大運(yùn)營(yíng):房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系3.0
定 價(jià):199 元
叢書(shū)名:賽普地產(chǎn)研究系列叢書(shū)
- 作者:賽普管理咨詢
- 出版時(shí)間:2019/3/1
- ISBN:9787521700800
- 出 版 社:中信出版社
- 中圖法分類:F299.233.4
- 頁(yè)碼:
- 紙張:純質(zhì)紙
- 版次:
- 開(kāi)本:16開(kāi)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段調(diào)整期,房企的經(jīng)營(yíng)策略有必要由沖刺跑調(diào)整為公司穩(wěn)健跑與項(xiàng)目變速跑。
在穩(wěn)健跑階段,大運(yùn)營(yíng)管理體系能夠幫助房企聚焦經(jīng)營(yíng)品質(zhì)的持續(xù)提升。所謂大運(yùn)營(yíng)是指一整套方法論體系,是以財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向,以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為核心,以計(jì)劃管理為主線,以貨值管理為基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目、全周期、全專業(yè)的高效統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng),確保儲(chǔ)建融供銷存回結(jié)8階段動(dòng)態(tài)一體化適配經(jīng)營(yíng)策略,*終實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流核心邏輯的分析應(yīng)用,對(duì)現(xiàn)金流回正與利潤(rùn)影響要素的管理,房企可以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的投資決策、精準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)品定位以及更高效的內(nèi)部協(xié)同,提高資金利用率和利潤(rùn)率,抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)快而有效的發(fā)展,促進(jìn)房企有品質(zhì)的增長(zhǎng)。
這本書(shū)從大運(yùn)營(yíng)的定義、核心理念和價(jià)值出發(fā),結(jié)合房地產(chǎn)核心經(jīng)營(yíng)邏輯下的優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)模式和現(xiàn)金流曲線來(lái)闡述房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)密不可分的關(guān)系,重點(diǎn)講述了房企構(gòu)建大運(yùn)營(yíng)管理體系的步驟與方法,*后對(duì)大運(yùn)營(yíng)的落地保障進(jìn)行了說(shuō)明。
專業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)十年磨一劍,薈萃領(lǐng)先房企實(shí)戰(zhàn)案例,有力展現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)大運(yùn)營(yíng)管理全貌
? 契合行業(yè)背景和市場(chǎng)需求 房住不炒背景下,房企運(yùn)營(yíng)難度增大,市場(chǎng)急需能使運(yùn)營(yíng)提效的管理體系;
? 運(yùn)用真實(shí)案例和大量圖表 借助十多個(gè)案例和200余張圖表來(lái)呈現(xiàn)真實(shí)的大運(yùn)營(yíng)管理體系的必要性和有效性;
? 內(nèi)容成體系,針對(duì)性強(qiáng) 從房企實(shí)際遇到的真實(shí)問(wèn)題和困惑提煉核心觀點(diǎn),極具邏輯性,對(duì)癥下藥,擊中痛點(diǎn)和難點(diǎn);
? 高屋建瓴、填補(bǔ)本土空白 集結(jié)了賽普咨詢15年來(lái)的原創(chuàng)咨詢方法論和實(shí)戰(zhàn)案例研究,從房企整體角度闡述經(jīng)營(yíng)管理理念(即大運(yùn)營(yíng)),以填補(bǔ)相關(guān)領(lǐng)域的空白。
前言
最佳的經(jīng)營(yíng),并不是利潤(rùn)率最高的經(jīng)營(yíng),而是能夠用最少的本金在最短的時(shí)間內(nèi)賺取最大的收益。
隨著房地產(chǎn)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱房企)規(guī)模的不斷擴(kuò)張,各企業(yè)的管理半徑越來(lái)越大,項(xiàng)目越來(lái)越多,與此同時(shí),單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模和項(xiàng)目間的差異也越來(lái)越大。由此帶來(lái)的項(xiàng)目管理難度及各專業(yè)條線的協(xié)同難度也越來(lái)越大,因此,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理需要向大運(yùn)營(yíng)管理演進(jìn)。
大運(yùn)營(yíng)是以財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向,以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為核心,以計(jì)劃管理為主線,以貨值管理為基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目、全周期和全專業(yè)的高效統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng),確保房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)建融供銷存回結(jié)8個(gè)階段動(dòng)態(tài)一體化適配經(jīng)營(yíng)策略,最終實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流核心邏輯的分析與應(yīng)用,以及對(duì)現(xiàn)金流回正與利潤(rùn)影響要素的管理,房企可實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的投資決策、精準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)品定位及更高效率的內(nèi)部協(xié)同,實(shí)現(xiàn)快速有效的運(yùn)營(yíng),進(jìn)而提高資金利用率,抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高利潤(rùn)并促進(jìn)企業(yè)有內(nèi)涵地增長(zhǎng)。
