《房地產(chǎn)市場(chǎng)百案解析》：

　　二、何某可以追究開(kāi)發(fā)商締約過(guò)失責(zé)任

　　本案中，何某與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同歸于無(wú)效，無(wú)效合同的法律后果首先是雙方各自返還從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)。然而，對(duì)于何某而言，其損失是客觀存在的，例如，合同訂立過(guò)程中支出的相關(guān)費(fèi)用、利息損失、喪失了其他購(gòu)房機(jī)會(huì)而蒙受了損失等。對(duì)此，何某并不是束手無(wú)策的，完全可以依法追究開(kāi)發(fā)商締約過(guò)失責(zé)任。

　　合同被確認(rèn)無(wú)效或撤銷后將導(dǎo)致合同自始無(wú)效，這也就是效力溯及既往的原則。我國(guó)《民法通則》第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人�！�

　　《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任�！钡谖迨�九條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人�！�

　　（一）締約過(guò)失責(zé)任的定義

　　傳統(tǒng)的民法理論將民事責(zé)任分為侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任，是指民事主體因?qū)嵤┣謾?quán)行為而應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果。換句話說(shuō)，侵權(quán)責(zé)任是指任何人都對(duì)他人承擔(dān)這樣一種義務(wù)，即不因?yàn)樽约旱腻e(cuò)誤（過(guò)錯(cuò)）行為而侵害他人的合法權(quán)益，否則即構(gòu)成侵權(quán)行為，要對(duì)受害方承擔(dān)責(zé)任。侵權(quán)行為基本上都是違法行為。違約責(zé)任是違反合同的民事責(zé)任的簡(jiǎn)稱，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

　　然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，介于侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任之間出現(xiàn)了一種特殊的民事責(zé)任，那就是一方當(dāng)事人違反誠(chéng)實(shí)信用這一民事活動(dòng)基本原則，在締結(jié)合同過(guò)程中采取坑蒙拐騙的手段，致使合同不能訂立或合同訂立之后依法歸于無(wú)效而被撤銷，而且另一方當(dāng)事人因此蒙受了損失。因此，當(dāng)一方當(dāng)事人在締約過(guò)程中因自己的過(guò)失、過(guò)錯(cuò)使另一方當(dāng)事人的信賴?yán)�益受損時(shí)，即使合同尚未成立或無(wú)效，甚至被撤銷，法律也應(yīng)依法對(duì)此進(jìn)行調(diào)整，使利益平衡得以恢復(fù)，由此來(lái)維持一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，這就是民法理論中的締約過(guò)失責(zé)任。簡(jiǎn)單地講，所謂締約過(guò)失責(zé)任，是指在合同訂立過(guò)程中，一方因違背其依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)的義務(wù)而導(dǎo)致另一方信賴?yán)�益遭受損失，應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

　�。ǘ�）締約過(guò)失責(zé)任的特征

　　我國(guó)《合同法》第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。”第四十三條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中知悉的商業(yè)秘密，無(wú)論合同是否成立，不得泄露或者不正當(dāng)?shù)厥褂�。泄露或者不正�?dāng)?shù)厥褂迷撋虡I(yè)秘密給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任�！边@些規(guī)定都涉及締約過(guò)失責(zé)任的內(nèi)容，是適用締約過(guò)失責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。此外，《民法通則》第六十六條關(guān)于無(wú)權(quán)代理，第六十七條關(guān)于違法代理的規(guī)定，以及《合同法》四十八條、第五十八條的規(guī)定，均為適用締約過(guò)失責(zé)任理論的體現(xiàn)。從這些法條的規(guī)定可以看出，締約過(guò)失責(zé)任具有以下3個(gè)特征：

　�。�1）法定性。締約過(guò)失責(zé)任主要是基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生的民事責(zé)任。只要締約當(dāng)事人具有以上法條規(guī)定的締約過(guò)失情形之一，并給對(duì)方造成損失的，即應(yīng)依法承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

　�。�2）財(cái)產(chǎn)性。締約過(guò)失責(zé)任是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任。法律所規(guī)定的締約過(guò)失責(zé)任的承擔(dān)方式主要是賠償損失，即締約過(guò)失方承擔(dān)其締約過(guò)失行為所導(dǎo)致的對(duì)方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)減損后果。

　�。�3）補(bǔ)償性。因一方當(dāng)事人的締約過(guò)失行為給對(duì)方造成損失的，該當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，以補(bǔ)償相對(duì)人因此而受的損失，維護(hù)交易安全，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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