(jīng)濟(jì)研究》等報(bào)刊發(fā)表文章數(shù)百篇,出版專(zhuān)著和譯著《宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)研究》《從奇跡到成熟:韓國(guó)轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)》《大勢(shì)研判:經(jīng)濟(jì)、政策與資本市場(chǎng)》《房地產(chǎn)周期》《新周期:中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)戰(zhàn)》《全球貿(mào)易摩擦與大國(guó)興衰》《全球房地產(chǎn)》等。提出“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”成為業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)分析框架。
第1章 全球房地產(chǎn)大趨勢(shì) 全球房?jī)r(jià)大趨勢(shì)/003 是什么造成了不同經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)漲幅差異/004 一國(guó)內(nèi)部哪個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅最大/015 全球核心城市房?jī)r(jià)比較/024 中國(guó)內(nèi)地核心城市絕對(duì)房?jī)r(jià)和相對(duì)房?jī)r(jià)均居全球前列/025 1000萬(wàn)元人民幣能買(mǎi)什么房子/033 中國(guó)內(nèi)地核心城市高房?jī)r(jià)存在泡沫嗎/035 全球?qū)W區(qū)房報(bào)告/041 哪些國(guó)家優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價(jià)高/042 哪些國(guó)家優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價(jià)低/054
第2章 中國(guó)房地產(chǎn)大趨勢(shì) 中國(guó)房地產(chǎn)六大趨勢(shì)/063 什么決定房地產(chǎn)周期/064 中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的六大趨勢(shì)/074 啟示:構(gòu)建五大支柱住房制度,推動(dòng)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型/087 中國(guó)住房過(guò)剩了嗎/090 中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量/091 中國(guó)城鎮(zhèn)住房40年:從供給短缺到總體平衡/096 哪些地方房子多,哪些地方少/108 中國(guó)住房有多少市值/112 如何研究住房市值/113 中國(guó)住房市值有多少?/119 中國(guó)住房市值在國(guó)際上處于什么水平/127 未來(lái)房地產(chǎn)稅會(huì)怎么收/131 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的原因/131 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能方案/133 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能影響/135 未來(lái)趨勢(shì)展望/136 他山之石:美國(guó)、英國(guó)、日本如何征收房地產(chǎn)稅/137
第3章 中國(guó)人口大遷移的新趨勢(shì) 人口大遷移從城市化到大都市圈化/143 人口遷移的一般規(guī)律:從低收入地區(qū)向高收入地區(qū),從中小城市向大城市/143 中國(guó)人口大遷移:從城市化到大都市圈化/147 人口遷移對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的重大影響/154 啟示:充分尊重人口、產(chǎn)業(yè)向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集聚與城市發(fā)展的客觀規(guī)律/158 中國(guó)城市人才吸引力排名/160 通過(guò)跨城求職數(shù)據(jù)解密流動(dòng)人才特征/161 長(zhǎng)三角、珠三角人才集聚且跨區(qū)流動(dòng)性減弱/164 多數(shù)重點(diǎn)城市人才凈流入率上升,城市群內(nèi)人才流動(dòng)成為主流/170
