序一

城市更新是研究城市發(fā)展*重要的一個(gè)課題。本書(shū)是2017年我們與高和資本合作，研究城市有機(jī)更新課題的成果。

2017年9月，我們城市更新課題組赴英國(guó)倫敦考察調(diào)研，看到了一個(gè)具有2000年歷史的倫敦在城市更新下正煥發(fā)著新的活力。倫敦市在18世紀(jì)初時(shí)就是全世界*大的城市之一。到1939年倫敦市人口已經(jīng)達(dá)到800萬(wàn)，但之后的30年間下降到660 萬(wàn)人。在過(guò)去的10年，是倫敦人口增長(zhǎng)*快的時(shí)期。據(jù)倫敦當(dāng)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年倫敦市人口已達(dá)860萬(wàn)，創(chuàng)70年來(lái)*高紀(jì)錄。人口增長(zhǎng)*主要的原因是國(guó)際移民的增加。倫敦市長(zhǎng)預(yù)計(jì)，到2050年倫敦市人口將達(dá)到1100萬(wàn)人。倫敦這座古老的城市雖然舊街道、舊建筑隨處可見(jiàn)，但依然散發(fā)著迷人的魅力，這讓我們不禁要去探索城市更新的奧秘和規(guī)律。

在課題研究中，我們研究了英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、日本、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣的城市更新政策演變和著名案例，并從制度層面分析了城市更新的支持政策和保障措施。通過(guò)研究得出很多體會(huì)，值得我國(guó)在城市更新的實(shí)踐中借鑒。

第一，城市更新是永續(xù)不斷的過(guò)程。城市更新實(shí)際伴隨城市發(fā)展的始終。世界各國(guó)各地區(qū)城鎮(zhèn)化過(guò)程的開(kāi)始時(shí)間、發(fā)展速度和已達(dá)到的水平存在著懸殊差距，但世界城鎮(zhèn)化過(guò)程并非沒(méi)有一般規(guī)律可循。從發(fā)展階段看，城鎮(zhèn)化大體經(jīng)歷了“城市化 — 大城市郊區(qū)化（城市空心化）— 城市更新（城市復(fù)興）”的發(fā)展過(guò)程。但這三個(gè)階段之間并非存在完全清晰的劃分界線，城市化、郊區(qū)化、城市更新在城市發(fā)展的某一時(shí)段可能同時(shí)進(jìn)行。從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程看，城市更新呈現(xiàn)如下規(guī)律：由拆除重建式的更新到綜合改造更新，再到小規(guī)模、分階段的循序漸進(jìn)式的有機(jī)更新；由政府主導(dǎo)到市場(chǎng)導(dǎo)向，再到多方參與的城市更新；由物質(zhì)環(huán)境更新到注重社會(huì)效益的更新，再到多目標(biāo)導(dǎo)向的城市更新。2017 年我們考察倫敦也感受到城市更新的永續(xù)性。站在倫敦橋上向泰晤士河北岸看去，目光所及的塔吊就有25 個(gè)之多，泰晤士河北岸是倫敦發(fā)展充分成熟的地區(qū)，這些塔吊的存在基本都是區(qū)域的更新項(xiàng)目建設(shè)。我們居住的泰晤士河南岸沿途都是城市更新的建筑，考察的BDP（百殿建筑設(shè)計(jì)咨詢）建筑事務(wù)所是在一個(gè)釀酒廠的原址上改造成的辦公樓，KPF（康沛甫）設(shè)計(jì)公司辦公地也是在一所舊廠房改造而成的建筑。雖然倫敦近年城市更新的速度加快，與2009年4月二十國(guó)集團(tuán)在英國(guó)倫敦舉行的，向國(guó)際社會(huì)發(fā)出了團(tuán)結(jié)一致和合作應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的強(qiáng)有力的信號(hào)，提振市場(chǎng)信心的第二次峰會(huì)有關(guān)，也與2012 年倫敦成功舉辦第30屆夏季奧運(yùn)會(huì)有關(guān)。但千年城市要煥發(fā)活力唯有持續(xù)不斷地更新卻是一條永恒的規(guī)律。正如BDP規(guī)劃師所說(shuō)，“到2030 年，倫敦將會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化，但唯一不變的是城市的文脈，這是更新之后的倫敦仍是倫敦的關(guān)鍵所在”。

