當(dāng)前，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期。
在多年的高速增長(zhǎng)之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速開(kāi)始放緩。在此背景下，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量被提到了前所未有的高度，尤其是在當(dāng)前中美貿(mào)易摩擦不確定的國(guó)際環(huán)境下，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)及多產(chǎn)業(yè)、多城市并舉成了頂層設(shè)計(jì)的核心導(dǎo)向。
我們?cè)侔涯抗饩劢沟街袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和快速的城市化進(jìn)程這一大背景下，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨大大小小的調(diào)控，但多年來(lái)總體呈現(xiàn)出波動(dòng)中上升的繁榮景象。而當(dāng)前，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及房住不炒的宏觀政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)業(yè)告別了過(guò)去低層次短期循環(huán)的調(diào)控模式，房地產(chǎn)調(diào)控政策步入了新常態(tài)。
在政策層面，我們可以看到：本輪調(diào)控已接近三年，行業(yè)普遍預(yù)期或期待的調(diào)控放松依然遲遲沒(méi)有到來(lái)，頂層調(diào)控的決心異常堅(jiān)決，持續(xù)的調(diào)控已經(jīng)成為一條勒緊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的看不見(jiàn)的繩索。那么，房地產(chǎn)調(diào)控背后的政策邏輯到底發(fā)生了什么變化？房地產(chǎn)業(yè)到
底面臨哪些政策新常態(tài)？房企應(yīng)該如何認(rèn)清政策形勢(shì)并順勢(shì)而為？
接下來(lái)，我們細(xì)化到行業(yè)層面：在調(diào)控高壓之下，房地產(chǎn)業(yè)整體依然延續(xù)了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)新高。但與此同時(shí)，行業(yè)分化愈加明顯，二、三線城市成為房企關(guān)注的熱點(diǎn)，但土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，四、五線城市則進(jìn)入相對(duì)漫長(zhǎng)的回暖期。那么，四、五線城市還有機(jī)會(huì)嗎？未來(lái)，房企應(yīng)該如何前瞻性地布局，把握市場(chǎng)周期性的機(jī)會(huì)？
最后，我們要把目光集中到企業(yè)層面。行業(yè)集中度越來(lái)越高，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，標(biāo)桿房企銷(xiāo)售增速并沒(méi)有因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控而降低連續(xù)三年銷(xiāo)售增速最快的前20 強(qiáng)房企，其平均增速高達(dá)85%。逆水行舟、不進(jìn)則退，無(wú)論是規(guī)模房企還是成長(zhǎng)型房企，都在思考如何獲得企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和壯大。在賽道趨同、戰(zhàn)略趨同的競(jìng)爭(zhēng)格局下，不同規(guī)模的房企如何找到適合自己的生存發(fā)展之路，從而突破重圍實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略破局呢？
基于業(yè)內(nèi)普遍感到焦慮和困惑的這些問(wèn)題，明源地產(chǎn)研究院密集走訪了全國(guó)300 多家房企的董事長(zhǎng)或總裁，深入了解他們對(duì)市場(chǎng)的感知和對(duì)政策的判斷，同時(shí)結(jié)合自身的深入研究和反復(fù)推敲，并站在業(yè)內(nèi)權(quán)威與知名學(xué)者等巨人的肩膀上，推出了本書(shū)。我們?cè)噲D在迷霧重重的當(dāng)下，站在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的高度，撥云見(jiàn)日，幫助大家洞察房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，明確房地產(chǎn)調(diào)控面臨的政策新常態(tài)，洞察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，為廣大房企在不確定大環(huán)境下的戰(zhàn)略破局提供參考性建議。
本書(shū)的核心內(nèi)容主要分為以下五個(gè)部分。
