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房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)
《房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)》采用“流程+風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)+案例+應(yīng)對(duì)措施”的模式,系統(tǒng)分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營過程中面臨的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)因素,從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程出發(fā),對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策、用地獲取、勘察設(shè)計(jì)、行政報(bào)批、籌融資、招投標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)服務(wù)等運(yùn)營環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)梳理和分析,并提出了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。本書可供房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者及相關(guān)管理人員閱讀和參考。
《房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)》編寫組開展了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的專題研究,從加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控的視角,運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理理論和系統(tǒng)科學(xué)的分析方法,分析了房地產(chǎn)的行業(yè)特性和普遍規(guī)律,總結(jié)、提煉了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理人員和房地產(chǎn)行業(yè)專家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)項(xiàng)目主要環(huán)節(jié)中常見的44類風(fēng)險(xiǎn),并提出了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施,以此為基礎(chǔ)編寫了這部專著。
在本書編寫過程中,編寫人員到多家房地產(chǎn)相關(guān)單位進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研,與這些單位的領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營管理者、一線專家分享了他們?cè)诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的寶貴經(jīng)驗(yàn)。因此,本書具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和管理人員進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控具有一定的指導(dǎo)和參考價(jià)值。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、影響因素多等特征,是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的收益,也可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因遭受風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致巨大損失。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過采取切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施,提高抵御項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的能力,才能在變化萬千、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中抓住機(jī)遇并降低不確定因素給企業(yè)造成的損失,從而增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,促進(jìn)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。
本書以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)為研究切入點(diǎn),重點(diǎn)梳理了在投資決策、土地獲取、勘察設(shè)計(jì)、行政報(bào)批、融資、招標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)服務(wù)中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn),提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施,并對(duì)如何確保房地產(chǎn)企業(yè)有效地實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了探討。全書共分十一章,各章主要內(nèi)容如下。 第1章,簡要闡述了房地產(chǎn)的商品特性、經(jīng)營特性和產(chǎn)業(yè)特性,分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目可能面臨的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)因素,介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基本方法和常用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。 第2章,在梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策基本流程的基礎(chǔ)上,辨識(shí)分析了投資決策階段面臨的宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、立項(xiàng)可研風(fēng)險(xiǎn)、決策程序和效率風(fēng)險(xiǎn)等,并提出了關(guān)注宏觀政策變化、規(guī)范市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)以及建立規(guī)范的決策程序等應(yīng)對(duì)措施。 第3章,重點(diǎn)介紹了我國現(xiàn)行土地使用制度下招拍掛出讓土地使用權(quán)的基本程序,分析和提出了土地獲取中可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、政府信用風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地獲取方案、競(jìng)價(jià)策略及競(jìng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)承受度作為高層決策的內(nèi)容。 第4章,闡述了勘察設(shè)計(jì)的特點(diǎn)和工作程序,分析了勘察不到位、設(shè)計(jì)偏離項(xiàng)目定位、盲目創(chuàng)新、規(guī)范變更、技術(shù)能力不足和成本控制等風(fēng)險(xiǎn),強(qiáng)調(diào)在勘察設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目地域特點(diǎn),以客戶需求為導(dǎo)向,加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化管理,采取并聯(lián)化設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì),確保設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性和合理性。 第5章,簡要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目行政報(bào)批的主要流程和國家對(duì)申請(qǐng)核發(fā)“五證”的規(guī)定要求,對(duì)項(xiàng)目行政報(bào)批工作中可能面臨的程序復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)以及差異性規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了分析,并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。 第6章,對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道和方式進(jìn)行了概述,針對(duì)融資中面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、匯利率風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等,提出了積極拓展融資渠道、合理安排資本結(jié)構(gòu)、建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)等風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。 第7章,以工程項(xiàng)目招標(biāo)為例,簡要介紹了招標(biāo)范圍、規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)及招標(biāo)方式和流程等,針對(duì)招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)實(shí)施、開標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)、訂立合同四個(gè)重要環(huán)節(jié),查找招標(biāo)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn),并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。 