第二，成功的城市更新特別注重城市遺產(chǎn)的價(jià)值。從形式上看更新后的城市是新與舊的完美結(jié)合。如在倫敦我們滿眼看到的都是在街道上新舊建筑的交替顯現(xiàn)。英國(guó)的古典建筑給我們留下了極為深刻的印象，從城堡到教堂，從酒店到住房，從辦公樓到公共建筑，英國(guó)建筑因?yàn)槠滹L(fēng)格獨(dú)特、保存完好而成為人們生活和記憶中美好的一部分。建筑是美的表達(dá)。在英國(guó)人的價(jià)值觀里建筑、音樂(lè)和文學(xué)是同等重要的藝術(shù)載體。而在傳統(tǒng)建筑之間，混雜著許多新式的建筑，或獨(dú)立成樓，或混成一體。新舊建筑之間，古老的美與現(xiàn)代的美相映成趣，絕大多數(shù)是協(xié)調(diào)完美的（少數(shù)也不盡然）。這種新舊結(jié)合的表現(xiàn)形式實(shí)際是城市更新要彰顯城市遺產(chǎn)價(jià)值理念的表達(dá)。舊有建筑是城市的基因，承載著一座城市的歷史文脈，具有重要的歷史文化價(jià)值，只有充分“尊重”它們才有成功的“更新”。在這樣的理念下，城市沒(méi)有被推平，而是在保護(hù)和傳承中更新，城市里新舊建筑產(chǎn)生了協(xié)調(diào)的美。在這種理念下，建筑師的創(chuàng)造力、藝術(shù)家的想象力得以獲取*大的尊重。

第三，城市更新要平衡政府、投資人、民眾三者的需求。政府是城市更新的規(guī)劃決定者，投資人是主要實(shí)施者，民眾是*重要的受益者，成功的城市更新要形成三者共同參與的機(jī)制。如政府要制定因時(shí)制宜的法律法規(guī)、實(shí)施靈活的彈性規(guī)劃管理、利用財(cái)政資金提供多元支持、構(gòu)建多主體合作的體制機(jī)制、執(zhí)行多種政策優(yōu)惠的新區(qū)制度、采用獨(dú)特的城市更新管理框架等。在倫敦考察還體會(huì)到另類思維的管理理念。例如，用視角走廊管理建筑高度，而不是遵循僵硬的建筑規(guī)范；用少建停車場(chǎng)和收取擁堵費(fèi)的辦法解決市中心的交通擁堵，而不是拆房拓寬?cǎi)R路、破壞城市原貌；采取靈活積極的政策支持城市更新，充分發(fā)揮社會(huì)捐助、公益基金的作用，而不是政府包辦；決策采取政府、社區(qū)、投資者相互協(xié)調(diào)平衡的辦法，而不是由一方的利益決定，雖然損失了效率，但卻可以獲得共識(shí)和共贏。

第四，城市更新彰顯設(shè)計(jì)的力量。設(shè)計(jì)是城市更新投資者與社會(huì)各方溝通*有效的工具，而創(chuàng)意是設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。城市更新一定會(huì)對(duì)城市的原貌有所改變，這些改變涉及形狀、顏色、功能等，這些改變是否成功，要看設(shè)計(jì)的功力，通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)表達(dá)城市更新投資者的理念和愿景，再用新的材料和方式予以實(shí)現(xiàn)。所以成功的城市更新無(wú)處不顯示藝術(shù)、創(chuàng)新、創(chuàng)意的貢獻(xiàn)。在倫敦，處處可以看到城市更新中體現(xiàn)創(chuàng)意的設(shè)計(jì)。如河邊的座椅一改單調(diào)款式，而被設(shè)計(jì)成彩色波浪形的、揚(yáng)帆的帆船形的、彎曲手臂形的，與河的流動(dòng)和游人的向往相互映襯；住宅被設(shè)計(jì)成全玻璃透明的，在現(xiàn)代建筑材料的裝飾下增加了街道的美感；廢棄的塑料瓶做成藝術(shù)品對(duì)外展示，處處提醒人們節(jié)能環(huán)保的理念；公共建筑的屋頂都是設(shè)計(jì)成可以觀

