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隨著城市化建設(shè)的加快，城市更新的興起，土地空間的開發(fā)和建設(shè)受到極大關(guān)注。而在城市更新的推進(jìn)中所產(chǎn)生的法律風(fēng)險問題也層出不窮，如何把握和應(yīng)對這些問題已是迫在眉睫。本書從案例庫、風(fēng)險庫、流程圖、政策庫四個方面解讀城市更新項目，結(jié)合豐富的案例選和政策解讀深度研究了城市更新改造項目涉及到的法律實務(wù)問題，并對實施城市更新項目中所出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行了詳細(xì)的解讀，同時也通過了流程圖的演示對城市更新項目的操作流程進(jìn)行了全面的闡述。

序　言
適逢深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立四十周年，深圳已由昔日“小漁村”發(fā)展成現(xiàn)代化國際大都市。在快速城市化的過程中，深圳的城市發(fā)展也面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，與北京、上海、廣州相比，土地成為制約城市發(fā)展的突出因素。在可建設(shè)用地匱乏，土地空間承載逼近極限的情況下，為解決產(chǎn)業(yè)升級、城市空間優(yōu)化等問題，深圳不斷探索存量土地開發(fā)。2004年，深圳市人民政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，拉開了深圳城中村改造的序幕。但因拆遷補償問題及土地一二級開發(fā)獲取問題并不明確，市場主體參與程度不高。2009年12月，深圳市人民政府頒布了《深圳市城市更新辦法》，從此開啟了城市更新的大發(fā)展時代。
相比國內(nèi)其他地區(qū)的棚戶區(qū)改造、三舊改造等模式，深圳城市更新模式突出市場主導(dǎo)，在政府規(guī)劃引導(dǎo)下，原物業(yè)權(quán)利人、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等各方全面參與，在各方利益共贏的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了深圳城市存量土地的二次開發(fā)，同時完成了大量公共設(shè)施落地，并提供了規(guī)模可觀的保障性住房、人才房。深圳通過城市更新有效提高了土地利用效率，優(yōu)化城市功能，加強(qiáng)公共服務(wù)配套設(shè)施，同時推動了產(chǎn)業(yè)升級、消費升級。
城市更新不同于普通房地產(chǎn)項目開發(fā)，其中涉及政府公共政策、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及各參與主體之間復(fù)雜的社會關(guān)系，法律性、政策性以及實踐性特點凸顯。法律性體現(xiàn)在項目開發(fā)可能同時涉及物權(quán)、合同、婚姻繼承、公司治理、行政管理等法律關(guān)系。政策性體現(xiàn)在項目開發(fā)流程包括立項、單元規(guī)劃審批、實施主體確認(rèn)、土地出讓以及歷史遺留問題的處理等，都具有鮮明的政策屬性，各地規(guī)定不盡相同。實踐性體現(xiàn)在每個項目都需要綜合運用不同的法律、政策以及更新模式統(tǒng)籌推進(jìn)，在實踐中不斷探索政策適用方式及范圍。
華潤置地的城市更新業(yè)務(wù)始于深圳，伴隨灣區(qū)成長逐步發(fā)展壯大，多年來一直引領(lǐng)著中國城市更新的發(fā)展潮流。從*早的羅湖華潤中心起步，到南山大沖舊改——被譽為城市更新“教科書級別的范本”，再到如今備受關(guān)注的湖貝城市更新項目，華潤置地秉承“品質(zhì)給城市更多改變”的品牌理念，創(chuàng)造了一個個真正體現(xiàn)城市生命力的城市更新標(biāo)桿項目。
2019年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，強(qiáng)調(diào)要“因地制宜推進(jìn)城市更新”；2019年4月，廣州、東莞等灣區(qū)城市相繼發(fā)布或修訂城市更新重要政策�；谇笆稣弑尘埃瑸槿媸崂砣A潤置地城市更新項目可能存在的風(fēng)險，華潤置地法律合規(guī)部聯(lián)合城市更新領(lǐng)域經(jīng)驗豐富的北京德恒（深圳）律師事務(wù)所，通過政策研究、項目梳理、案例研究等大量工作，將*終工作成果匯總成為本書。本書通過對大量糾紛案例的研究，歸納糾紛種類及典型案例, 為城市更新糾紛預(yù)防及處理提供針對性參考; 提煉城市更新項目各階段、各參與主體間的法律風(fēng)險事項，建立城市更新風(fēng)險庫；通過流程圖簡明直觀呈現(xiàn)項目辦理流程、關(guān)鍵節(jié)點及注意事項；分析解讀法規(guī)政策的具體適用情形，為業(yè)務(wù)開展提供法律指引。
華潤置地將不斷探索，堅持“城市綜合投資開發(fā)運營商”的定位，用更多城市更新作品助力城市的高質(zhì)量發(fā)展，提升城市形象，繼續(xù)為大眾的美好生活而奮斗。
是為序。

華潤置地有限公司總法律顧問　劉中
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇二〇年八月于深圳

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