第4章 尋找潛力之城 中國(guó)城市發(fā)展?jié)摿ε琶?87 中國(guó)城市發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律/188 中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘?0強(qiáng)/193 擁抱大都市圈城市群,把握未來(lái)趨勢(shì)/202 中國(guó)城市群發(fā)展?jié)摿ε琶?05 城市群發(fā)展規(guī)律/206 中國(guó)五大最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘腥海?09 中國(guó)都市圈發(fā)展?jié)摿ε琶?23 都市圈時(shí)代來(lái)臨/224 十大最具發(fā)展?jié)摿Χ际腥Γ?32 中國(guó)十大最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘校?57 北京:政治、文化、國(guó)際交流和創(chuàng)新中心/258 上海:全球化的大上海,未來(lái)媲美紐約/261 深圳:乘改革開(kāi)放之風(fēng)、造創(chuàng)新活力之都/264 廣州:廣東省高質(zhì)量發(fā)展的排頭兵,省制造業(yè)的中堅(jiān)力量/267 杭州:民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的“大本營(yíng)”、全國(guó)領(lǐng)先的“數(shù)智化城市”/268 成都:新一線龍頭、西部經(jīng)濟(jì)高地/270 蘇州:從“世界工廠”發(fā)展為“創(chuàng)新高地”/273 南京:六朝古都,“芯片之城”正在崛起/275 武漢:九省通衢,中部崛起的戰(zhàn)略支點(diǎn)/277 重慶:攜蓉城共筑西南雙核/279
第5章 重點(diǎn)城市研究 上海房?jī)r(jià)漲幅大的背后邏輯/285 上海房?jī)r(jià)近10年均價(jià)上漲約兩倍/286 從區(qū)域看:上海主城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅居前/289 二、三居室戶(hù)型漲幅居前/294 學(xué)區(qū)房:上�!爸锌夹抡笔箖�(yōu)質(zhì)初中學(xué)區(qū)房降溫/295 地鐵房:地鐵開(kāi)通推升房?jī)r(jià),距地鐵近漲幅大/297 長(zhǎng)沙——全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的“模范生”/299 2010—2020年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比、漲幅在全國(guó)主要城市中處較低水平/300 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好/300 重慶打出穩(wěn)房?jī)r(jià)“組合拳”/313 2010—2022年重慶房?jī)r(jià)、漲幅在全國(guó)主要城市處較低水平/314 重慶房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好/316 不同經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)走勢(shì)差異明顯
1970年第一季度至2022年第一季度,23個(gè)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)平均累計(jì)上漲32.4倍、年均增長(zhǎng)率超6%(如圖1-1)。依據(jù)房?jī)r(jià)漲幅大小,這些經(jīng)濟(jì)體可分為三類(lèi): (1)南非、新西蘭、西班牙、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、澳大利亞6個(gè)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅在55倍以上,年均增長(zhǎng)率在8%~10%。南非和新西蘭的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅分別高達(dá)115.5倍、103.8倍,年均增長(zhǎng)率分別為9.6%、9.4%,分別位居23個(gè)經(jīng)濟(jì)體中第一位和第二位;西班牙和英國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅分別為63.0倍、61.5倍,年均增長(zhǎng)率分別為8.5%、8.4%,位居23個(gè)經(jīng)濟(jì)體中第三位和第四位;愛(ài)爾蘭和澳大利亞在1979年第一季度至2022年第一季度房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅分別為55.6倍、55.2倍,年均增長(zhǎng)率為8.1%,位居23個(gè)經(jīng)濟(jì)體中第五位和第六位。 (2)房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅在15~40倍之間、年均增長(zhǎng)率在5.5%~7.5%的經(jīng)濟(jì)體,有挪威、意大利、加拿大、瑞典、荷蘭、法國(guó)、丹麥、美國(guó)、芬蘭、比利時(shí)、馬來(lái)西亞、中國(guó)香港共12個(gè)。