光的，體現(xiàn)城市是屬于每一個(gè)居民的價(jià)值觀；路口的建筑多是流線形狀的，廣告設(shè)計(jì)幾乎是與建筑融為一體而難以分開(kāi)的，綠色景觀如同是自然天成的，難怪人們稱倫敦是藝術(shù)的天堂。后來(lái)我們了解到，倫敦之所以成為全球城市更新的一個(gè)典范，得益于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)達(dá)。在倫敦，專門(mén)設(shè)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)局，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為倫敦提供了50 萬(wàn)個(gè)工作崗位，所創(chuàng)造的財(cái)富僅次于金融服務(wù)行業(yè)，位居第二。沒(méi)有創(chuàng)新、創(chuàng)意，何來(lái)成功的城市更新？發(fā)達(dá)國(guó)家成功的城市更新正是在有效的機(jī)制下，激發(fā)靈感、跨越障礙、頌揚(yáng)差異、融合發(fā)展、創(chuàng)造財(cái)富，有許多值得借鑒的地方。

如同西方城市更新走過(guò)的發(fā)展歷程，目前中國(guó)的城市更新已然進(jìn)入了有機(jī)更新的新階段。從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到承載新內(nèi)容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時(shí)代要求的城市有機(jī)更新。承載新內(nèi)容體現(xiàn)在，目前中國(guó)

的城市更新已不再僅是街道或建筑表面的改變，而是緊扣產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，再造城市空間；重視新傳承體現(xiàn)在，開(kāi)始注重歷史傳承與文脈延續(xù)、用文化創(chuàng)意引領(lǐng)更新，再造城市活力；滿足新需求體現(xiàn)在，滿足城市由擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展的需求、房地產(chǎn)存量盤(pán)活，再造城市價(jià)值；采用新方式體現(xiàn)在，投資經(jīng)營(yíng)者采用新的融資方式、新的經(jīng)營(yíng)模式、新的開(kāi)發(fā)理念改造傳統(tǒng)辦公區(qū)域，再造城市品質(zhì)�？傊�，我國(guó)的城市更新已進(jìn)入有機(jī)更新的新階段，在新的發(fā)展階段實(shí)現(xiàn)我國(guó)城鎮(zhèn)化從重?cái)?shù)量的外延式擴(kuò)張轉(zhuǎn)變到重質(zhì)量的內(nèi)涵式發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化。我國(guó)的一些特大城市在這一趨勢(shì)中已經(jīng)做了有價(jià)值的實(shí)踐。本書(shū)在這方面也進(jìn)行了研究探索，希望對(duì)讀者能有所啟發(fā)。

秦虹

序二

中國(guó)*近幾十年的城市化進(jìn)程讓人驚嘆。我從20 世紀(jì)90 年代開(kāi)始蓋房子，從海南到北京，從北京到上海。這些年，我親身經(jīng)歷了這幾個(gè)城市的發(fā)展變化，也親眼看見(jiàn)了中國(guó)大大小小城市里翻天覆地的變化。我想，這些巨大的變化里一定有房地產(chǎn)業(yè)的一份功勞。房地產(chǎn)業(yè)改善了人們的居住、辦公、購(gòu)物的環(huán)境，對(duì)城市建設(shè)功不可沒(méi)。

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)在是太快了。僅2016 年一年，全國(guó)房屋竣工的面積就超過(guò)了10 億平方米，這意味著城市里一個(gè)人的平均住房面積在這一年里就增加了2 平方米。房地產(chǎn)行業(yè)占用了大量的資金、鋼筋、水泥、土地等資源，在有些城市房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）占比甚至達(dá)到了60%。

硬幣的另外一面是，*近10 年房地產(chǎn)快速發(fā)展的背后也積累了不少問(wèn)題。其中*嚴(yán)峻問(wèn)題是，建的樓越來(lái)越多，空置率也越來(lái)越高。在許多二、三線城市，辦公樓的空置率已經(jīng)達(dá)到了50%。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)非�；�形：房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，回報(bào)率卻很低。但即使在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)還在不斷拿地，不斷建房子，這無(wú)異于飲鴆止渴。

