（序一）
中國基礎設施REITs：1096天的綻放
2021年6月21日，夏至，太陽直射北回歸線。
這一天，首批基礎設施公募REITs試點項目在滬深證券交易所掛牌，中國REITs市場由此正式誕生。無論是在中國投融資體制改革的長河中，還是在中國資本市場的發(fā)展史上，這都是一個里程碑式的事件。這一天，也將永久記錄在共和國改革開放的史冊上。
事非經過不知難。從本世紀初的研究探索，到首批公募REITs產品的面世，其間坎坷曲折、風云變幻。多少人為之呼吁吶喊，多少人為之苦苦求索，多少人為之衣帶漸寬，多少人為之癡心不改……九單基礎設施REITs產品的呱呱墜地，是所有曾為中國REITs付出過努力的各界人士共同的心血結晶，也是對他們好的回報與致敬！
陽光總在風雨后。從2018年6月21日召開首次基礎設施REITs座談會，到2021年6月21日首批REITs產品掛牌，整整三個寒暑、1096天。難以忘懷的，是領導們的支持與肯定、鞭策與擔當；記憶猶新的，是工作組奔赴各地的調研與座談，是對試點文件字斟句酌的起草與完善；歷歷在目的，是專家們評審項目時的嚴格認真，是對申報材料的披沙瀝金……基礎設施REITs試點初戰(zhàn)告捷，既來自于制定政策、審核項目時的縝密與嚴謹，更來自于摸著石頭過河的信心與勇氣。
一石激起千層浪�；A設施REITs試點政策的出臺，引發(fā)了高度的社會關注和強烈的市場反響，眾多原始權益人、基金、券商等積極投身到這一洪流中來。他們是傳播者，從理論到政策，邊認真學習、邊大力推廣；他們是探路人，縱使前路崎嶇，毅然櫛風沐雨、砥礪前行；他們是許三多，盡管困難重重，決然不拋棄、不放棄，用熱誠、智慧和執(zhí)著去化解……正因為有了這樣一批矢志不渝的同行者，基礎設施REITs之花才能終綻放。
三年再回首，感慨良多。在本書即將付梓之際，在滬深證券交易所的REITs鐘聲敲響之時，謹向關心、參與、支持中國REITs的所有人，致以崇高的敬禮和深深的謝意。
作為中國REITs試點的參與者之一，既深知其破土而出的來之不易，更深感其未來發(fā)展的任重道遠。如何把握借鑒國際經驗和堅持中國特色的關系？如何實現(xiàn)實體經濟和金融資本的有機結合？如何處理基礎設施商業(yè)價值和公共利益的對立統(tǒng)一？如何構建符合國情、成熟穩(wěn)定的中國REITs制度體系？如何促進REITs市場的平穩(wěn)健康發(fā)展、維護投資人的合法權益？一系列的焦點、難點問題，既需要在實踐中不斷探索和解決，亦需要靜下心來，鉤沉稽古，發(fā)微抉隱。
因此，不揣淺陋，萌生了寫作本書的想法。經與業(yè)內人士交流探討、集思廣益，本書的定位逐漸清晰，內容日趨豐滿。講述中國REITs故事，體現(xiàn)中國REITs特色，發(fā)掘中國REITs價值，是本書的基本定位，也是本書獨出機杼之處。希望通過這本書，能幫助讀者了解中國REITs的來龍去脈、知曉中國REITs的政策要義、掌握中國REITs的操作方法、理解中國REITs的行業(yè)特性、洞悉中國REITs的投資策略、借鑒中國REITs的成功經驗。本書的醞釀，始于去年仲夏，執(zhí)筆寫作之日，正是REITs試點快速推進之時，相關內容根據試點進展情況及時補正完善。歷經近一年的雕琢打磨，希望呈獻給讀者的，是一本既有宏觀視角的高屋建瓴、又有微觀層面的條分縷析，既有嚴肅認真的專業(yè)論述、又有淺顯易懂的解釋說明，緊貼時代、內容鮮活的誠意之作。
愛好由來落筆難。所幸的是，有眾多中國REITs的一線參與者加入進來，在REITs的理論研究、政策制定、行業(yè)監(jiān)管和市場實踐等方面，他們都是各自領域的佼佼者。飽含對REITs的摯愛與情懷，他們克服繁重的日常工作，花費大量時間和精力，收集資料、撰寫文稿、精心修改、字斟句酌。本書是集體智慧的結晶，是共同創(chuàng)作的成果。謹向參與本書寫作的所有人員，表達衷心的感謝。
