目錄 第一章城市房屋征收補償?shù)牧鞒碳盁狳c問題 一、征收補償?shù)囊话愠ＷR 001什么是房屋征收？ 002哪些房屋征收與老百姓緊密相關？ 003房屋征收的程序是什么？ 004房屋征收的范圍與期限有哪些要求？ 005房屋被依法征收后會有什么樣的法律結果？ 006什么是房屋征收補償過程中的公共利益？ 007保障性安居工程建設、國民經濟和社會發(fā)展計劃、土地利用整體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃都是什么？ 008《國有土地上房屋征收與補償條例》的主要內容是什么？ 009什么情況下適用《國有土地上房屋征收與補償條例》？ 010《國有土地上房屋征收與補償條例》是否適用于城中村的改造？ 011《國有土地上房屋征收與補償條例》適用對象包括承租人嗎？ 二、征收補償?shù)南嚓P主體 012房屋征收與補償?shù)漠斒氯思皡⑴c人有哪些? 013組織實施房屋征收補償工作的是哪些部門？ 014房屋征收中市、縣級人民政府的職責有哪些？ 015房屋征收中征收部門的職責有哪些？ 016如何進行被征收房屋的調查登記？ 017房屋被征收人具體指哪些人？ 018本案中友誼商城能夠成為房屋所有權人嗎？ 019被征收房屋所有權人不明確該怎么辦？ 020房屋被征收人的權利與義務有哪些？ 021政府關于被征收人的民生保障有哪些措施？ 022征補條例關于被征收人舉報有哪些規(guī)定？ 023誰來監(jiān)督房屋征收實施單位？ 三、房屋征收決定 024哪個部門有權作出征收決定？ 025房屋征收決定的作出者與具體實施者有什么區(qū)別？ 026被征收人通過哪些途徑才能知悉房屋征收決定？ 027房屋征收決定公告應當包括哪些內容？應當注意哪些事項？ 028房屋征收決定何時生效？ 029房屋征收決定生效后，被征收人享有哪些權利？ 030被征收人對征收補償方案有異議的怎么辦？ 031征收決定作出前，未將征收補償方案公開征求意見怎么辦？ 032被征收人如何對房屋征收決定的合法性進行審查？ 033什么是房屋征收決定的“公眾參與”原則？ 034作出房屋征收決定之前需要進行聽證嗎？ 035房屋征收的聽證有哪些人參加？ 036舉行聽證的程序是怎樣的？ 四、房屋價值評估 037為什么要進行房屋價值評估？ 038房屋征收中的評估有哪幾類？ 039什么是房地產價格評估機構及房地產估價活動？ 040如何選擇房地產價格評估機構？ 041房地產估價應遵循哪些原則？ 042房地產估價應遵循哪些程序？ 043房地產估價的方法有哪些？ 044對被征收房屋價值進行評估應當考慮哪些因素？ 045被征收房屋的權屬如何認定？ 046被征收房屋的用途如何認定？ 047被征收房屋面積如何認定？ 048被征收房屋的性質、用途、面積存在登記與事實不符怎么辦？ 049被征收人對房屋評估有異議怎么辦？ 050被征收人如何審查房地產估價機構和估價人員的資質？ 051評估報告沒有依法送達，將產生什么法律后果？ 052房屋征收補償?shù)姆�律基礎是什么？哪些情況應當補償？哪些不應當補償？ 053房屋征收補償應當遵循哪些原則？ 054房屋征收補償中如何貫徹公眾參與原則？ 055房屋被征收人是否有權查看房屋征收補償檔案？ 056制定房屋征收補償方案時應當參考哪些資料？ 五、房屋征收補償協(xié)議 057什么是房屋征收補償協(xié)議？ 058房屋征收補償協(xié)議的具體內容有哪些？ 059如何簽訂補償協(xié)議？ 060房屋征收補償協(xié)議應該什么時候簽訂？ 061簽訂征收補償協(xié)議需要注意哪些事項？ 062房屋征收協(xié)議有效的條件是什么？ 063房屋征收協(xié)議無效的情形有哪些？ 064房屋征收協(xié)議效力待定的情形有哪些？ 065征收人不履行補償協(xié)議怎么辦？ 六、房屋征收補償?shù)姆绞? 066房屋征收補償主要有哪幾種方式？ 067房屋征收的貨幣補償標準可以由政府直接確定嗎？ 068房屋征收的貨幣補償方式有最高額限定嗎？ 069房屋征收補償?shù)姆课莓a權調換有哪兩種形式？ 070被征收人已經選擇了一種補償方式，還能再改選另一種補償方式 嗎？ 071選擇產權調換的補償方式時，被征收人能要求就近安排住房嗎？ 七、房屋征收補償?shù)膬热莺蜆藴? 072房屋征收補償包括哪幾項內容？ 073哪些情況下可以獲得房屋征收的補助和獎勵？ 074房屋征收補償?shù)臉藴嗜绾未_定？ 075采用什么樣的補償標準才能保證被征收人的生活水平不降低？ 076房屋征收時對空地進行補償嗎？ 