挪威房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅38.3倍,年均增長(zhǎng)率為7.3%;中國(guó)香港在1979年第一季度至2022年第一季度房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅20.0倍,年均增長(zhǎng)率為7.5%;馬來(lái)西亞在1988年第一季度至2022年第一季度房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅5.3倍,年均增長(zhǎng)率為5.6%;其他9國(guó)漲幅在15~40倍之間,年均增長(zhǎng)率為5.5%~7.5%。 (3)房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅在2~5倍之間、年均增長(zhǎng)率低于4.0%的,有瑞士、德國(guó)、韓國(guó)、日本、泰國(guó)5個(gè)經(jīng)濟(jì)體。其中泰國(guó)累計(jì)漲幅2.0倍,年均增長(zhǎng)率3.6%;韓國(guó)累計(jì)漲幅3.8倍、年均增長(zhǎng)率3.4%;瑞士、德國(guó)、日本房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅5.1倍、4.1倍、3.1倍,年均增長(zhǎng)率分別為3.5%、3.2%、2.8%。 隨著經(jīng)濟(jì)金融全球化深入推進(jìn),全球房?jī)r(jià)走勢(shì)聯(lián)動(dòng)性逐漸增強(qiáng)。比如,20世紀(jì)80年代中后期北歐4國(guó)房?jī)r(jià)下跌,20世紀(jì)90年代初日、韓房?jī)r(jià)下跌,1997年?yáng)|南亞地區(qū)房?jī)r(jià)下跌,2007年全球房地產(chǎn)價(jià)格下跌。從房?jī)r(jià)走勢(shì)看,1970—2021年,23個(gè)經(jīng)濟(jì)體可大致分為4類(lèi): (1)房?jī)r(jià)基本持續(xù)上行、其間調(diào)整幅度小的經(jīng)濟(jì)體,有澳大利亞、新西蘭、加拿大、法國(guó)這4個(gè)。1970年以來(lái),上述4國(guó)任何一次下行周期中,累計(jì)下跌幅度均未超過(guò)9%。其中澳大利亞、新西蘭、加拿大3國(guó)未曾出現(xiàn)連續(xù)兩年下跌的情況;法國(guó)在1992—1995年、2008—2009年、2011—2015年有3次明顯調(diào)整,但3次累計(jì)跌幅均未曾超過(guò)7%。 (2)房?jī)r(jià)曾大幅下挫,但后期上行超過(guò)之前高點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)體,有英國(guó)、美國(guó)、瑞士、荷蘭、南非、挪威、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、中國(guó)香港等14個(gè)。例如,荷蘭房?jī)r(jià)在1979—1982年暴跌近30%,2008—2013年大跌超19%;南非房?jī)r(jià)在1984—1986年下跌11%;芬蘭房?jī)r(jià)在1990—1992年暴跌37%;瑞士房?jī)r(jià)在1990—1998年大跌22%;馬來(lái)西亞和泰國(guó)分別在1997—1998年、1998—1999年累計(jì)下跌超過(guò)11%;美國(guó)房?jī)r(jià)在2007—2011年大跌超30%;英國(guó)房?jī)r(jià)在1990—1992年下跌近11%,2008—2009年下跌超13%;中國(guó)香港在1998—2003年累計(jì)暴跌超60%。但上述經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)在大幅下跌后繼續(xù)向上,現(xiàn)均已超過(guò)之前高點(diǎn)。 (3)前期房?jī)r(jià)泡沫破滅,至今仍不及高點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)體,有日本、西班牙、愛(ài)爾蘭、意大利這4個(gè)。雖然時(shí)代和國(guó)別不同,但歷次房地產(chǎn)泡沫堆積,無(wú)一例外受到流動(dòng)性過(guò)剩和低利率的刺激,而歷次房地產(chǎn)泡沫崩潰則都跟貨幣收緊和加息有關(guān)。日本、西班牙、愛(ài)爾蘭、意大利的房?jī)r(jià)分別在1990年、2007年、2007年和2008年見(jiàn)頂,其中前3個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)近幾年稍有反彈。2022年第一季度,上述4國(guó)房?jī)r(jià)僅分別相當(dāng)于峰值的70.6%、88.6%、97.7%、87.1%。 (4)房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)、漲幅總體較小的經(jīng)濟(jì)體,只有德國(guó)1個(gè)。1970年以來(lái),德國(guó)房?jī)r(jià)有3次比較大的上漲周期:1971—1981年,累計(jì)上漲近1.8倍;1987—1994年,累計(jì)上漲35.1%;2009年第一季度至2022年第一季度,累計(jì)上漲91.5%。而在任何一個(gè)下行周期中,房?jī)r(jià)累計(jì)下跌均未超過(guò)10%。
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