在中國(guó),從沒有一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣充滿爭(zhēng)議。無數(shù)的人因?yàn)橘I房炒房而暴富,無數(shù)的百姓因無力承受高房?jī)r(jià)而望房興嘆。使出渾身解數(shù),一次次的調(diào)控,房?jī)r(jià)下跌希望渺茫。
n 《地產(chǎn)真相》:3年內(nèi)從40萬到2000萬不是神話!身價(jià)數(shù)億的開發(fā)商是如何誕生的?“黃金旺鋪”是日進(jìn)斗金還是傾家蕩產(chǎn)? 誰是推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?暴利下的地王們(nèi)绾文軌驎承袩o阻?股地聯(lián)動(dòng),股市已成開發(fā)商“奶牛”!中國(guó)樓市調(diào)控路在何方? 翻開這本《地產(chǎn)真相》,財(cái)經(jīng)評(píng)論家楊少鋒將引你找到一切答案。
n
張靜,《新民周刊》記者、經(jīng)濟(jì)版編輯、北京區(qū)主管。在行業(yè)內(nèi)卓有建樹,多次榮獲“杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“新長(zhǎng)征突擊手”、上海市好新聞獎(jiǎng)等榮譽(yù)稱號(hào)。八年來始終密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀房地產(chǎn)“這一對(duì)難兄難弟”,在利益訴求多元化的今天,時(shí)刻保持媒體人的清醒,不隨波逐流,力求選擇真正有指導(dǎo)意義的言論思想以饗讀者。
酣暢淋漓的心聲(代序)
n前言
n開篇
n章 “狼”,離中國(guó)只有100米
n一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)到了危險(xiǎn)的時(shí)刻
n二、狼,離中國(guó)只有100米
n三、揪出房地產(chǎn)頑疾的“五大元兇”
n第二章 一夜富——地產(chǎn)神話如何誕生?
n一、溫州人的“三十六計(jì)”:從40萬到2000萬
n二、炒房團(tuán)替誰背黑鍋?
n三、形形開發(fā)商
n第三章 商鋪投資,奶酪還是陷阱?
n一、單挑潘石屹——CBD商鋪,奶酪還是陷阱?
n二、產(chǎn)權(quán)式商鋪,投資者的噩夢(mèng)
n第四章 誰是房?jī)r(jià)漲的真正推手?
n一、警惕“中國(guó)版次貸危機(jī)”
n二、樓市“帶頭大哥”的領(lǐng)漲效應(yīng)
n三、天價(jià)地幕后真相:股市已成樓市奶牛
n四、戳中房?jī)r(jià)的“死穴”——銀行
n五、房?jī)r(jià)走勢(shì)的“風(fēng)向標(biāo)”
n六、看不懂的中國(guó)房市
n第五章 功虧一簣,誰拯救了中國(guó)樓市?
n一、金融危機(jī)讓樓市提前松綁
n二、“多軍司令”的誕生
n三、中國(guó)面臨房?jī)r(jià)再度暴漲的危險(xiǎn)
n四、4萬億投資拯救中國(guó)樓市
n五、通州房?jī)r(jià)的過山車
n六、誰之罪——向主管部門“開炮”
n七、“偽專家”成大毒瘤
n第六章 土地儲(chǔ)備——房?jī)r(jià)漲的罪魁禍?zhǔn)?/span>
n一、碧桂園神話
n二、震驚全國(guó)的香河農(nóng)民被上樓事件
n三、瘋狂的地王
n四、長(zhǎng)實(shí)系的中國(guó)囤地內(nèi)幕
n第七章 地產(chǎn)真相
n一、通脹推高了房?jī)r(jià),還是房?jī)r(jià)帶來了通脹
n二、中國(guó)房企面臨10年大危機(jī)
n三、兩難的樓市調(diào)控
n四、民企倒閉潮——傷及無辜的流動(dòng)性收縮政策
n五、樓市調(diào)控出路何方?
