《我國(guó)城市住房制度改革研究：變遷、績(jī)效與創(chuàng)新》：
　　四、住房制度的功能
　　制度的功能不僅重要而且體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)生活的多個(gè)方面。從法和經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來(lái)看，制度在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中具有十分重要的功能，而住房制度深刻發(fā)揮了制度的重要功能。
　　第一，住房制度通過(guò)向人們提供一個(gè)日常生活的結(jié)構(gòu)來(lái)減少不確定性。制度具備的一項(xiàng)獨(dú)特功能是塑造人們的思維與行為方式，提供并在某種程度上創(chuàng)造和擴(kuò)散信息，創(chuàng)造較穩(wěn)定的社會(huì)秩序，從而可以有效降低不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。在人類社會(huì)中，信息的不完全和風(fēng)險(xiǎn)的普遍存在迫使人們構(gòu)建一系列的制度。由此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，個(gè)人的習(xí)慣性行為逐漸形成制度化的慣例，依靠這些制度的信息功能，人們能夠有效地處理提供給當(dāng)事人的信息，減少日常行為中所包含的計(jì)算量。正如奈特所說(shuō)：一個(gè)人只有在所有其他人的行為是可預(yù)測(cè)的，并且他能夠正確地預(yù)測(cè)的時(shí)候，才能在任何規(guī)模的集團(tuán)中理性地選擇或計(jì)劃。
　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，獲得一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和可預(yù)期的發(fā)展趨勢(shì)是重要的。只有在一個(gè)穩(wěn)定的和可預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商才會(huì)提供合意的房地產(chǎn)產(chǎn)品，消費(fèi)者和投資者才愿意從事回報(bào)期很長(zhǎng)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，也才能夠提高勞動(dòng)效率和資金使用效率，進(jìn)而提高宏觀經(jīng)濟(jì)效益。一般來(lái)說(shuō)，政府通過(guò)提供“住房制度產(chǎn)品”，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，能夠在不破壞市場(chǎng)機(jī)制效率的前提下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的有效利用和配置。
　　第二，住房制度決定了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中交易費(fèi)用的高低。交易費(fèi)用包括一切不直接發(fā)生在物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程中的費(fèi)用，如信息費(fèi)用、談判費(fèi)用、起草和實(shí)施合約的費(fèi)用、界定和實(shí)施產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用、監(jiān)督管理的費(fèi)用和改變制度安排的費(fèi)用等�！敖灰踪M(fèi)用反映了構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)的或在一個(gè)更大范圍內(nèi)的社會(huì)中整個(gè)制度（包括正規(guī)的和非正規(guī)的）的復(fù)雜性。這一完整結(jié)構(gòu)最終勾勒了在個(gè)人合約水平上的交易費(fèi)用”（道格拉斯·C·諾斯，1994，第91頁(yè)）。需要指出的是，制度本身并不意味著交易費(fèi)用的降低，不同的制度通常規(guī)定了不同水平的交易費(fèi)用。正如諾斯所指出的，整個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)制度的混合物，其中有些使效率增加，而有些則使效率降低。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，消費(fèi)者和生產(chǎn)者兩方面的交易費(fèi)用都很高，而相關(guān)的房地產(chǎn)制度則能夠減少這兩方面的費(fèi)用。