我和許多人一樣都在關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，關(guān)注中國(guó)的城市變革進(jìn)程。很多一路狂奔的中國(guó)城市確實(shí)發(fā)展到了需要更新?lián)Q代、優(yōu)化再造的時(shí)候。這本書(shū)發(fā)掘并分析了世界各地的城市更新案例，給了我們一個(gè)很好的思考機(jī)會(huì)。書(shū)中預(yù)言中國(guó)已經(jīng)迎來(lái)了城市有機(jī)更新的新階段，對(duì)于這一點(diǎn)我深有體會(huì)。

其實(shí)，城市更新是一個(gè)緊跟時(shí)代變化、持續(xù)連貫的過(guò)程，我們蓋房子也要跟著市場(chǎng)走、跟著客戶的需求走。10 余年前，我們推出了精裝修的辦公樓SOHO 現(xiàn)代城。5 年前，我們?cè)赟OHO 的辦公樓里引入了PM 2.5 新風(fēng)過(guò)濾系統(tǒng)和直飲水系統(tǒng)，向在這里辦公的人們提

供健康的空氣和干凈的水。*近兩年，我發(fā)現(xiàn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展讓人們對(duì)辦公又有了新需求，網(wǎng)絡(luò)和手機(jī)信號(hào)成為*受關(guān)注的因素。所以，我們蓋房子的時(shí)候、提供服務(wù)的時(shí)候，都要把這些不斷變化的新需求考慮進(jìn)來(lái)，這也是城市更新的組成部分。

我常常在思考中國(guó)究竟應(yīng)該如何進(jìn)行大規(guī)模的城市更新。在我看來(lái)，共享經(jīng)濟(jì)是一條出路。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。而只有提高每棟房子的使用率，才能回歸房子的真正屬性，減少浪費(fèi)。放在全球范圍內(nèi)去類比，優(yōu)步（Uber）和滴滴解決了大量的閑置汽車資源，愛(ài)彼迎（Airbnb）消化了全世界許多閑置的住房。共享經(jīng)濟(jì)也會(huì)一定程度解決目前辦公和住宅大量空置的問(wèn)題。這是我個(gè)人的一點(diǎn)點(diǎn)見(jiàn)解。這本書(shū)通過(guò)大量的城市案例，向我們展現(xiàn)了很多實(shí)際可行的城市更新方案，值得每一個(gè)生活在城市里的人認(rèn)真讀一讀。

潘石屹

序三

從2011 年開(kāi)始，高和資本與住建部政策研究中心，每年都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的焦點(diǎn)或趨勢(shì)問(wèn)題，進(jìn)行聯(lián)合調(diào)研并撰寫(xiě)報(bào)告。這些報(bào)告依托住建部政策研究中心的全面系統(tǒng)的分析研究能力，并輔以高和資本在微觀市場(chǎng)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。從微觀市場(chǎng)到宏觀脈絡(luò)，對(duì)行業(yè)問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯刻剿鳌Ｆ鸪踔皇亲鳛樾袠I(yè)實(shí)踐參考分享給同行，但這些報(bào)告經(jīng)媒體的引用傳播，不僅地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者喜歡閱讀，還越來(lái)越受到政府、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)組織、行業(yè)協(xié)會(huì)、媒體人士以及對(duì)此話題感興趣的大眾群體的關(guān)注。2017 年，我們以目前在中國(guó)的一些重點(diǎn)城市中如火如荼進(jìn)行的城市更新為主題，借鑒國(guó)際著名城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，撰寫(xiě)了與此有關(guān)的報(bào)告，并將此報(bào)告委托中信出版社出版發(fā)行，以期奉獻(xiàn)給感興趣的讀者。

