第 一章 房地產(chǎn)稅收管理概述 第 一節(jié) 房地產(chǎn)稅收管理框架 002 一、組織維度 002 二、專業(yè)維度 007 第二節(jié) 房地產(chǎn)稅收管理重點 011 第三節(jié) 如何進行稅收實操 014 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營邏輯 014 二、稅收實操“三性” 017 第二章 房地產(chǎn)財務運營管理概述 第 一節(jié) 房地產(chǎn)運營管理概述 022 一、房地產(chǎn)價值鏈 022 二、房地產(chǎn)經(jīng)營邏輯 025 三、大運營介紹 028 第二節(jié) 房地產(chǎn)財務運營要點 028 一、房地產(chǎn)財務管理特點 029 二、財務運營的邏輯框架 030 三、財務運營體系 032 第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收管理與財務運營的關系 033 第三章 企業(yè)設立階段的稅收實操指引 第 一節(jié) 企業(yè)設立階段稅收實操指引 036 一、稅收方面 037 二、融資方面 041 第二節(jié) 公司股權設置實操指引 043 一、股權設置的基本模式 043 二、股權比例的要求 048 第三節(jié) 企業(yè)重組實操指引 050 一、普通重組稅收實操 050 二、特殊性稅務重組稅收實操 055 第四章 土地獲取階段的稅收實操指引 第 一節(jié) 土地獲取階段稅收管理概述 062 第二節(jié) 資產(chǎn)收購的實操指引 063 一、土地作價入股的稅收實操 064 二、在建工程轉讓的稅收實操 068 第三節(jié) 拆遷拿地的實操指引 072 一、拆遷成本的稅收實操 072 二、貨幣性補償?shù)亩愂諏嵅? 074 三、非貨幣性補償?shù)亩愂諏嵅? 077 第四節(jié) 合作開發(fā)方式的實操指引 083 一、合作建房的分類 084 二、不成立合營公司模式的稅收實操 084 三、成立合營公司模式的稅收實操 089 四、合作開發(fā)的假投資模式稅收實操 091 第五節(jié) 股權收購方式的實操指引 093 一、股權收購的基本模式 093 二、股權轉讓的稅收實操 095 三、增資收購的稅收實操 097 四、合并收購的稅收實操 098 第六節(jié) 代建方式的實操指引 099 一、純取費代建 100 二、股權式代建 100 第五章 開發(fā)建設階段的稅收實操指引 第 一節(jié) 開發(fā)建設階段稅收管理概述 104 第二節(jié) 成本對象 105 一、成本對象劃分方法 106 二、成本對象設置方法 107 第三節(jié) 成本項目 109 一、成本項目主要內容 109 二、企業(yè)所得稅與土地增值稅中成本項目的異同 110 第四節(jié) 開發(fā)成本的分配與結轉 114 一、成本對象化實操指引 114 二、成本分配實操指引 116 三、成本結轉實操指引 120 第五節(jié) 資金、利息及費用處理實操指引 121 一、股東投入的稅收實操 122 二、借款費用的稅收實操 123 三、費用的稅收實操 126 第六章 銷售階段的稅收實操指引 第 一節(jié) 銷售階段稅收管理概述 130 第二節(jié) 收入確認的稅收實操 130 一、三大稅種中收入實現(xiàn)時間的異同 131 二、預繳增值稅與預繳土地增值稅的差異 132 三、視同銷售收入的確認 133 第三節(jié) 不同銷售方式的稅收實操 137 一、代理銷售方式的稅收實操 137 二、“買贈”銷售方式的稅收實操 138 三、精裝修的稅收實操 142 四、地下車位的稅收實操 145 第四節(jié) 代收款項實操指引 150 一、增值稅的稅收實操 150 二、企業(yè)所得稅的稅收實操 151 三、土地增值稅的稅收實操 151 第七章 清算階段的稅收實操指引 第 一節(jié) 清算階段稅收管理概述 154 第二節(jié) 增值稅清算實操指引 155 一、增值稅預繳 155 二、增值稅清算 156 第三節(jié) 企業(yè)所得稅清算實操指引 158 一、企業(yè)所得稅預繳 158 二、企業(yè)所得稅清算 160 第四節(jié) 土地增值稅清算實操指引 165 一、土地增值稅預繳 165 二、土地增值稅清算 166 第八章 稅務風險管理實操指引 第 一節(jié) 房地產(chǎn)納稅評估實操指引 178 一、納稅評估基本流程 178 二、納稅評估指標分析實操 180 第二節(jié) 稅務管理體系實操指引 186 一、稅務管理機構 187 二、稅務管理流程 187 第三節(jié) 稅收預算管理實操 192 一、業(yè)務鏈的稅收預算管理 193 二、全周期的稅收預算管理 197 第九章 房地產(chǎn)財稅核算實操指引 第 一節(jié) 收入核算實操指引 204 一、誠意金 206 二、定金 206 三、房款 207 四、代收款項 208 第二節(jié) 成本與費用核算實操指引 209 一、土地成本核算 209 二、開發(fā)成本及費用核算 210 第三節(jié) 三大稅種核算實操指引 213 一、增值稅核算 213 二、土地增值稅核算 219 三、企業(yè)所得稅核算 219 第四節(jié) 其他業(yè)務核算實操指引 220 一、租金收入核算 220 二、視同銷售核算 222 第十章 發(fā)票與合同管理實操指引 第 一節(jié) 發(fā)票管理實操指引 226 一、發(fā)票管理基礎規(guī)范 226 二、發(fā)票管理風險應對 230 三、發(fā)票管理要點 233 第二節(jié) 合同管理實操指引 236 一、合同管理部門職責 236 二、財務審核要點 237