第一節(jié)夫妻買房，未成年子女上房產(chǎn)證有沒有必要？


楊姐咨詢我，她想與老公離婚，兩人婚后買了一套房子，該套房子目前市場價300萬元，她當(dāng)時的問題：孩子名字不在房產(chǎn)證上，如果夫妻離婚后，孩子隨母親生活，孩子能不能分得相應(yīng)的份額？答案：如果孩子的名字沒有在房產(chǎn)證上，夫妻離婚時，孩子不能分得任何份額。那問題來了，是不是買房時一律把未成年子女名字放在房產(chǎn)證上，就比較好呢？


首先，如果父母離婚要分財產(chǎn)，子女名字在房產(chǎn)證上當(dāng)然就有產(chǎn)權(quán)，而且誰有孩子的監(jiān)護(hù)權(quán)，誰就管理孩子的財產(chǎn)，在約定份分的情況下，就能拿到房子的三分之二。如果只是將未成年孩子的名字加在房產(chǎn)證上，但沒有約定份額，在離婚分割的時候，法院一般并不必均分割，有可能適當(dāng)降低未成年子女的比例，而增加父母的比例，調(diào)整的幅度一般在5%～10%。


其次，即使父母不離婚，也存在以下好處：可以規(guī)避以后有可能實行的遺產(chǎn)稅；以后想把房子轉(zhuǎn)給孩子，可以省一筆費用，無須支付過戶費。


但是，購房時房產(chǎn)證上寫了孩子的名字，到孩子成年后，那么處置房屋的權(quán)利就不全在父母手里了，成年子女按其在產(chǎn)權(quán)中占有的份額或作為共同共有人，有權(quán)選擇是否同意出售，同時也有權(quán)享有出售收益。


如果屬于共有的財產(chǎn)，也可以主張分割房屋；父母要房子的情況下，必須給子女折價款。尤其是父母與子女關(guān)系鬧得很僵的時候，房產(chǎn)也必須依法分割。這時候，父母很可能會后悔當(dāng)年將孩子的名字寫在房產(chǎn)證上。孩子成年后，如果獨立買房，有可能多付契稅，孩子結(jié)婚后，買家庭第二套房時可能交房產(chǎn)稅。


那父母買房時究竟應(yīng)該怎么辦呢？折中的辦法是：可以到公證處做公證，約定子女未成年時和父母共有房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。這從法律角度看，就是做一個附條件或附期限的贈與合同。雖然，作為不動產(chǎn)的贈與，在過戶之前贈與人是可以撤銷的，但是經(jīng)過公證的贈與合同是不能撤銷的。


第二節(jié)夫妻名字都在房產(chǎn)證上，離婚時他一分錢也沒分到？


小麗與小浩登記結(jié)婚，雙方婚姻存續(xù)期間購買了北京市朝陽區(qū)一小區(qū)房屋，并登記為小浩與小麗共同共有。


買了房子，夫妻倆還簽了一個《婚內(nèi)協(xié)議書》，約定不論是在婚姻存續(xù)期間還是離婚，房子都?xì)w小麗所有，銀行貸款也由小麗來還。但這個協(xié)議簽了之后，夫妻倆并沒有及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。


不久前，小麗小浩的婚姻卻走到了盡頭，不僅如此，兩人還因為房子產(chǎn)生了糾紛。小麗起訴到法院，一方面請求法院判決她和小浩離婚，另一方面要求判決兩人購買的房屋歸自己所有。


眼見要離婚，小浩開始反悔，他認(rèn)為《婚內(nèi)協(xié)議書》是不得已簽署的，而且，這一婚內(nèi)協(xié)議是他就夫妻共有房產(chǎn)對小麗的贈與，根據(jù)婚姻法司法解釋的規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前他有權(quán)撤銷贈與。因此，小浩請求法院依法分割夫妻共同財產(chǎn)，取得房屋的所有權(quán)，按40%比例給付小麗折價款。


法院經(jīng)審理認(rèn)為，小浩和小麗在婚后發(fā)生矛盾，不能溝通與諒解，夫妻感情確實已破裂，因此判決準(zhǔn)許他們離婚。


對于房產(chǎn)，法院查明，房屋由小麗與小浩婚后共同出資購置，登記為共同共有。雙方自愿簽署《婚內(nèi)協(xié)議書》，明確約定房屋歸小麗所有，這些內(nèi)容都是由小浩起草填寫的，小浩對協(xié)議約定及執(zhí)行后果應(yīng)該是知道的。因此，該協(xié)議對雙方具有法律約束力。


兩人的《婚內(nèi)協(xié)議書》是雙方對婚姻期間所得夫妻共同財行的約定，而不是一方將個人房產(chǎn)給予另一方的單純贈與行為，雙方簽訂協(xié)議之后房產(chǎn)所有權(quán)歸小麗所有，小浩不享有房產(chǎn)贈與撤銷權(quán)。


小麗要求確認(rèn)房屋歸其所有，剩余貸款由其償還符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。據(jù)此法院判決房屋歸小麗所有。


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