今年春節(jié)七天假期，每天都在辦公室度過，對書稿進行修改核校。在此過程中，深深感到，盡管作者們付出了巨大心血，但由于中國REITs剛剛起步，也由于水平和資料有限，遺憾和疏漏之處在所難免，希望能夠得到廣大讀者的批評與諒解。另外，全書基本定稿于今年5月底，此后的一些重要進展未能在書中呈現(xiàn)，也是一個小小的缺憾。
中國REITs的推進和本書的寫作，也讓我與北大光華再續(xù)前緣。1985年，有幸進入北大經濟學院經濟管理系學習，厲以寧老師是我們的系主任，他在迎新會上的諄諄叮囑仿佛就在昨天。當年的經濟管理系，演變成了今天的光華管理學院。這次研究探索REITs的過程中，又與光華緊密合作，得到了劉俏院長、張崢副院長的大力支持。一塔湖圖，永駐心間。
當年燕園讀書時，厲以寧老師大力倡導企業(yè)上市股份制改革，而今已碩果累累。今日，被稱為資產上市的REITs剛剛破土，祝愿它能茁壯成長，早日枝繁葉茂。
地上本沒有路，走的人多了，也便成了路。
期待著越來越多的中國企業(yè)走上REITs之路。
期待著REITs的中國道路越走越寬廣。
韓志峰
2021年6月
（序二）
堅持問題導向發(fā)展REITs市場
2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委頒布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，正式啟動公募REITs試點�！锻ㄖ返陌l(fā)布是中國REITs市場建設的里程碑事件，公募REITs試點對于中國不動產投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩A股市場的注冊制試點。
中國公募REITs藍圖正徐徐展開，亟待系統(tǒng)性闡述中國REITs制度設計，指導中國REITs市場實踐的作品，本書正是這樣一本著作。中國REITs市場的發(fā)展道路不同于大多數(shù)國家和地區(qū)，其特色在于從基礎設施領域開始推進公募REITs試點。我們知道，基礎設施和持有型房地產是REITs的兩類主要基礎資產。從全球發(fā)展經驗來看，REITs早集中在持有型房地產，現(xiàn)已廣泛應用于無線通信、電力、交通、能源、工業(yè)園區(qū)、物流倉儲、數(shù)據中心等基礎設施領域。應該說，無論從哪里開始試點，理論上均具備可行性。從基礎設施領域啟動試點工作，既有中國經濟發(fā)展模式與發(fā)展路徑的自然驅動，更體現(xiàn)了制度設計者與市場實踐者的智慧。
REITs是直接金融。產品高透明度、風險匹配，以及流動性匹配，是REITs的設計和運作理念。REITs產品定位于不動產項目的成熟期，相比于開發(fā)階段，成熟不動產資產以現(xiàn)金流為基礎，透明度高，不易產生估值的分歧。REITs采取強制分紅制度，保障了投資者到手現(xiàn)金流與不動產資產經營的強相關性，這一約束條件，使得REITs的價值創(chuàng)造建立在不動產資產的真實經營之上，使得REITs的定價中樞定位于資產的穩(wěn)定分紅以及現(xiàn)金流成長性。權益型REITs公開上市交易，目的是將有風險的永續(xù)現(xiàn)金流證券化，對接長期資金，滿足投資者的流動性需要，實現(xiàn)了投融資的風險匹配和流動性匹配。
中國基礎設施REITs試點把握了中國REITs市場建設的性問題。從基礎設施領域入手，直接回應了基礎設施投融資體制以及資產管理市場的補短板需求，充分體現(xiàn)了金融服務于實體經濟。公募REITs試點堅持市場化原則，以公開發(fā)行、公開交易方式，堅持權益型導向，實現(xiàn)REITs穿透持有不動產權益，其中收入結構要求、分紅比例等具體規(guī)則參考成熟市場規(guī)則制定，試點的制度設計充分把握了REITs制度設計的本質特征。