第一章，從宏觀經(jīng)濟(jì)的視角深入剖析我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的幾個(gè)典型認(rèn)知。我們總結(jié)了六大核心問(wèn)題：房地產(chǎn)調(diào)控的真正目的是什么？目前中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫嗎？ GDP增速6%意味著什么？房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)是什么關(guān)系？房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱是果還是因？地方債到底會(huì)不會(huì)產(chǎn)生危機(jī)？這些問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)都被各類自媒體文章錯(cuò)誤地解讀或人為地夸大，從而導(dǎo)致行業(yè)對(duì)這些問(wèn)題的認(rèn)知陷入誤區(qū)。我們將深入挖掘問(wèn)題的本質(zhì)，為讀者呈現(xiàn)行業(yè)的真相。
第二章，在對(duì)六大關(guān)鍵問(wèn)題有了準(zhǔn)確的認(rèn)知后，我們針對(duì)房企普遍關(guān)注的政策焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入的解讀，并總結(jié)了行業(yè)當(dāng)前乃至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期面臨的五個(gè)新常態(tài)：宏觀視角、嚴(yán)控慢松、精準(zhǔn)調(diào)控、產(chǎn)業(yè)共生和城市共生。
第三章，在持續(xù)調(diào)控不放松的大環(huán)境下，房地產(chǎn)投資與行業(yè)整體銷(xiāo)售規(guī)模仍在不斷攀升，但行業(yè)分化愈加凸顯。二、三線城市政策雖嚴(yán)，但城市基本面優(yōu)勢(shì)突出，房地產(chǎn)需求仍有保障；四、五線城市政策寬松，但市場(chǎng)預(yù)期回暖慢，資本紛紛撤出，房企也紛紛回歸二、三線城市。此外，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的資本屬性愈加凸顯的現(xiàn)狀，房企應(yīng)有深刻的認(rèn)識(shí)，只有這樣才能更好地做出投資、拿地和運(yùn)營(yíng)管理等多方面的決策，真正發(fā)揮資本的力量。
第四章，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)分化同樣顯著，行業(yè)集中度越來(lái)越高，銷(xiāo)售門(mén)檻持續(xù)攀升，房企競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在城市布局維度，區(qū)域深耕成為主流趨勢(shì)；在產(chǎn)業(yè)布局維度，產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)成為房企紛紛發(fā)力的方向，相應(yīng)地，通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型及以中臺(tái)思維實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)的融合打通已成為房企戰(zhàn)略落地的必由之路。
第五章，在對(duì)經(jīng)濟(jì)認(rèn)知、政策走向、行業(yè)形勢(shì)及企業(yè)發(fā)展進(jìn)行深度剖析之后，我們從房企應(yīng)對(duì)之策的角度全面梳理和總結(jié)不同規(guī)模房企的戰(zhàn)略破局之道。同時(shí)，通過(guò)構(gòu)建全新的ROE（凈資產(chǎn)收益率）模型，我們從戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的動(dòng)態(tài)視角對(duì)凈利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)進(jìn)行拆解，并基于與行業(yè)標(biāo)桿的ROE 對(duì)標(biāo)，從中找到房企自身應(yīng)該發(fā)力的重心。
鑒于本書(shū)集諸多專家學(xué)者之思和廣大標(biāo)桿房企成功經(jīng)驗(yàn)之益，我們衷心希望，它能夠幫助廣大房企洞悉宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策背后的邏輯，以更高維的視角前瞻性地洞察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和城市投資機(jī)會(huì)，明確自身的發(fā)力重心，苦練內(nèi)功，從而真正實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略破局。
徐 穎
明源地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)
第一章