2011年2月22日,這是一個(gè)中國(guó)財(cái)政部與世界銀行聯(lián)合主辦的國(guó)際研討大會(huì),話題圍繞眼下讓棘手的“房地產(chǎn)財(cái)稅政策”。座中有18位來自世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織以及美國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡的國(guó)際專家, 6名中國(guó)財(cái)稅專家,100余名中國(guó)財(cái)政部及各省財(cái)政廳官員,楊少鋒是其中一名來自中國(guó)房地產(chǎn)的業(yè)界代表。
n 他坐在那兒,有一絲為難。
n 這些年楊少鋒參與的論壇不計(jì)其數(shù),按理早已輕車熟路。然而在這樣一個(gè)政策制定部門召開、具有國(guó)際影響力的特殊場(chǎng)合,他到底該怎么去把握尺度?不能不說,不能亂說,還考驗(yàn)著他“敢不敢說”。
n 早年在楊少鋒剛出道時(shí),有位公司總經(jīng)理曾評(píng)價(jià)他:“相當(dāng)出眾的才華,極其固執(zhí)的個(gè)性。”他是一個(gè)個(gè)性非常鮮明的人。24歲那年,他就全盤推翻了全球咨詢業(yè)老大麥肯錫為中國(guó)聯(lián)通做的CDMA推廣方案,在全國(guó)個(gè)推出“手機(jī)不要錢”的概念(詳見經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社2004年出版的楊少鋒傳記《天生我才》);投身房地產(chǎn)界之后,更以不懼、觀點(diǎn)尖銳、言辭犀利、鋒芒畢露著稱。
n 深知自己處事風(fēng)格的楊少鋒會(huì)前起草了一份較為溫和的演講稿,然而聽到財(cái)政部和眾多官員紛紛認(rèn)為“中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫”,并以此為基礎(chǔ)討論對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策時(shí),楊少鋒坐不住了。上臺(tái)后他把稿子一拋,句話就讓所有人非常震驚:“如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),我們可以得出中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫的結(jié)論。然而,我們都錯(cuò)了,今天,我來告訴大家中國(guó)真實(shí)的房地產(chǎn)!”引實(shí)例、列數(shù)據(jù),慷慨激昂連珠炮一般痛陳半小時(shí)。聽得同聲傳譯偷偷傳紙條讓他降低語(yǔ)速。財(cái)政部官員有點(diǎn)坐不住,世行專家紛紛圍上來索要“整理稿”,同坐主席臺(tái)的美國(guó)財(cái)政部駐中國(guó)經(jīng)濟(jì)與金融大使 Darid Dollar激動(dòng)地個(gè)拿起話筒對(duì)臺(tái)下說:“看到中國(guó)官方數(shù)據(jù),房?jī)r(jià)漲幅僅略高于GDP漲幅,我們一直以為中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫,甚至認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)在全世界這些國(guó)家中漲幅相對(duì)比較低。聽到楊先生講完,我才知道中國(guó)房?jī)r(jià)這么可怕!如果真是這樣,那中國(guó)官方真應(yīng)該好好看看我們所爆發(fā)的次貸危機(jī)的警示了!” 那么在半個(gè)小時(shí)的演講中,他到底說了什么,能夠讓世行這么多專家及財(cái)政部官員如此震驚? 在楊少鋒看來,中國(guó)房地產(chǎn)可怕的并不是大家普遍關(guān)注的房?jī)r(jià)暴漲,而是兩大問題:土地資本化和房地產(chǎn)貨幣化。實(shí)際上這造成了我們虛擬的流動(dòng)性是官方數(shù)據(jù)的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。
n 在這次論壇上,楊少鋒向在場(chǎng)的官員們公布了這么一組數(shù)據(jù):2009年9 月,當(dāng)時(shí)全國(guó)排名前10的房企所囤的地是3.2億平方米,到了20lO年12月31 日,排名前10的上市房企(包含在上市和港股上市的房企)囤地的總面積已經(jīng)達(dá)到4.3億平方米,一年多的時(shí)間囤積土地面積1億平方米。這4. 3億平方米,如果按照25平方米的人均居住標(biāo)準(zhǔn),足夠1720萬人居住,而僅僅恒大地產(chǎn)一家,土地儲(chǔ)備多達(dá)7238萬平方米,按二三線城市人均居住面積 25平方米來算,也就是說就這一家企業(yè)囤積的土地足夠300多萬人住。
