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地產(chǎn)數(shù)智化經(jīng)營
本書分析了預(yù)見性4P體系產(chǎn)生的行業(yè)周期的特點(diǎn),闡述了4P的具體內(nèi)容、理念、邏輯和應(yīng)用場景,總結(jié)了行業(yè)經(jīng)典案例的應(yīng)用和特點(diǎn),重點(diǎn)呈現(xiàn)了該體系的構(gòu)建步驟、數(shù)據(jù)資源、平臺保障和實(shí)施準(zhǔn)備,最后還提供了重點(diǎn)城市行業(yè)環(huán)境的數(shù)據(jù)分析、前10房企經(jīng)營與運(yùn)營的數(shù)據(jù)指標(biāo)分析。這是對標(biāo)桿房企數(shù)智化實(shí)踐的深度總結(jié),是對地產(chǎn)大運(yùn)營新發(fā)展的系統(tǒng)梳理,希望能夠給管理決策者帶來更多啟發(fā)和借鑒。
聚焦數(shù)智化,開拓新領(lǐng)域:數(shù)智化在信息技術(shù)領(lǐng)域是比較領(lǐng)先的科技應(yīng)用。市面上,地產(chǎn)行業(yè)尚未出現(xiàn)以“數(shù)智化”為核心賣點(diǎn)的相關(guān)書籍。
提供數(shù)智化決策工具,重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營管理模型:為地產(chǎn)企業(yè)提供數(shù)據(jù)化、智能化管理決策和業(yè)務(wù)作業(yè)工具,對地產(chǎn)企業(yè)的貨值、利潤、現(xiàn)金流進(jìn)行從集團(tuán)到區(qū)域和項(xiàng)目的全面預(yù)控、預(yù)演、預(yù)警和預(yù)測。 集結(jié)管理創(chuàng)新實(shí)踐,提升行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控能力:對萬科、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、世茂等頭部房企在經(jīng)營管理數(shù)智化探索方面進(jìn)行總結(jié)梳理,助力提升整個(gè)行業(yè)的預(yù)測、預(yù)演、預(yù)警、預(yù)控管理水平。
愛德地產(chǎn)研究院提供咨詢服務(wù)的地產(chǎn)客戶覆蓋70%百強(qiáng)企業(yè)。通過打造適配的組織運(yùn)營機(jī)制、構(gòu)建數(shù)智經(jīng)營決策體系,做行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)者、管理變革的助力者、創(chuàng)新服務(wù)的先行者。
愛德數(shù)智自2006年成立至今,共為1000多家房地產(chǎn)企業(yè)成功部署信息化系統(tǒng),服務(wù)超過21萬地產(chǎn)用戶。 地產(chǎn)10強(qiáng)中,8家是愛德戰(zhàn)略客戶。萬科、碧桂園、保利、招商、金地、融創(chuàng)、龍湖、綠地、中海、新城等名企巨頭分別上線各類管理系統(tǒng)。 愛德數(shù)智的創(chuàng)新產(chǎn)品中,數(shù)智決策系統(tǒng)、跟投系統(tǒng)、投資管理系統(tǒng)、計(jì)劃運(yùn)營系統(tǒng)、設(shè)計(jì)系統(tǒng)、工程管理系統(tǒng),成為卓越房企的“新寵”。
序
第五章 預(yù)測:把業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)沉淀為數(shù)據(jù)測算模型
第六章 預(yù)演:從戰(zhàn)略目標(biāo)到業(yè)務(wù)運(yùn)營的場景化推導(dǎo)
第八章 預(yù)控:標(biāo)準(zhǔn)卡位的預(yù)實(shí)分析,前瞻性保障經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
案例篇
第十章 預(yù)演案例:2 000億級均衡型H企盈利戰(zhàn)略的數(shù)智化推演
第十一章 預(yù)警案例:3 000億級利潤型S企的指標(biāo)預(yù)警與風(fēng)險(xiǎn)尋源
第十二章 預(yù)控案例:4 000億級多元化V企的目標(biāo)預(yù)控與在線激勵(lì)
建設(shè)篇
第十四章 主數(shù)據(jù)管理:構(gòu)建地產(chǎn)運(yùn)營管理的數(shù)據(jù)基石
第十五章 系統(tǒng)開發(fā)與平臺上線
數(shù)據(jù)篇
第十七章 前10強(qiáng)房企經(jīng)營指標(biāo)趨勢分析