從儲(chǔ)建融供銷存回結(jié)的全生命周期來(lái)看,大運(yùn)營(yíng)的管控節(jié)點(diǎn)涉及現(xiàn)金流的所有階段。其中,儲(chǔ)指土地儲(chǔ)備管理,房企要兼顧規(guī)模發(fā)展要求和合理占用回款;建指開(kāi)工管理,房企要兼顧當(dāng)期銷售要求和復(fù)合增長(zhǎng)要求;融指融資管理,房企要兼顧開(kāi)發(fā)建設(shè)需求和銷債平衡,且在資金管理上要兼顧資金利用效率和資金風(fēng)險(xiǎn)平衡;供和銷指供銷管理,房企要兼顧供貨效率和供銷平衡;存指存貨管理,房企要兼顧存貨整體去化與周轉(zhuǎn)和滯重存貨風(fēng)險(xiǎn);回指回款管理,房企要兼顧應(yīng)收周轉(zhuǎn)和收支平衡;結(jié)指結(jié)轉(zhuǎn)管理,房企要兼顧在建結(jié)轉(zhuǎn)效率和未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)空間。
本書(shū)從大運(yùn)營(yíng)的定義、核心理念與價(jià)值展開(kāi)闡述,并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)核心經(jīng)營(yíng)邏輯下的最佳經(jīng)營(yíng)模式和現(xiàn)金流曲線來(lái)闡述房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)密不可分的關(guān)系,重點(diǎn)講述了構(gòu)建大運(yùn)營(yíng)管理體系的步驟與方法,最后對(duì)大運(yùn)營(yíng)的落地保障進(jìn)行了說(shuō)明。
無(wú)論是3全(全項(xiàng)目、全周期、全專業(yè))、3定位(現(xiàn)金流型、均衡型、利潤(rùn)型),還是4要素[T(Task,計(jì)劃)V(Value,貨值)P(Profit,利潤(rùn))C(Cash flow,現(xiàn)金流)]、兩管兩控(管計(jì)劃、管貨值、控利潤(rùn)、控現(xiàn)金流)或六步法(定方向、展計(jì)劃、明指標(biāo)、建標(biāo)準(zhǔn)、管動(dòng)態(tài)、配機(jī)制),都是對(duì)大運(yùn)營(yíng)管理體系的價(jià)值點(diǎn)、方法論、管控策略和工具的提煉與總結(jié)。它們一方面形成了體系化的理論框架,便于理解和記憶;另一方面具有較強(qiáng)的實(shí)操性。本書(shū)中豐富的實(shí)戰(zhàn)案例將有助于讀者深刻地理解大運(yùn)營(yíng)管理體系,并在實(shí)踐中有效地加以應(yīng)用。
與此同時(shí),財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)思維還帶來(lái)了運(yùn)營(yíng)管理角色的深刻轉(zhuǎn)變和企業(yè)組織管控的賦能升級(jí)。例如,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)時(shí)代的運(yùn)營(yíng)部門開(kāi)始從中后臺(tái)的職能部門走向前臺(tái),成為協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)條線的核心業(yè)務(wù)部門;大運(yùn)營(yíng)時(shí)代的運(yùn)營(yíng)部門要成為組織經(jīng)營(yíng)決策的最強(qiáng)大腦、經(jīng)營(yíng)策劃的千里眼、經(jīng)營(yíng)分析的超級(jí)分析儀和經(jīng)營(yíng)預(yù)警的中樞神經(jīng)。這種轉(zhuǎn)變對(duì)運(yùn)營(yíng)管理人員的專業(yè)協(xié)同能力、資源整合能力和分析決策能力都提出了更高的要求。
從實(shí)踐中來(lái),到實(shí)踐中去。本書(shū)集結(jié)了中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)(如保利發(fā)展、碧桂園、萬(wàn)科、旭輝集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中梁集團(tuán)、中國(guó)金茂、新城控股、卓越集團(tuán)、雅居樂(lè)、合景泰富、時(shí)代中國(guó)和云南城投等)的成功案例和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),在此我們對(duì)這些企業(yè)表示衷心的感謝。
賽普管理咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱賽普管理咨詢)正是基于與眾多優(yōu)秀企業(yè)的深度咨詢合作,通過(guò)不斷學(xué)習(xí)、思考、總結(jié)、提煉與應(yīng)用,才得以與行業(yè)同人分享研究成果。
提升房地產(chǎn)行業(yè)管理水平,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,是賽普管理咨詢的使命。賽普管理咨詢將繼續(xù)秉承尊重、責(zé)任、分享、價(jià)值的核心價(jià)值觀,持續(xù)為行業(yè)發(fā)展助力。
賽普管理咨詢
2019年2月
深圳市賽普管理咨詢有限公司起步于2002年,專注房地產(chǎn)管理咨詢事業(yè)17年,總部設(shè)在深圳,現(xiàn)已發(fā)展形成華南、華東、華北及中西部4個(gè)區(qū)域,以及戰(zhàn)略、產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)管控、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)、人才發(fā)展6個(gè)事業(yè)部和1個(gè)學(xué)院(人才培養(yǎng))。賽普管理咨詢的業(yè)務(wù)涉及全國(guó)26個(gè)省市,致力于為房企提供組織力、專業(yè)力、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和風(fēng)控力五力提升的專業(yè)服務(wù),涵蓋住宅、商業(yè)及產(chǎn)城等房地產(chǎn)全細(xì)分業(yè)態(tài)。迄今賽普管理咨詢已經(jīng)服務(wù)了2000多家房企,房企百?gòu)?qiáng)中90%為賽普客戶,客戶滿意度達(dá)99%,年度續(xù)約率超過(guò)60%。賽普管理咨詢的主要業(yè)務(wù)包括管理咨詢、管理培訓(xùn)和信息化服務(wù)。