第8章,圍繞進(jìn)度、質(zhì)量、成本、合同管理、安全生產(chǎn)、施工協(xié)調(diào)和竣工驗(yàn)收七個(gè)方面,系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn),并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因以及后果進(jìn)行了分析,針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)之間的相互關(guān)系,提出了“綜合考量,統(tǒng)籌兼顧,將風(fēng)險(xiǎn)總量控制在合理范圍”的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略及措施。 第9章,重點(diǎn)分析了銷售中存在的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、銷售渠道風(fēng)險(xiǎn)、促銷方式風(fēng)險(xiǎn)、銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、銷售管理風(fēng)險(xiǎn)和銷售法律風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)銷售風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等有直接聯(lián)系的特點(diǎn),提出為防范銷售風(fēng)險(xiǎn)需要從項(xiàng)目定位到產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣及銷售管理等各個(gè)方面,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全程策劃和全過程管理。 第10章,重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)中的專業(yè)服務(wù)咨詢風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇風(fēng)險(xiǎn)、合同訂立與執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)、承接驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn),以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的日常運(yùn)作服務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并有針對(duì)性地提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。 第11章,運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理的觀點(diǎn)和方法,提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效防范風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措:建立良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境,將風(fēng)險(xiǎn)管理融入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策及各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)監(jiān)督與持續(xù)改進(jìn)。 航天科技集團(tuán)公司副總經(jīng)理、紀(jì)檢組組長、本書編委會(huì)主任李金生同志對(duì)本書編寫出版工作提出了總體要求,多次審閱書稿,提出了指導(dǎo)意見。航天科技集團(tuán)公司總經(jīng)濟(jì)師、本書主編齊國生同志組織編寫組完成了全書的編寫工作。在本書編寫過程中,編寫人員到多家房地產(chǎn)相關(guān)單位進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研,與這些單位的領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營管理者、一線專家分享了他們?cè)诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在此,一并向他們表示衷心的感謝。 由于編者水平有限,書中難免存在錯(cuò)漏之處,懇請(qǐng)廣大讀者批評(píng)指正。 本書編寫組 2013年3月
第1章 概述
1.1 房地產(chǎn)的主要特性 1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要開發(fā)階段 1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素 1.4 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的基本方法 第2章 投資決策中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 2.1 項(xiàng)目投資決策概述 2.2 投資決策中的主要風(fēng)險(xiǎn) 2.3 投資決策中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第3章 土地獲取中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 3.1 土地獲取方式概述 3.2 土地獲取中的主要風(fēng)險(xiǎn) 3.3 土地獲取中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第4章 勘察設(shè)計(jì)中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 4.1 勘察設(shè)計(jì)概述 4.2 勘察設(shè)計(jì)中的主要風(fēng)險(xiǎn) 4.3 勘察設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第5章 行政報(bào)批中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 5.1 行政報(bào)批概述 5.2 行政報(bào)批中的主要風(fēng)險(xiǎn) 5.3 行政報(bào)批中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第6章 融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 6.1 房地產(chǎn)融資概述 6.2 房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn) 6.3 房地產(chǎn)融資中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第7章 招標(biāo)中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 7.1 招投標(biāo)概述 7.2 招標(biāo)中的主要風(fēng)險(xiǎn) 7.3 招標(biāo)中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第8章 開發(fā)建設(shè)中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 8.1 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)概述 8.2 開發(fā)建設(shè)中的主要風(fēng)險(xiǎn) 8.3 開發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第9章 房屋銷售中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 9.1 房屋銷售概述 9.2 房屋銷售中的主要風(fēng)險(xiǎn) 9.3 房屋銷售中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第10章 物業(yè)服務(wù)中的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 10.1 物業(yè)服務(wù)概述 10.2 物業(yè)服務(wù)中的主要風(fēng)險(xiǎn) 10.3 物業(yè)服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第11章 房地產(chǎn)企業(yè)有效防范風(fēng)險(xiǎn)的措施 11.1 建立良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境 11.2 將風(fēng)險(xiǎn)管理融入項(xiàng)目決策及業(yè)務(wù)活動(dòng)中 11.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)督與持續(xù)改進(jìn) 附錄 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)文件目錄 主要參考文獻(xiàn)
第1章 概述