第十八章 15家標(biāo)桿房企運(yùn)營指標(biāo)趨勢分析
附件
第四章 預(yù)見性經(jīng)營決策4P 體系,為經(jīng)營決策服務(wù)
預(yù)見未來,制勝經(jīng)營。數(shù)智化運(yùn)營管理的應(yīng)用場景有哪些實(shí)踐?如何用4P 體系詮釋預(yù)見性管理?房企需要什么資源才能預(yù)測未來經(jīng)營? 第一節(jié) 房企經(jīng)營預(yù)測三要素 一、三要素經(jīng)營邏輯 房企做經(jīng)營預(yù)測,需要“數(shù)據(jù)、建模、運(yùn)算”三要素的支撐(見圖4-1,圖略,詳見紙書)。 把大量經(jīng)驗(yàn)沉淀成數(shù)據(jù),是指對數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納、分析、提煉,再把企業(yè)的經(jīng)營邏輯、管理邏輯變成符合自身需求的數(shù)學(xué)模型,最后通過平臺快速運(yùn)算,輸出我們想要的結(jié)果。愛德地產(chǎn)研究院使用多維數(shù)據(jù)庫快速建模、高速運(yùn)算,實(shí)現(xiàn)用數(shù)字說話,讓地產(chǎn)管理更智慧。 二、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀 目前,房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營管理邏輯已基本打通,房企價(jià)值鏈上的項(xiàng)目投前投后全周期管理、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)的現(xiàn)金流及經(jīng)營管理已經(jīng)相互融通,將為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)。 我們發(fā)現(xiàn),截至目前,眾多房企缺乏關(guān)鍵業(yè)務(wù)的預(yù)測數(shù)據(jù),房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)依然薄弱。多年來,房企的項(xiàng)目多、覆蓋面廣,它們大多積累了大量的數(shù)據(jù),但真正能用的卻不多,這些數(shù)據(jù)無法為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。 例如,還沒有房企能做到對項(xiàng)目全周期銷售量的準(zhǔn)確預(yù)測,無法實(shí)現(xiàn)預(yù)測數(shù)據(jù)的及時(shí)更新。對于業(yè)務(wù)人員來說,他們無須做預(yù)測,僅僅依靠專業(yè)的系統(tǒng)就足夠了。然而對于管理層來說,房企大運(yùn)營沒有各項(xiàng)業(yè)務(wù)的預(yù)測數(shù)據(jù),就無法做運(yùn)營管理。所以,房企沒有高質(zhì)量的預(yù)測數(shù)據(jù),大運(yùn)營管理寸步難行。 第二節(jié) 愛德地產(chǎn)的4P 經(jīng)營邏輯 愛德地產(chǎn)研究院在大運(yùn)營管理中提煉的預(yù)見性經(jīng)營決策4P 體系——預(yù)測、預(yù)演、預(yù)警、預(yù)控(見圖4-2,圖略,詳見紙書),有望為眾多房企提供經(jīng)營決策服務(wù)。 預(yù)測是整個(gè)預(yù)見性經(jīng)營決策4P 體系的第一步。在這一環(huán)節(jié),大部分?jǐn)?shù)據(jù)的沉淀已成事實(shí),還有一部分?jǐn)?shù)據(jù)需要通過預(yù)測的手段來實(shí)現(xiàn)對業(yè)務(wù)的預(yù)見。 預(yù)測是對各項(xiàng)業(yè)務(wù)未來運(yùn)營情況進(jìn)行鋪排,在項(xiàng)目全周期、考核周期抑或戰(zhàn)略規(guī)劃周期等時(shí)間段內(nèi)對未來的業(yè)務(wù)進(jìn)行預(yù)測。 很多的業(yè)務(wù)預(yù)測最終要變成一個(gè)管理場景,比如“十四五規(guī)劃”便是業(yè)務(wù)預(yù)測的一個(gè)場景預(yù)演——預(yù)演十四五規(guī)劃后企業(yè)的發(fā)展景象。預(yù)演的過程就是生成和公司有關(guān)的經(jīng)營性目標(biāo)的過程。在此基礎(chǔ)上,4P 數(shù)智化運(yùn)營平臺將進(jìn)行風(fēng)控目標(biāo)的設(shè)置。平臺內(nèi)部的風(fēng)控分指標(biāo)是經(jīng)過預(yù)測和預(yù)演形成的,若某個(gè)分指標(biāo)達(dá)到了設(shè)置的警戒線,該平臺就會(huì)進(jìn)行不同級別的報(bào)警。 