n 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2010年11月2日公布了上市房企囤地榜單,其中保利地產(chǎn)的儲(chǔ)備土地建筑面積為3369萬平方米,萬科地產(chǎn)以3268萬平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備排在中國(guó)“內(nèi)地上市房企囤地排名”的第二位。環(huán)球、首開股份、中天城投、中國(guó)建筑、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬平方米以上的土地儲(chǔ)備位居“內(nèi)地上市房企囤地排名”的前10位,0位的招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量高達(dá)1000萬平方米。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合125家內(nèi)地上市房企的半年報(bào)等統(tǒng)計(jì),目前內(nèi)地上市房企的儲(chǔ)備土地建筑面積總量近4億平方米,按照人均30平方米居住面積計(jì)算,僅內(nèi)地上市公司的土地儲(chǔ)備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。
n 盡管上市房企中前兩名的保利地產(chǎn)、萬科,其儲(chǔ)備土地建筑面積都超過了3000萬平方米,合計(jì)高達(dá)6637萬平方米,占到內(nèi)地上市房企土地儲(chǔ)備量的六分之一,但是,這仍不是中國(guó)土地儲(chǔ)備量大的房企,一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲(chǔ)備量更大。進(jìn)入“香港上市房企囤地排名” 前10名的是:恒大(7238萬平方米)、碧桂園(4285萬平方米)、綠城中國(guó) (3200萬平方米)、雅居樂(3115萬平方米)、中國(guó)海外(3050萬平方米)、合生創(chuàng)展(3020萬平方米)、長(zhǎng)和系(3000萬平方米)、新世界中國(guó)(2577萬平方米) 、富力地產(chǎn)(2462萬平方米)、龍湖地產(chǎn)(2437萬平方米),合計(jì)囤地3.44億平方米。僅恒大地產(chǎn)一家的土地儲(chǔ)備量,就遠(yuǎn)超于萬科和保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備之和。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)等公開資料顯示,在從2000年~2009年10年時(shí)間內(nèi),全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一共購(gòu)置占地面積近33億平方米土地,而在這10年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米。這意味著僅僅這10年出讓的房產(chǎn)開發(fā)土地,就被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米,這并不包括 2010年前9個(gè)月購(gòu)置房產(chǎn)開發(fā)的土地2.9億平方米。
n 那么,房企為何會(huì)如此熱衷囤地? 楊少鋒指出,房企熱衷囤地的關(guān)鍵,在于打通了資本市場(chǎng)的融資渠道,也就是所謂的“股地聯(lián)動(dòng)”。簡(jiǎn)單地說,某上市房企今年銷售面積300萬平方米,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)50億,然后這個(gè)公司就可以給股民講這樣一個(gè)故事:你看,我手中還有3000萬平方米的土地儲(chǔ)備,足夠我開發(fā)10年時(shí)間,未來房?jī)r(jià)肯定上漲,而我的土地成本和現(xiàn)在是一樣的,所以我的利潤(rùn)還會(huì)更高,所以買我的股票掙錢。股民一看,對(duì)呀,這支股票值得投資,于是這個(gè)公司股價(jià)就暴漲,而這個(gè)時(shí)候上市房企通常干兩件事,一個(gè)是大股東在高位拋售股票套現(xiàn),二是公司增發(fā)新股進(jìn)行融資,而新融資的錢可以繼續(xù)囤地,囤地之后編織新的股市故事繼續(xù)融資,這個(gè)球越滾越大,于是動(dòng)輒數(shù)千萬平方米的土地儲(chǔ)備就出現(xiàn)了。
n “房?jī)r(jià)上漲——收益預(yù)期增加——股價(jià)上漲——融資大幅增加——瘋狂儲(chǔ)備土地——收益預(yù)期增加——股價(jià)上漲——再融資”。在這個(gè)的資本鏈條中,土地資本化終的結(jié)果就是房企可以通過股市無止境的融資,再通過融資拍地。天價(jià)地則推動(dòng)房?jī)r(jià)預(yù)期,房?jī)r(jià)預(yù)期反過來再讓上市房企股價(jià)暴漲,股東直接套現(xiàn)或者資產(chǎn)大幅增加。房企的資產(chǎn),在不成熟的中國(guó)股市中得到數(shù)倍的放大,推動(dòng)了股市泡沫和樓市泡沫的雙重滋生。
n 這一幕,早在2007年就開始瘋狂上演,對(duì)此,楊少鋒在2007年題為“半年融資1700億,股市已成樓市奶!钡奈恼轮性(jīng)做過這樣的分析: “隨著股市的興旺,通過股市融資成了開發(fā)商快速擴(kuò)張的佳手段。沒上市的公司急著上市,如世茂房地產(chǎn)、綠地集團(tuán)去年在香港上市;已上市的房地產(chǎn)公司,則頻繁地通過增發(fā)、配股等方式進(jìn)行再融資。
n ……