章 總論 ........................................................................................... 1
節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其主要業(yè)務(wù).................................................................... 1
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)概述.................................................................................................... 1
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要環(huán)節(jié)........................................................................................ 2
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的經(jīng)營特點........................................................................................ 3
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計.................................................................................... 4
一、房地產(chǎn)會計賬戶設(shè)置和會計科目表.................................................................................... 4
二、房地產(chǎn)會計的特點................................................................................................................ 8
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅處理...................................................................... 10
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)涉及的主要稅種.......................................................................... 10
二、稅務(wù)登記.............................................................................................................................. 11
三、納稅申報.............................................................................................................................. 11
四、稅款繳納.............................................................................................................................. 12
第二章 企業(yè)設(shè)立階段........................................................................... 13
節(jié) 企業(yè)設(shè)立條件的規(guī)定.................................................................................. 13
一、《中華人民共和國公司法》對企業(yè)設(shè)立條件的規(guī)定...................................................... 13
二、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對企業(yè)設(shè)立條件的規(guī)定.......................................... 14
三、外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別規(guī)定.................................................................................. 14
第二節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段的會計處理.......................................................................... 16
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿種類.............................................................................................. 16
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段應(yīng)設(shè)置的會計賬戶.................................................................. 19
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的出資方式及相應(yīng)的會計處理...................................................... 19
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有者權(quán)益變動的會計處理.................................................................. 23·II·
房地產(chǎn)企業(yè)會計與納稅實操從入門到精通
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)處理...................................................... 25
一、稅務(wù)登記 ..............................................................................................................................26
二、納稅處理 ..............................................................................................................................27
第三章 獲取土地階段 ...........................................................................30
節(jié) 我國的土地制度概述.................................................................................. 30
一、土地所有制 ..........................................................................................................................30
二、土地管理的基本制度 ..........................................................................................................31
三、土地獲取方式 ......................................................................................................................32
四、土地使用權(quán)的終止 ..............................................................................................................35
第二節(jié) 獲取土地使用權(quán)的會計處理...................................................................... 35
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認取得土地使用權(quán) ..............................................................................35
二、用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) ..............................................................................................36
三、用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán) ..........................................................................................37
四、自建用房的土地使用權(quán) ......................................................................................................38
五、暫時沒有確定使用用途的土地使用權(quán) ..............................................................................39
六、用于賺取租金的土地使用權(quán) ..............................................................................................40
七、獲取土地階段納稅會計處理 ..............................................................................................41
第三節(jié) 取地環(huán)節(jié)相應(yīng)的稅務(wù)處理.......................................................................... 42
一、契稅 ......................................................................................................................................42
二、印花稅 ..................................................................................................................................44
三、耕地占用稅 ..........................................................................................................................44
四、城鎮(zhèn)土地使用稅 ..................................................................................................................45
五、接受土地使用權(quán)出資的涉稅問題 ......................................................................................47
六、取得土地階段相關(guān)的稅收優(yōu)惠 ..........................................................................................47
第四章 開發(fā)建設(shè)階段 ...........................................................................50
節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段概述...................................................................................... 50
一、項目策劃設(shè)計階段 ..............................................................................................................50
二、報批報建階段 ......................................................................................................................51
三、施工建設(shè)階段 ......................................................................................................................53
四、竣工驗收階段 ......................................................................................................................54
五、產(chǎn)權(quán)初始登記 ......................................................................................................................55
第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段會計核算.............................................................................. 55
一、會計科目的設(shè)置 ..................................................................................................................55
二、不同承包方式下的會計處理 ..............................................................................................57
第三節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)處理.............................................................................. 59
一、城鎮(zhèn)土地使用稅.................................................................................................................. 59
二、印花稅.................................................................................................................................. 60
三、增值稅.................................................................................................................................. 61
第四節(jié) BT 及 BOT 會計核算與稅務(wù)處理.............................................................. 61
一、BT 項目工程承包................................................................................................................ 61
二、BOT 項目工程承包............................................................................................................. 64
第五章 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)........................................... 71
節(jié) 開發(fā)成本核算概述...................................................................................... 71
一、成本核算的基本程序.......................................................................................................... 71
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算特點.......................................................................................... 71
三、確定成本核算對象.............................................................................................................. 72
四、劃分成本核算項目.............................................................................................................. 72
五、歸集開發(fā)成本費用.............................................................................................................. 73
第二節(jié) 成本歸集、分配的會計處理...................................................................... 73
一、成本分配法.......................................................................................................................... 74
二、土地征用及拆遷補償費的歸集與分配.............................................................................. 75
三、前期工程費的歸集與分配.................................................................................................. 77
四、建筑安裝工程費的歸集與分配.......................................................................................... 79
五、基礎(chǔ)設(shè)施費的歸集與分配.................................................................................................. 83
六、開發(fā)間接費用的歸集與分配.............................................................................................. 85
第三節(jié) 公共配套設(shè)施費的會計核算...................................................................... 87
一、成本對象的核算和確定...................................................................................................... 87
二、會計核算方法...................................................................................................................... 88