1.1 房地產(chǎn)的主要特性 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種用途的房屋,例如住宅、廠房、倉庫、商店、酒店、教學(xué)樓、辦公樓和公用設(shè)施等;地產(chǎn)則指土地和地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施,根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137—2011),城市建設(shè)用地分為居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲(chǔ)用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地和綠地。地下基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè),在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足居民消費(fèi)需求中起著重要的作用,因而被稱為重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),是社會(huì)各方面高度關(guān)注的民生產(chǎn)業(yè)。 1.1.1 房地產(chǎn)的商品特性 房地產(chǎn)是一種特殊商品,具有不同于普通商品的許多特性,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:其一是它的不動(dòng)產(chǎn)特性,空間位置固定,地域特點(diǎn)十分明顯,如一線城市特別是黃金地塊的住宅供應(yīng)十分稀缺;其二是它的耐久性,不會(huì)像普通商品在使用過程中很快地被磨損和消耗掉,而是在較長時(shí)期能保持其使用價(jià)值;其三是它具有消費(fèi)與投資的雙重屬性,不僅是滿足社會(huì)生產(chǎn)和居民生活所需的消費(fèi)品,也被人們視為具有保值和升值預(yù)期的投資品。 1.1.2 房地產(chǎn)的經(jīng)營特性 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有資金投入量大、開發(fā)周期長、涉及面廣、經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜、受地域及國家政策調(diào)控影響較大等特點(diǎn),且開發(fā)經(jīng)營的整個(gè)過程存在較大的不確定性,風(fēng)險(xiǎn)因素多且形式多樣,因而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項(xiàng)高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的高投入性,表現(xiàn)為開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目需要大量的資金,并且資金占用時(shí)間較長。一般來說,一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期,少則2~3年,一般需要4~5年,多則超過10年。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中,一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂,企業(yè)就會(huì)陷入困境甚至破產(chǎn)。因此,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵要素之一,是必須在項(xiàng)目的各個(gè)階段籌集到所需要的資金。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的高收益性,主要是由市場(chǎng)的供需狀況以及房地產(chǎn)商品的保值屬性決定的。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高,居民收入的增加,消費(fèi)結(jié)構(gòu)和層次的升級(jí),居民不僅對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求日益增加,而且又將住宅商品房作為一種保值、升值的投資品,因此,近年來我國住宅總需求呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)。但受到我國土地資源稀缺、城市空間有限的約束,城市住宅商品房供給還不能滿足日益增長的需求,供求失衡的矛盾推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下,高房價(jià)給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來了較高的利潤回報(bào)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的高風(fēng)險(xiǎn)性,主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中存在的不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)是在國家和地方政策法規(guī)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、消費(fèi)者購買水平、企業(yè)融資能力和管理水平等約束條件下開展的經(jīng)營活動(dòng),涉及面廣、運(yùn)作環(huán)節(jié)多、社會(huì)關(guān)系復(fù)雜、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,上述任何一項(xiàng)因素的變化,都會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化,如果市場(chǎng)供求失衡引起成本增加、資金緊張、銷售不暢等,都會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn),直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益和成敗。 1.1.3 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)等產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還能夠帶動(dòng)建材、冶金、家電、金融、服務(wù)等50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在滿足人民群眾物質(zhì)文化生活基本需求的同時(shí),也對(duì)整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)起到助推作用。因此,房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居住環(huán)境的改善等各個(gè)方面都有著舉足輕重的地位。 房地產(chǎn)業(yè)與國家宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān),主要表現(xiàn)為: 一是房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),它發(fā)展的健康與否,直接影響國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和質(zhì)量。近十年來,我國房地產(chǎn)的增長周期在大的趨勢(shì)上與宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)基本一致。 二是房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)中的多個(gè)產(chǎn)業(yè)之間存在密切的聯(lián)系,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)增長趨勢(shì)時(shí),一些與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)也會(huì)出現(xiàn)與之相應(yīng)的增長變化。 三是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相關(guān)性尤為密切。從國內(nèi)的情況看,銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要資金來源,約占房地產(chǎn)業(yè)資金總量的60%。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的好壞會(huì)影響到金融市場(chǎng)的運(yùn)行,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)劇烈、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理及市場(chǎng)秩序混亂都會(huì)對(duì)金融業(yè)造成不良的影響,導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)增大,甚至?xí)鸾鹑谖C(jī),比如2008年世界金融危機(jī)的爆發(fā),就源于美國房地產(chǎn)激進(jìn)的營銷模式所引發(fā)的次貸危機(jī)。 房地產(chǎn)業(yè)是政策性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到國計(jì)民生,并與國民經(jīng)濟(jì)中的許多產(chǎn)業(yè)存在密切的關(guān)系。國家為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,通過政策法律等措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體及其活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管,每一次房地產(chǎn)調(diào)控都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生了重要的影響。 1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要開發(fā)階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品需求的經(jīng)營活動(dòng)。國家有關(guān)法規(guī)對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)”或“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”的含義進(jìn)行了界定!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007年修訂)第二條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)是指“在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”!冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(1998年發(fā)布)第二條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為! 按照我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的程序和特點(diǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目可分為一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。 