有人說(shuō)今天的互聯(lián)網(wǎng)就像是當(dāng)年的電，它深刻地影響著每一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)也不例外。在中國(guó)的一些重點(diǎn)城市中，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到“存量時(shí)代”，并且面臨著人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的對(duì)美好生活的強(qiáng)烈需求。這種需求推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一場(chǎng)城市更新的浪潮之中。無(wú)論是住宅地產(chǎn)，還是商業(yè)地產(chǎn)，城市更新的氣象正在席卷著這些古老而又年輕的中國(guó)城市。而這次浪潮里翻滾的浪花，有科技之光、藝術(shù)之魂、文化之脈、年輕之氣。裹挾在這場(chǎng)浪潮里的角色有消費(fèi)者、本地居民、開(kāi)發(fā)商、建筑師、運(yùn)營(yíng)者、藝術(shù)家、科技達(dá)人、金融機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)等，幾乎涵蓋了城市里的每一個(gè)人。無(wú)疑，城市更新已經(jīng)成了當(dāng)今中國(guó)城市發(fā)展的恢宏氣象。但是如何能夠讓城市更新更加有序、有新、有質(zhì)地開(kāi)展，需要我們?cè)谖�取�?guó)際優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，考慮中國(guó)國(guó)情并發(fā)揮中國(guó)人的智慧，去擁抱這次浪潮，造福國(guó)人。

作為一名親歷者，我懷著興奮、激動(dòng)而又備感榮幸的心情，與諸多志士同人，忘掉小我。在中國(guó)復(fù)興的道路上，貢獻(xiàn)自己的一份力量。

由于無(wú)法很精確全面地闡述這個(gè)話題的內(nèi)涵，僅將*近我對(duì)于“城市更新”的思考和在相關(guān)會(huì)議上的講話，精簡(jiǎn)整理出來(lái)，供大家參考指正，以此作序。

城市更新讓城市生活更美好

有人問(wèn)：為什么要做城市更新？一個(gè)人的成長(zhǎng)過(guò)程，從嬰兒成長(zhǎng)為青年、壯年，再逐漸衰老，慢慢會(huì)出現(xiàn)一些疾病。一個(gè)城市也是如此，隨著發(fā)展，慢慢產(chǎn)生出“大城市病”。當(dāng)現(xiàn)有城市機(jī)體出現(xiàn)了問(wèn)題，原有城市功能已不能滿足現(xiàn)在的城市人群的消費(fèi)需求，就需要更新改造。城市更新就是城市發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。

同時(shí)，城市更新也是一個(gè)多方博弈的過(guò)程。核心參與方主要有三類：政府、老百姓和投資方。對(duì)于政府而言，城市更新改善了城市的面貌，增加了政府稅收；對(duì)于老百姓而言，消費(fèi)升級(jí)后的需求得到了滿足；對(duì)于投資方而言，通過(guò)提升租金從而使資產(chǎn)價(jià)格上漲，*終賺到錢(qián)，而博弈的結(jié)果是三方共贏。簡(jiǎn)言之，城市更新不僅僅是對(duì)老舊建筑的改造，也是消費(fèi)升級(jí)背景下的新零售、新辦公。

讓我想起了講述喬布斯創(chuàng)業(yè)初期經(jīng)歷的一本書(shū)——《重返小王國(guó)》。這本書(shū)描述了年輕時(shí)的喬布斯與他的朋友都喜歡玩電腦游戲，但是當(dāng)時(shí)只能在機(jī)房里，穿著白大褂玩，十分不便。于是他們幾個(gè)人就成立了自制電腦俱樂(lè)部，相互切磋攢電腦的相關(guān)技能。起初只是想自己有一個(gè)家用電腦玩游戲，但后來(lái)夢(mèng)想升級(jí)了，俱樂(lè)部組織的宗旨變?yōu)椋鹤屓�世界的人都擁有自己的電腦！所以才有了喬布斯，才有了蘋(píng)果。如今我們這些人，也有一個(gè)夢(mèng)想，像喬布斯當(dāng)年一樣。我們分屬不同的年齡層，不同的行業(yè)，互相鼓勵(lì)、互相競(jìng)爭(zhēng)，為了共同的夢(mèng)想——讓城市生活更美好，組建了城市更新論壇。我們無(wú)法預(yù)知未來(lái)誰(shuí)是其中的佼佼者，但我們中間必將出現(xiàn)改變城市面貌的引領(lǐng)者，因?yàn)槲覀兿嘈懦鞘懈�新不是房地產(chǎn)業(yè)，城市更新是消費(fèi)升級(jí)的風(fēng)口。