第四節(jié) 土地開發(fā)成本與代建工程成本會計核算.................................................. 93
一、土地開發(fā)成本的核算.......................................................................................................... 93
二、代建工程成本的核算.......................................................................................................... 94
第五節(jié) 開發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn).......................................................................... 95
一、開發(fā)完工產(chǎn)品的確認條件.................................................................................................. 95
二、開發(fā)產(chǎn)品成本的核算.......................................................................................................... 95
三、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本...................................................................................................... 96
四、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本...................................................................................................... 97
第六章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段......................................................... 99
節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段的主要業(yè)務(wù)...................................................... 99·IV·
房地產(chǎn)企業(yè)會計與納稅實操從入門到精通
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ..................................................................................................................99
二、商品房銷售的分類 ............................................................................................................100
三、房地產(chǎn)銷售的主要流程 ....................................................................................................102
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段的會計核算.................................................... 105
一、會計科目的設(shè)置 ................................................................................................................105
二、商品房銷售階段的會計處理 ............................................................................................106
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段稅務(wù)處理........................................................ 119
一、增值稅 ................................................................................................................................119
二、城市維護建設(shè)稅和教育費附加 ........................................................................................122
三、印花稅 ................................................................................................................................122
四、土地增值稅 ........................................................................................................................122
五、企業(yè)所得稅 ........................................................................................................................126
第七章 投資性房地產(chǎn) .........................................................................130
節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述.................................................................................... 130
一、投資性房地產(chǎn)的范圍 ........................................................................................................130
二、不屬于投資性房地產(chǎn)的項目 ............................................................................................132
三、投資性房地產(chǎn)的特征 ........................................................................................................132
第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的會計處理........................................................................ 133
一、會計賬戶的設(shè)置 ................................................................................................................133
二、投資性房地產(chǎn)的確認 ........................................................................................................133
三、投資性房地產(chǎn)的初始計量 ................................................................................................134
四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 ....................................................................................135
五、投資性房地產(chǎn)的租金收入 ................................................................................................137
六、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 ................................................................................................138
七、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 ........................................................................................................141
八、投資性房地產(chǎn)的處置 ........................................................................................................148
第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理........................................................................ 150
一、增值稅 ................................................................................................................................150
二、印花稅 ................................................................................................................................150
三、房產(chǎn)稅 ................................................................................................................................150
四、特殊情況納稅處理及稅收優(yōu)惠 ........................................................................................152
第八章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)會計核算及納稅籌劃 .......................155
節(jié) 增值稅的會計核算.................................................................................... 155
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的處理 ........................................................................................155
二、銷售不動產(chǎn)增值稅的賬務(wù)處理 ........................................................................................156
三、稅金及附加的會計核算.................................................................................................... 158
第二節(jié) 土地增值稅的會計核算............................................................................ 159
一、土地增值稅概述................................................................................................................ 159
二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算............................................................................................ 160
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算.................................................................................... 161
四、土地增值稅的會計核算.................................................................................................... 163
五、其他相關(guān)處理.................................................................................................................... 163
六、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅稅收優(yōu)惠.................................................................... 164
第三節(jié) 房產(chǎn)稅的會計核算.................................................................................... 164
一、房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理............................................................................................................ 164
二、房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理............................................................................................................ 167
第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算.................................................................... 167
一、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理............................................................................................ 167
二、城鎮(zhèn)土地使用稅的賬務(wù)處理............................................................................................ 170
第九章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅................................................ 171
節(jié) 企業(yè)所得稅概述........................................................................................ 171
一、納稅義務(wù)人........................................................................................................................ 171
二、征稅對象............................................................................................................................ 172
三、所得來源的確定................................................................................................................ 172
四、稅率與應(yīng)納稅所得額的計算............................................................................................ 172
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅處理........................................................ 173
一、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定............................................................................................ 173
二、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的規(guī)定.................................................................... 175
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中關(guān)于免稅收入的規(guī)定........................................................ 177
四、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定............................................................................................ 178
五、特定事項的稅務(wù)處理........................................................................................................ 189
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款的處理........................................................................ 189
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳.................................................................... 190
一、企業(yè)所得稅納稅申報表填報............................................................................................ 190
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅年度匯算案例............................................................................ 198
第十章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計報告................................................ 209
節(jié) 財務(wù)會計報告概述.................................................................................... 209
一、財務(wù)會計報告的概念及作用............................................................................................ 209
二、財務(wù)會計報告的內(nèi)容........................................................................................................ 210