1.2.1 一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 一級(jí)開發(fā),是指開發(fā)主體按照國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市功能定位、土地利用總體規(guī)劃和土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求,對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),讓“生地”變成“熟地”,達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 2002年12月12日,北京市國土資源和房屋管理局出臺(tái)了《北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》,這是我國最早的有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的指導(dǎo)性文件。2005年8月,北京市國土資源局、發(fā)展和改革委員會(huì)、規(guī)劃委員會(huì)、建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合制定出臺(tái)了《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》,該辦法第二條規(guī)定:“土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)(以下簡稱土地儲(chǔ)備開發(fā)),是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲(chǔ)備國有建設(shè)用地,并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為!2007年11月19日,國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合制定了《土地儲(chǔ)備管理辦法》,對(duì)土地儲(chǔ)備管理和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)范。 目前,我國房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)①1①根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是指市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位;蛘咄ㄟ^招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來承擔(dān),這種運(yùn)作方式體現(xiàn)了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則。政府主導(dǎo)是指市、縣政府作為土地所有者的代表,對(duì)一級(jí)開發(fā)擁有主導(dǎo)權(quán),根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需狀況等對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行計(jì)劃和管理,合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模,同時(shí)地方政府也作為一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的監(jiān)督者和相關(guān)利益協(xié)調(diào)者,制定包括土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、土地交易、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)利益調(diào)整在內(nèi)的一級(jí)開發(fā)管理?xiàng)l例;市場(chǎng)化運(yùn)作是指充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用,通過公開招標(biāo)選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目,促進(jìn)一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置的目的。 以北京市為例,一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的工作流程主要包括計(jì)劃編制、前期準(zhǔn)備、行政審批、實(shí)施開發(fā)等四個(gè)階段。 第一階段:計(jì)劃編制。土地儲(chǔ)備開發(fā)申請(qǐng)單位②1②根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》(2005年發(fā)布),土地儲(chǔ)備開發(fā)申請(qǐng)單位包括區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國務(wù)院在京機(jī)關(guān)(含所屬單位)以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)。向市國土資源局上報(bào)土地儲(chǔ)備開發(fā)申請(qǐng)計(jì)劃,市國土資源局依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃,會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、交通、環(huán)保等行政主管部門和各區(qū)縣政府編制土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃,提出計(jì)劃草案和具體意見,征求市相關(guān)部門意見并完善后與市發(fā)展和改革委員會(huì)共同報(bào)市政府。經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,由市國土資源局下達(dá)給市和區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 第二階段:前期準(zhǔn)備。主要包括開發(fā)實(shí)施方案的編制和確定開發(fā)實(shí)施單位兩項(xiàng)工作。開發(fā)實(shí)施方案由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織編制,其主要內(nèi)容包括待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。確定開發(fā)實(shí)施單位有兩種形式,一是市政府批準(zhǔn)由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施,二是通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 第三階段:行政審批。由開發(fā)實(shí)施單位辦理規(guī)劃意見,用地手續(xù),立項(xiàng)核準(zhǔn)手續(xù),以及涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的相應(yīng)手續(xù)。根據(jù)土地來源的不同,還需要辦理其他相關(guān)手續(xù),如開發(fā)涉及征收集體土地或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,需依法辦理征地手續(xù);涉及行政企事業(yè)等單位使用的國有土地的,需與原用地單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議;涉及房屋拆遷的,需辦理有關(guān)拆遷手續(xù);涉及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的,需辦理有關(guān)市政建設(shè)手續(xù)等。 第四階段:實(shí)施開發(fā)。主要包括征地、拆遷、工程施工、儲(chǔ)備開發(fā)驗(yàn)收等。在實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中,開發(fā)實(shí)施單位按照有關(guān)規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇評(píng)估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位。開發(fā)完成后,由市國土資源局組織有關(guān)部門對(duì)開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收。 1.2.2 二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 二級(jí)開發(fā),是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行房屋建設(shè)并銷售或出租的行為。為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,我國制定和出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質(zhì)條件、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、法律責(zé)任以及政府部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)管等進(jìn)行規(guī)范和要求。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者、組織者、管理者、經(jīng)營者和協(xié)調(diào)者,應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì),在國家法律法規(guī)許可的框架和相關(guān)政策引導(dǎo)下,在政府部門的監(jiān)督管理下,按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,通過對(duì)土地、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、資金等資源進(jìn)行綜合利用,為社會(huì)提供房地產(chǎn)商品并直接獲取經(jīng)濟(jì)效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按其用途劃分,可以分為住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目(各類住宅)、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(酒店、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等)、工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(廠房、研發(fā)用房與倉儲(chǔ)物業(yè))等。 ……
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