例如，在美國(guó)住宅財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化過(guò)程中，“制度決定了交換的成本有多大。構(gòu)成資源的成本必須既能衡量交換的法律與物質(zhì)屬性，而且還要能衡量檢察與實(shí)施協(xié)議的成本，并反映對(duì)交換形式的衡量與實(shí)施不完全程度的一個(gè)不確定性貼現(xiàn)。不確定貼現(xiàn)的量將受關(guān)于住房條件的不對(duì)稱信息（出售者是知道的）這類具體合約要素以及購(gòu)買(mǎi)者的貨幣條件（購(gòu)買(mǎi)者是知道的）的影響，它還受阻止犯罪的有效性這類共同體層次因素及價(jià)格水平的穩(wěn)定性這類宏觀因素的影響”（道格拉斯·C·諾斯，1994，第85頁(yè)）。
　　第三，住房制度影響著資源的配置和利用狀況。市場(chǎng)和政府通常被認(rèn)為是配置資源的兩大主導(dǎo)力量，這些認(rèn)識(shí)往往忽視了制度在資源配置中的直接作用。人們?cè)谧》抠Y源配置的決策中不僅需要權(quán)衡由經(jīng)濟(jì)條件所決定的生產(chǎn)費(fèi)用，而且還需要考慮由住房制度規(guī)定的交易費(fèi)用水平。當(dāng)交易費(fèi)用很高時(shí)，原來(lái)有利可圖的生產(chǎn)決策或消費(fèi)決策會(huì)受到影響，一些土地資源和房產(chǎn)資源的投向或投量也將由此而改變。同時(shí)，住房制度也影響著社會(huì)利用資源的態(tài)度和結(jié)果。在特定的制度條件下，制度能夠促使人們節(jié)約，即讓一個(gè)或更多的“經(jīng)濟(jì)人”在增進(jìn)自身福利時(shí)而不使其他人的福利減少；或讓“經(jīng)濟(jì)人”在他們的預(yù)算約束下達(dá)到更高的目標(biāo)水平。但是，在相反的制度條件下，也會(huì)導(dǎo)致浪費(fèi)現(xiàn)象的普遍出現(xiàn)。
　　第四，住房制度具有規(guī)定收入分配及再分配的功能。制度從方方面面影響了人們的收入分配，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的制度體系下或在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制度體系下，人們的收入分配決定方式截然不同。具體來(lái)說(shuō)，勞動(dòng)者與經(jīng)濟(jì)組織之間的合約通常是在國(guó)家的多個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)制度影響之下形成的，合約的不同也就決定了收入分配的差異。在社會(huì)的再分配過(guò)程中，政府的各項(xiàng)財(cái)稅制度取代企業(yè)內(nèi)部合約發(fā)揮了重要作用，直接改變了人們的財(cái)產(chǎn)狀況。事實(shí)上，收入分配制度、土地制度、金融制度和住房制度通常都會(huì)在一定程度上改變或調(diào)整人們的收入水平。例如，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)就充分體現(xiàn)了政府增加低收入家庭福利的意愿，同時(shí)，對(duì)房租和房?jī)r(jià)的管制也會(huì)影響到房主與租（購(gòu)）者多方面的收入狀況。
　　正如科斯所指出的，我們每個(gè)人都生活在一種經(jīng)濟(jì)制度當(dāng)中。交易成本依賴于一國(guó)的制度，如法律制度、政治制度、社會(huì)制度以及教育文化等諸方面的制度。交易成本越低，制度的生產(chǎn)效率就越高，制度決定著經(jīng)濟(jì)績(jī)效。這一洞見(jiàn)意味著，房地產(chǎn)制度創(chuàng)造了秩序，減少了人們生產(chǎn)和生活的不確定性；住房制度規(guī)定了交易費(fèi)用的高低，從而影響資源配置和收入分配。正因?yàn)槿绱�，人們都非常重視住房制度的�?gòu)建和變遷，也力求實(shí)現(xiàn)有效率的住房制度安排。理論研究表明，有效率的房地產(chǎn)制度一般具有以下一些特征。一是生產(chǎn)要素的占有有利于勞動(dòng)力的充分利用，有利于生產(chǎn)要素的有機(jī)結(jié)合。二是產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)利、責(zé)任和利益相統(tǒng)一，既提供一種有效的激勵(lì)結(jié)構(gòu)，也具有完善的約束規(guī)則。三是住房制度能夠拓展人類選擇的空間，而這種選擇的前提是獲得充分的信息和可持續(xù)利用的資源。四是住房產(chǎn)品的分配與個(gè)人的勞動(dòng)及其他要素支出相適應(yīng)。具備了上述特征，住房制度方能更好地實(shí)現(xiàn)其功能。
　　……