對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的六大關(guān)鍵認(rèn)知
第一節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)控的真正目的是什么
一、防止貧富差距過(guò)大，保持社會(huì)穩(wěn)定
二、調(diào)整我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不良結(jié)構(gòu)
三、使房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相匹配
第二節(jié) 目前中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫嗎
一、房?jī)r(jià)的定義及統(tǒng)計(jì)方法不準(zhǔn)確
二、房?jī)r(jià)泡沫應(yīng)結(jié)構(gòu)化看待
三、房?jī)r(jià)泡沫的傳統(tǒng)衡量指標(biāo)不準(zhǔn)確
四、案例：相比紐約，北京房?jī)r(jià)并不高
第三節(jié) GDP 增速保6% 意味著什么
一、GDP 每增加1%，失業(yè)率降低兩個(gè)百分點(diǎn)
二、若GDP 增速低于融資成本，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)將受影響
三、GDP 增速確保6% 才能實(shí)現(xiàn)2020 年經(jīng)濟(jì)翻番目標(biāo)
第四節(jié) 房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)是什么關(guān)系
一、GDP 增長(zhǎng)主要依賴于投資
二、房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵
三、小結(jié)：GDP 增速要保6%，房地產(chǎn)板塊仍是主力
第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱是果還是因
一、經(jīng)濟(jì)不景氣的三個(gè)關(guān)鍵原因
二、股市、匯市與車(chē)市都呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱是果不是因
第六節(jié) 地方債到底會(huì)不會(huì)產(chǎn)生危機(jī)
一、國(guó)內(nèi)視角：欠發(fā)達(dá)地區(qū)的政府債務(wù)率較高
二、全球視角：中國(guó)整體的負(fù)債率并不高
三、舉債發(fā)展是地方政府必要的發(fā)展模式
四、中央轉(zhuǎn)移支付是地方政府重要財(cái)政收入來(lái)源
五、中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局是6 個(gè)富哥哥與25 個(gè)窮弟弟的故事
六、地方債發(fā)行及轉(zhuǎn)移支付金額仍在持續(xù)增長(zhǎng)
七、如果真引發(fā)危機(jī)了，社會(huì)能承受其后果嗎
第二章
房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境已是新常態(tài)
第一節(jié) 房企普遍關(guān)注的政策焦點(diǎn)問(wèn)題
一、為什么當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍無(wú)放松跡象
二、房地產(chǎn)政策出臺(tái)背后的邏輯是什么
三、持續(xù)調(diào)控對(duì)地方政府有什么影響
第二節(jié) 目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的五個(gè)新常態(tài)
一、宏觀視角：從地方微觀決策到中央宏觀決策
二、嚴(yán)控慢松：從調(diào)控到放松的周期越來(lái)越長(zhǎng)
三、精準(zhǔn)調(diào)控：基于大數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)調(diào)控、限高托底
四、產(chǎn)業(yè)共生：多產(chǎn)業(yè)共同繁榮的決心與日俱增
五、城市共生：從單城一枝獨(dú)秀到片區(qū)協(xié)同繁榮
第三章
房地產(chǎn)業(yè)仍積極向上，資本屬性越發(fā)凸顯
第一節(jié) 從基本面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)前景仍偏樂(lè)觀
一、盡管面臨731嚴(yán)厲定調(diào)，但行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模仍在擴(kuò)張
二、在調(diào)控背景下，各地GDP、銷(xiāo)售面積和房?jī)r(jià)均在增長(zhǎng)
三、盡管政策調(diào)控在持續(xù)，但房地產(chǎn)投資增速仍在上漲
第二節(jié) 二、三線城市政策雖嚴(yán)，但房地產(chǎn)需求有保障
一、二線和三線城市商品房銷(xiāo)售面積及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度上升