2035投資未來(lái)讓大象奔跑起來(lái)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大的變化。有三個(gè)趨勢(shì)：第一，由開(kāi)發(fā)向存量轉(zhuǎn)化；第二，由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化；第三，由線下向線上轉(zhuǎn)化。而其中*大的機(jī)會(huì)就是萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)——城市更新，也就是今天的“大象”。

城市更新在當(dāng)下的中國(guó)有三股核心的推動(dòng)力量讓其持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。第一股力量是城市轉(zhuǎn)型。十九大提出要解決老百姓對(duì)美好生活的需求。第二股力量是消費(fèi)升級(jí)。在上海，會(huì)看到遍地都是網(wǎng)紅奶茶店，而且每家都排隊(duì)，這說(shuō)明消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代真的來(lái)臨了。第三股力量是存量盤(pán)活。住房已經(jīng)建了這么多，很多都是低效的，缺少內(nèi)容的，怎么盤(pán)活它，這正是城市更新所要解決的問(wèn)題。

城市更新如何把低效的資產(chǎn)啟動(dòng)起來(lái)？這需要三把動(dòng)能鑰匙。

第一把鑰匙是體驗(yàn)。例如，亞馬遜（Amazon）的無(wú)人超市。它讓我意識(shí)到傳統(tǒng)的辦公和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降了。新的零售代表未來(lái)，因?yàn)樗鼈儾拍軡M足未來(lái)消費(fèi)升級(jí)的需求。而城市更新就是需要用新的空間來(lái)提供更高的效率和更好的體驗(yàn)。我認(rèn)為體驗(yàn)是*重要的，因?yàn)橹挥泻玫捏w驗(yàn)才能激發(fā)我們內(nèi)心的需求。

第二把鑰匙是場(chǎng)景。在一次關(guān)于城市更新的海外游學(xué)中，我對(duì)一個(gè)倫敦的“Citizen M 酒店”產(chǎn)生了特別深刻的印象。這個(gè)酒店房間只有十幾平方米，但把酒店大堂變成了共享辦公的場(chǎng)所，使它的房?jī)r(jià)跟旁邊的希爾頓酒店不相上下。所以資產(chǎn)的價(jià)值不在于裝修得多么豪華，而在于如何把這個(gè)空間變成一種場(chǎng)景。

第三把鑰匙是情懷。這個(gè)詞與稻盛和夫的一個(gè)故事有關(guān)。稻盛和夫在年輕的時(shí)候?yàn)榘l(fā)明出一種特殊材質(zhì)的陶瓷，非常努力工作，直接睡到了實(shí)驗(yàn)室。他想找到陶瓷中的一個(gè)填充物，但經(jīng)過(guò)上千次的實(shí)驗(yàn)都沒(méi)有成功，他接近崩潰了。一天他在實(shí)驗(yàn)室里醒來(lái)，碰倒了一個(gè)罐子，里面流出了一種液體，他就把這種液體填入陶瓷中。這個(gè)偶然的行為使新型材料的陶瓷研制成功。后來(lái)稻盛和夫回憶此事總結(jié)，“情懷之所以能產(chǎn)生巨大的能量，成為一把動(dòng)能的鑰匙，就是因?yàn)樗�不僅能夠感染自己，有時(shí)還可以帶來(lái)好運(yùn)”。

城市更新與未來(lái)城市

移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，城市正在發(fā)生巨變。現(xiàn)在我們想獲取知識(shí)可以聽(tīng)App（應(yīng)用程序），我們購(gòu)物支付可以用手機(jī)，我們與人交往可以用微信。移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，我們的生活正在發(fā)生著巨變，手機(jī)已變成了“人體的器官”。而城市也隨之在發(fā)生著變化，這種變化有三個(gè)趨勢(shì)：碎片化、組織化、分布化。

碎片化是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的*大特征。我們到了一個(gè)新城市，會(huì)有朋友推薦好的咖啡廳或酒吧。這些場(chǎng)所可能已經(jīng)不在大商場(chǎng)中，可能在胡同里。移動(dòng)互聯(lián)使城市碎片化，只要有好的商品，在任何位置都可以，不一定需要在市中心。