預(yù)警偏差可能包括利潤下跌、貨值下跌、均價(jià)偏離、進(jìn)度延誤等。預(yù)警不是最終目的,它一定會(huì)觸發(fā)平臺的預(yù)控。在場景預(yù)演中,當(dāng)某個(gè)指標(biāo)達(dá)到預(yù)警狀態(tài)時(shí),多種有效預(yù)控手段可以解決潛在風(fēng)險(xiǎn)。也就是說,有預(yù)警就有相應(yīng)的預(yù)控措施進(jìn)行銷項(xiàng)。 讓預(yù)測目標(biāo)與預(yù)演目標(biāo)相匹配,讓企業(yè)重回預(yù)定軌道,調(diào)整糾偏的過程涉及各類經(jīng)營計(jì)劃、注資計(jì)劃等,同時(shí)會(huì)影響工程進(jìn)度和去化節(jié)奏。因?yàn)閷?shí)際數(shù)據(jù)發(fā)生變化,未來的預(yù)測也會(huì)順勢而變,所以整個(gè)經(jīng)營決策過程又將進(jìn)入預(yù)測環(huán)節(jié)。也就是說,預(yù)測是一個(gè)持續(xù)的動(dòng)態(tài)更新過程,預(yù)見性經(jīng)營決策4P 體系會(huì)跟隨整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營過程持續(xù)地動(dòng)態(tài)循環(huán)。在整個(gè)預(yù)見性經(jīng)營決策4P體系中,預(yù)測的目的在于分析判斷,引導(dǎo)預(yù)演、預(yù)警和預(yù)控這三個(gè)環(huán)節(jié)。預(yù)測的結(jié)果輸出是預(yù)演、預(yù)警和預(yù)控實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ),這就是4P體系互相支撐的邏輯。4P體系管理方式,將推動(dòng)管理的預(yù)見性,最終為決策服務(wù)。 一、資產(chǎn)保值與增值:落專業(yè)、控減損、促增長 國有企業(yè)的貨值管理中有一條紅線,代表國有資產(chǎn)的保值與增值。民企在貨值管理中也會(huì)考慮到控制全過程的貨值折損。 貨值管理大屏顯示的并不只是計(jì)劃完成率,還會(huì)根據(jù)當(dāng)下的實(shí)際完成情況,實(shí)時(shí)刷新未來計(jì)劃。企業(yè)都會(huì)對貨值指標(biāo)的未來走勢進(jìn)行預(yù)測,有預(yù)測結(jié)果就會(huì)產(chǎn)生預(yù)警,即貨值管理是與預(yù)測、預(yù)警協(xié)同的管理。 整個(gè)項(xiàng)目全周期是從“預(yù)”到“實(shí)”的過程,最初的項(xiàng)目計(jì)劃全是“預(yù)”,后來項(xiàng)目落地全是“實(shí)”。項(xiàng)目全周期的核心是預(yù)控,即把每件事做好,落專業(yè)、控減損、促增長(見圖4-3,圖略,詳見紙書)。 比如,企業(yè)是否在各專業(yè)考核中加入關(guān)于貨值管理的相關(guān)考核?在設(shè)計(jì)端,除了設(shè)計(jì)好產(chǎn)品、完成任務(wù)計(jì)劃等專業(yè)職責(zé),從開始設(shè)計(jì)到施工圖的落地,將對貨值的可售率產(chǎn)生什么影響?能不能保障可售面積沒有減損,能不能讓產(chǎn)品價(jià)值提升?貨值最終要落實(shí)到各個(gè)專業(yè)線、專業(yè)部門的管理中,由運(yùn)營總監(jiān)從公司層面去推動(dòng)完成。 二、銷售與投資管理:“預(yù)警”聯(lián)動(dòng)“預(yù)控”,防患于未然 如果預(yù)警已經(jīng)發(fā)生,那我們該如何聯(lián)動(dòng)所有的預(yù)控措施防患于未然? 例如,某香港上市房企,在武漢投資準(zhǔn)備拿下一塊地,但付款時(shí)發(fā)現(xiàn)資金鏈出了問題,原因是北京某銀行修正了抵押貸款放款條件,導(dǎo)致該房企北京銷售物業(yè)的抵押貸款回款沒有如期收到。 這家房企在形象進(jìn)度不達(dá)標(biāo)的這段時(shí)間里,會(huì)沉淀一大筆無法回流的資金,時(shí)間一長,對資金運(yùn)營將產(chǎn)生很大的影響,便會(huì)失去原本在武漢投資拿地的機(jī)會(huì)。 經(jīng)驗(yàn)豐富的房企應(yīng)如何面對這類事情?事情一旦發(fā)生,經(jīng)驗(yàn)型房企會(huì)立刻查看工程進(jìn)度是否需要調(diào)整,還會(huì)查看哪些回款可以清欠,以此來加速回款。 