本書聚焦于兩個重要的主題，中國基礎設施REITs的制度設計，以及中國基礎設施REITs的市場實踐。本書重點回答了這些問題：為什么基礎設施REITs是中國REITs市場建設的必由之路？如何搭建基礎設施REITs的制度架構？哪些行業(yè)領域是中國基礎設施REITs的發(fā)展重點？如何發(fā)起、設立、申報和發(fā)行基礎設施REITs？基礎設施REITs操作實務中有哪些要點需要關注？中國基礎設施REITs的投資價值在哪里？怎樣投資中國基礎設施REITs？已發(fā)行基礎設施REITs有哪些特色？全球基礎設施REITs有哪些發(fā)展經驗？本書包括六篇，分別是概述篇、政策篇、行業(yè)篇、實務篇、投資篇和案例篇，另附基礎設施國際經驗介紹，形成了本書的完整體系框架。
本書以問題為導向，體現(xiàn)中國特色，講中國故事。改革開放四十多年，中國經濟進入了高質量發(fā)展的新發(fā)展階段，在實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的道路上，中國經濟社會發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，其中，解決不動產投融資市場中資金需求與供給的結構性錯位問題迫在眉睫，而建設中國公募REITs市場則是破題的關鍵。本書詳細介紹了中國REITs制度的探索進程，全面闡述了中國公募REITs市場的制度設計，深入解讀了中國基礎設施REITs的政策體系。我們可以看到，中國REITs市場建設，不是在白紙上作畫，需要考慮經濟增長、高質量發(fā)展、防范風險的權衡取舍，需要協(xié)調國有資產管理、稅收、土地、行業(yè)、金融等各方面政策，其復雜性不言而喻。本書的作者來自政策、學術和實務界，深度參與了中國基礎設施REITs市場的規(guī)劃與設計，他們從現(xiàn)實出發(fā)，從中國的問題出發(fā)，對照問題，解決問題，勇于探索與實踐。將研究成果和實踐經驗以著作的形式呈現(xiàn)，目的是為中國基礎設施REITs試點提供行動指南，推動中國REITs市場的長期健康發(fā)展。
2017年至今，在劉俏教授的倡議和組織下，由北京大學光華管理學院的學者、研究人員，以及國內外政策、實務界專家等組成的北大光華REITs課題組，在光華思想力平臺的支持下，相繼推出了《中國REITs白皮書》系列研究報告，出版《中國REITs市場建設》，全面深入地論述了中國REITs市場建設的意義、制度設計與實現(xiàn)路徑等重要問題，受到廣泛關注與高度認可。之后，課題組設立北大光華中國REITs研究中心并發(fā)起中國REITs論壇，持續(xù)地推進相關領域的研究。
2018年6月21日，我有幸參加了國家發(fā)展改革委投資司召開的基礎設施REITs座談會，介紹了REITs的定義、特點和發(fā)展概況。2019年3月和4月間，參與了國家發(fā)展改革委投資司和中國證監(jiān)會債券部組織的基礎設施REITs聯(lián)合調研小組，在京津冀、長三角、粵港澳、海南等地區(qū)進行了大量調研。調研之后，劉俏教授、我，以及北大光華課題組的成員，分別參加了由國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會舉辦的多次研討，調研報告和試點文件的起草工作，以及試點推出之后的研究工作。身處偉大的時代，能夠參與一項具有重大意義的工作，與有榮焉！
中國公募REITs市場建設不會是一蹴而就，但千里之行始于足下，對于REITs市場建設的相關問題，例如產品設計、估值定價、治理結構、管理人能力建設、稅制、國資轉讓、擴募機制、杠桿率等，應理性看待，科學分析�；A設施REITs試點啟動是一個突破，隨著試點工作順利推進，在政策、學術，以及行業(yè)各界的共同努力下，不斷積累經驗，完善制度規(guī)則和行動方案，中國REITs市場將成為中國資本市場的重要組成部分，有效助力中國經濟的高質量發(fā)展。
張崢
2021年6月
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