目 錄
第一章 什么是大運(yùn)營(yíng)
第一節(jié) 大運(yùn)營(yíng)的定義與核心理念 / 004
一、從計(jì)劃運(yùn)營(yíng)到大運(yùn)營(yíng) / 005
二、大運(yùn)營(yíng)管理體系的核心理念 / 014
第二節(jié) 大運(yùn)營(yíng)的價(jià)值 / 019
一、管理新勢(shì)能:升級(jí)管理角色,助力經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 / 019
二、定位指南針:前置策劃與經(jīng)營(yíng)路演,確保精準(zhǔn)投資與操盤 / 022
三、健康體檢儀:8 階健康體檢,洞察經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) / 027
四、經(jīng)營(yíng)調(diào)節(jié)器:TVPC兩管兩控,實(shí)現(xiàn)彈性運(yùn)營(yíng) / 030
第二章 房地產(chǎn)業(yè)核心經(jīng)營(yíng)邏輯
第一節(jié) 什么是最佳經(jīng)營(yíng) / 035
第二節(jié) 現(xiàn)金流與經(jīng)營(yíng)模式 / 038
一、現(xiàn)金流曲線的基本概念 / 039
二、現(xiàn)金流回正及影響因素 / 042
三、三類經(jīng)營(yíng)模式與經(jīng)營(yíng)定位 / 050
第三節(jié) 業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系 / 056
一、大運(yùn)營(yíng)管理體系3 全:全項(xiàng)目、全周期和全專業(yè) /
056
二、業(yè)務(wù)場(chǎng)景變動(dòng)對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)果的影響 / 059
第三章 大運(yùn)營(yíng)管理體系構(gòu)建六步法
第一節(jié) 定方向:確定經(jīng)營(yíng)模式及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 / 072
一、經(jīng)營(yíng)定位中常見(jiàn)的問(wèn)題 / 073
二、經(jīng)營(yíng)定位匹配模型構(gòu)建 / 076
第二節(jié) 展計(jì)劃:制訂經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 / 087
一、三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 / 087
二、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 / 092
三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 / 099
四、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 / 103
第三節(jié) 明指標(biāo):梳理核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo) / 110
一、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系構(gòu)建邏輯 / 111
二、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)字典的建立與應(yīng)用 / 115
三、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)質(zhì)量保證工具:主數(shù)據(jù) / 125
第四節(jié) 建標(biāo)準(zhǔn):建立差異化的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn) / 132
一、標(biāo)準(zhǔn)之差異化開(kāi)發(fā)路徑圖 / 132
二、標(biāo)準(zhǔn)之差異化標(biāo)準(zhǔn)工期 / 140
三、標(biāo)準(zhǔn)之大運(yùn)營(yíng)數(shù)字標(biāo)準(zhǔn) / 150
第五節(jié) 管動(dòng)態(tài):兩管兩控與經(jīng)營(yíng)健康體檢 / 157
一、管計(jì)劃:計(jì)劃管理與考核 / 158
二、管貨值:全周期貨值管理 / 163
三、利潤(rùn)與現(xiàn)金流監(jiān)控:動(dòng)態(tài)反映財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài) / 174
四、經(jīng)營(yíng)健康體檢:及時(shí)知悉并防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) / 199
第六節(jié) 配機(jī)制:匹配的支撐機(jī)制 / 207
一、會(huì)議決策機(jī)制 / 207
二、激勵(lì)機(jī)制 / 216
第四章 大運(yùn)營(yíng)管理體系落地保障
第一節(jié) 組織保障:大運(yùn)營(yíng)組織建設(shè) / 229
一、機(jī)制構(gòu)建:大運(yùn)營(yíng)工作小組助力運(yùn)營(yíng)升級(jí) / 230
二、責(zé)權(quán)升級(jí):六大責(zé)權(quán)匹配大運(yùn)營(yíng)機(jī)制升級(jí) / 236
三、團(tuán)隊(duì)升級(jí):能力提升,變管控為自驅(qū) / 240
第二節(jié) 產(chǎn)品保障:產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系 / 260
一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系對(duì)房企經(jīng)營(yíng)的三大作用 / 260
二、產(chǎn)品戰(zhàn)略、策略、技術(shù)和管理的標(biāo)準(zhǔn)化 / 264
第三節(jié) 工具保障:經(jīng)營(yíng)決策分析模型及信息化系統(tǒng) / 271
一、經(jīng)營(yíng)定位差異化的測(cè)算分析模型 / 272
二、經(jīng)營(yíng)監(jiān)控分析模型 / 272
三、信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)及看板管理 / 278
后 記 / 293