二、二線和三線城市有較強(qiáng)的人口聚集效應(yīng)，房地產(chǎn)需求有保證
第三節(jié) 四、五線城市調(diào)控雖然寬松，但應(yīng)嚴(yán)選
一、四線和五線城市銷(xiāo)售情況明顯下滑，市場(chǎng)預(yù)期回暖慢
二、資本撤離四五線城市，房企融資難
三、四線和五線城市仍存機(jī)會(huì)，但要遵循嚴(yán)選邏輯
第四節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的資本屬性越來(lái)越凸顯
一、資本介入房地產(chǎn)業(yè)的四種典型模式
二、房地產(chǎn)業(yè)已從產(chǎn)品制勝轉(zhuǎn)向資本制勝
第四章
房企競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)模式成為破局關(guān)鍵
第一節(jié) 行業(yè)大分化滾滾向前，逆水行舟，不進(jìn)則退
一、銷(xiāo)售集中度持續(xù)攀升，門(mén)檻不斷加碼
二、從掉榜率來(lái)看，前50 強(qiáng)房企座次相對(duì)穩(wěn)定
三、房企制勝策略在迭代，抓住行業(yè)趨勢(shì)才能快速發(fā)展
第二節(jié) 二、三線城市成為房企布局熱點(diǎn)，區(qū)域深耕成主流
一、跟隨資本腳步，二、三線城市布局熱度快速上升
二、四線和五線城市布局力度在快速下降
三、區(qū)域深耕成主流，區(qū)域拓展力度在下降
四、基于區(qū)域深耕和多項(xiàng)目算大賬是房企拿地的關(guān)鍵
第三節(jié) 產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)模式成房企當(dāng)下破局的關(guān)鍵
一、越來(lái)越多的房企提出多產(chǎn)業(yè)布局
二、產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)模式為房企帶來(lái)的三大利好
三、產(chǎn)業(yè)成功的四大關(guān)鍵因素
四、產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)的四種典型模式
五、房企紛紛通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型支撐多產(chǎn)業(yè)布局
第五章
后規(guī)模時(shí)代的房企新對(duì)策
第一節(jié) 奔萬(wàn)億房企的典型應(yīng)對(duì)策略
一、B 企：提質(zhì)控速，在夯實(shí)主業(yè)的基礎(chǔ)上多元化發(fā)展
二、萬(wàn)科：收斂聚焦、鞏固基本盤(pán)
三、保利：保持戰(zhàn)略定位，動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)決策
四、融創(chuàng)：前瞻布局文旅產(chǎn)業(yè)，匹配居民消費(fèi)升級(jí)
五、小結(jié)：奔萬(wàn)億房企戰(zhàn)略已發(fā)生質(zhì)變
第二節(jié) 準(zhǔn)千億及千億房企的典型應(yīng)對(duì)策略
一、準(zhǔn)千億房企美的：依托產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)的復(fù)合型增長(zhǎng)戰(zhàn)略
二、準(zhǔn)千億房企建業(yè)：建業(yè) 實(shí)現(xiàn)多元化產(chǎn)業(yè)布局
三、千億房企雅居樂(lè)：打造1 N多元產(chǎn)業(yè)布局模式
四、千億房企中梁：把握城市輪動(dòng)機(jī)遇，探索多元化布局
五、并購(gòu)拿地與合作開(kāi)發(fā)成為千億房企關(guān)注的焦點(diǎn)
六、小結(jié)：千億房企戰(zhàn)略突圍的五個(gè)重心
第三節(jié) 百億及成長(zhǎng)型房企的典型應(yīng)對(duì)策略
一、成長(zhǎng)型房企面臨的五個(gè)降維打擊
二、成長(zhǎng)型房企戰(zhàn)略破局的五個(gè)典型打法
三、有一批成長(zhǎng)型房企已走出了獨(dú)具特色的發(fā)展之路
四、成長(zhǎng)型房企的四大破局之道
五、成長(zhǎng)型房企的運(yùn)營(yíng)管理落地
第四節(jié) 基于ROE，定位房企發(fā)力的戰(zhàn)略重心
一、凈利潤(rùn)率：贏利能力分析
二、存貨周轉(zhuǎn)率：運(yùn)營(yíng)能力分析
三、資產(chǎn)負(fù)債率：負(fù)債情況分析
四、小結(jié)：精細(xì)化練內(nèi)功是房企高增長(zhǎng)的秘訣
第五節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)前景依舊看好，房企練內(nèi)功正當(dāng)時(shí)
一、認(rèn)清政策邏輯，順勢(shì)而為
二、房地產(chǎn)業(yè)仍有前景，房企仍需堅(jiān)持
三、房企破局的六把密鑰
四、練內(nèi)功正當(dāng)時(shí), 賽道趨同，狹路相逢勇者勝
結(jié)束語(yǔ)
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