更系統(tǒng)科學(xué)的辦法是,在量化數(shù)據(jù)的加持下,房企在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行資產(chǎn)變現(xiàn)、權(quán)益變現(xiàn),掌控土地的支付節(jié)奏,調(diào)整投拓計(jì)劃、融資計(jì)劃等,最終目的是保障全盤經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(見圖4-4,圖略,詳見紙書)。在風(fēng)險(xiǎn)管理中,這種方式叫風(fēng)險(xiǎn)傳遞,房企需要及時(shí)做出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案。在數(shù)智化運(yùn)營平臺上,我們可以基于業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持,內(nèi)置業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)邏輯,讓風(fēng)險(xiǎn)傳遞聯(lián)動(dòng)起來——當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí),立即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制,隨時(shí)解決問題,以保障經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 大量的數(shù)據(jù)需要一個(gè)內(nèi)核管理,即建模。若是戰(zhàn)略規(guī)劃,用一個(gè)綜合回款率來匡算即可。 隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,測算內(nèi)核的指標(biāo)粒度也會(huì)更加精細(xì),比如要細(xì)化到房源、購房貸款方式以及抵押貸款回款條件等(見圖4-5,圖略,詳見紙書)。如果沒有這些精細(xì)化的指標(biāo),風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)就沒辦法進(jìn)行。 三、投后運(yùn)營管理:“預(yù)警”未來,溯源歸因,推導(dǎo)當(dāng)下決策管理 如果預(yù)測未來的結(jié)果不好,那么我們該怎么辦?可以在當(dāng)下進(jìn)行決策,做調(diào)整。 例如,某標(biāo)桿企業(yè)做的項(xiàng)目全周期預(yù)測,是在投模運(yùn)維管理會(huì)上對每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全周期的回溯。從股東視角來看,他們更加關(guān)注每個(gè)月匯報(bào)的預(yù)期利潤情況、預(yù)期毛利潤率和回正時(shí)間。這些指標(biāo)的背后是一個(gè)計(jì)算模型,該模型每個(gè)月都會(huì)預(yù)測下一個(gè)月的基于全周期的指標(biāo)數(shù)據(jù)。如果出現(xiàn)紅色預(yù)警,該模型就會(huì)按照相應(yīng)的權(quán)限推送相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),推送的目的是讓領(lǐng)導(dǎo)在當(dāng)下做決策(而不是審批),從而將問題發(fā)生的概率降到最低。 比如,一旦現(xiàn)金流回正超過了四個(gè)月,模型就可自主尋源,先判斷融資、杠桿、回款是否出現(xiàn)了問題,然后判斷具體是哪棟樓、哪個(gè)批次、哪個(gè)節(jié)點(diǎn)出了問題以致影響了現(xiàn)金流回正時(shí)間,最后將判斷結(jié)果作為決策依據(jù)提交給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 找到關(guān)鍵問題的誘發(fā)點(diǎn),這就是溯源歸因。溯源歸因、及時(shí)決策,及時(shí)消除未來可能發(fā)生問題的誘因,可以讓未來變得更好。 總結(jié) 現(xiàn)在的企業(yè)管理能否像疫情追蹤那樣精準(zhǔn)地發(fā)現(xiàn)問題和解決問題?在疫情追蹤方面,大數(shù)據(jù)發(fā)揮了很大的作用。地產(chǎn)企業(yè)利用的預(yù)見性經(jīng)營決策4P 體系有數(shù)據(jù)、建模、運(yùn)算,能夠?yàn)闆Q策提供不同導(dǎo)向的服務(wù),也可以像應(yīng)對疫情那樣,及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的問題,將其消滅在萌芽狀態(tài)。立足當(dāng)下,創(chuàng)造未來,我們希望預(yù)見更加美好的未來。
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