組織化。意味著在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代通過(guò)網(wǎng)上工具，可將分散的信息和空間整合起來(lái)。譬如我們熟悉的愛(ài)彼迎，它就將散落的空間加以結(jié)合利用，將民宿發(fā)展成了能夠與酒店競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)

分布化的趨勢(shì)尤為明顯。移動(dòng)互聯(lián)引起的分布化，特別是外賣將商圈的范圍擴(kuò)大到了幾十千米之外。

城市更新的核心動(dòng)力來(lái)自消費(fèi)升級(jí)和新科技的推動(dòng)。把握消費(fèi)者的心理，對(duì)空間進(jìn)行創(chuàng)新再造，并將科技和藝術(shù)結(jié)合，增強(qiáng)消費(fèi)者的體驗(yàn)感。消費(fèi)者的體驗(yàn)是未來(lái)的一切。

城市更新首先需要城市創(chuàng)新。城市創(chuàng)新中重要的一點(diǎn)就是讓實(shí)空間和虛空間實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接。實(shí)空間是“資源、信息、人際”的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，高科技使實(shí)空間脫媒，變成虛空間。與5 年前相比，我們使用互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)間越來(lái)越多了。會(huì)不會(huì)有一天現(xiàn)實(shí)社會(huì)根本就不需要了，我們只要活在虛擬世界里面�，F(xiàn)實(shí)社會(huì)只是讓我們維持基本的生理需求，我們所有的精神需求，如社交、戀愛(ài)等都通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行。我不知道這一天會(huì)不會(huì)真的到來(lái)，但是毫無(wú)疑問(wèn)，虛空間會(huì)深刻地改變我們每個(gè)人的生活。

從實(shí)空間場(chǎng)景來(lái)看，有三種類型：新辦公、新商業(yè)以及混合空間。

新辦公強(qiáng)調(diào)空間的效率和人本服務(wù)�！癏i Work”（海沃克）是我們進(jìn)行新辦公實(shí)驗(yàn)的寫(xiě)字樓服務(wù)品牌，提供面向傳統(tǒng)辦公的升級(jí)服務(wù)，共八項(xiàng)升級(jí)服務(wù)：共享大堂、健身空間、共享辦公、配套商業(yè)、可變辦公、共享會(huì)議室、企業(yè)服務(wù)和城市廣場(chǎng)。其中可變辦公，就是可變空間的精裝辦公，可以幫助租客節(jié)省裝修成本和時(shí)間，*終能夠營(yíng)造一個(gè)全新的辦公體驗(yàn)。

新商業(yè)的內(nèi)涵也很難定義，借用一句話來(lái)表示：讓慢的更慢，讓快的更快！“快”和“慢”都是讓人獲得更好的體驗(yàn)，比如，盒馬鮮生超市，可以讓消費(fèi)者在超市里購(gòu)買，由超市物流直接送貨到家，做到線上線下一樣便捷；又如，無(wú)印良品，它已經(jīng)變成了一種生活方式，有超市、酒店、書(shū)店，還有菜市場(chǎng)，*終是營(yíng)造一種文化消費(fèi)體驗(yàn)。

城市創(chuàng)新的方法需要用“低維創(chuàng)新+ 高維創(chuàng)新”。什么是低維創(chuàng)新呢？就是基于現(xiàn)實(shí)的底層創(chuàng)新，并不斷往上走，形成規(guī)模消費(fèi)、商業(yè)模式、創(chuàng)新市場(chǎng)。什么是高維創(chuàng)新呢？從未來(lái)看現(xiàn)在，看消費(fèi)者需求的必然趨勢(shì)，然后用現(xiàn)代金融的手段和商業(yè)擴(kuò)張的方法去布局。只有將低維創(chuàng)新和高維創(chuàng)新兩者結(jié)合才是未來(lái)的方向。城市是我們每個(gè)人的城市，城市的美好需要我們大家共同努力，希望我們每個(gè)人都滿懷激情地涌入這段奔向未來(lái)的賽道，成為城市更新的創(chuàng)造者。

蘇鑫