077征收哪類房屋可以獲得停產停業(yè)補償？ 078停產停業(yè)損失如何計算和補償？ 079戶口不在本地的被征收人能夠獲得補償嗎？ 080家里人口越多獲得的補償越多嗎？ 081房屋的承租人有權獲得征收補償嗎？ 082征收范圍內未經登記的房屋能否獲得補償？ 083臨時建筑能獲得征收補償嗎？ 084征收范圍確定后，新建、改建、擴建的房屋能否獲得補償？ 085丈夫在婚前所買的房屋在婚后被征收，補償款歸誰所有？ 086一方婚前付首付婚后夫妻共同還貸的房屋被征收，補償款歸誰？ 087離婚時房屋被判歸一方所有，則另一方還能要征收補償款嗎？ 088違法建筑能獲得補償嗎？ 089在房屋征收搬遷時，如何保護被征收人的權益及改善被征收人居住條件？ 090被征收人搬遷時產生的搬遷費由誰負責？ 091被征收人沒有獲得補償，是否可以先進行拆遷？ 092什么時候房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房？ 093周轉用房和臨時安置費可以同時獲得嗎？ 八、房屋征收補償決定和強制拆遷 094什么是房屋征收補償決定？ 095房屋征收補償決定包括哪些內容？ 096房屋征收補償決定送達后會產生哪些法律后果？ 097被征收房屋所有權何時發(fā)生變動？ 098申請強制拆遷的條件是什么？ 099當前政府有強制拆遷的權力嗎？ 100強制拆遷一般由誰來組織實施？ 101房屋征收部門申請人民法院強制執(zhí)行需要提交哪些材料？ 102征收補償決定被法院裁定不準予執(zhí)行的情形有哪些？ 103通過斷水、斷電等方式迫使被征收人搬遷是否合法？ 104采用暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收合法嗎？ 105房屋征收爭議的解決方式有哪些？ 106被征收人可以申請行政復議或者提起行政訴訟的情形有哪些？ 107被征收人提起行政復議的流程是什么？ 108被征收人如何提起行政訴訟？ 109哪個法院有權管轄房屋征收與補償行政案件？ 110征收人違反補償協(xié)議，被征收人提起民事訴訟還是行政訴訟？ 第二章農村集體土地和房屋征收補償?shù)牧鞒碳盁狳c問題 一、農村集體土地征收一般問題 111什么是“農村集體土地征收”？ 112農村集體土地征收中的“征收人”和“被征收人”各指什么？ 113在什么情況下進行農村征地需要經過國務院批準？ 114省、自治區(qū)、直轄市人民政府關于農村征地的批準權限是什么？ 115怎樣確認農村集體土地的產權人？ 116農村集體土地的征收與補償可以參考哪些法律法規(guī)？ 117農村集體土地被征收人享有哪些權利？ 118農村集體土地被征收后，被征收人不能再做什么？ 119搬遷開始后，被搬遷人是否可以買賣房屋？ 120搬遷開始后，被搬遷人是否可以出租房屋？ 121當土地征收范圍確定后，哪些活動被禁止？ 122怎樣認定和處理集體土地征收中的搶栽、搶種及搶建行為？ 123什么情況下才可以征用農村集體土地？ 124搶險救災急用土地時，可以不辦手續(xù)先用地嗎？ 125“土地征收”和“土地征用”有什么區(qū)別？ 126農村集體土地的征收，通常包含哪些環(huán)節(jié)？ 127農村集體土地征收和房屋拆遷的程序是怎樣的？ 128農村集體土地征收和房屋拆遷是否適用《國有土地上房屋征收與補償條例》？ 129農村集體土地征收過程中的強制拆遷，在什么情況下會發(fā)生？ 130農村集體土地上的房屋被征收，能不能申請另行審批宅基地？ 131同一個項目可以拆分為幾批申報征地手續(xù)嗎？ 132未經征收，通過“農轉非”農村集體土地就變?yōu)閲�有土地了嗎�? 133征地的實施機關有哪些？ 134市、縣級國土資源部門有權進行征地嗎？ 135征地公告應當讓廣大群眾了解哪些信息？ 136超過三年的征地批準文件還能使用嗎？ 137政府未發(fā)布征地公告，直接對土地采取填方培土等整理措施，村民應該怎樣應對？ 138拆遷補償協(xié)議中規(guī)定的安置房屋被出售，被拆遷人應該怎么辦？ 二、征收補償?shù)囊罁?jù)和標準 139如何確定農村房屋產權并進行相應的補償安置？ 140宅基地使用權證是認定補償?shù)奈ㄒ灰罁?jù)嗎？ 141如何計算農村宅基地被征收時所應得的補償款？ 142土地征而未用，若干年后再拆遷是否可以按照國有土地上房屋補 償？ 143征收補償標準鄉(xiāng)里說的算不算？ 144村里的小賣店被征收，應該怎樣補償？ 145“占用耕地補償制度”是怎么一回事？ 146征地補償應當“同地同價”嗎？ 147政府按照十年前的標準給予征地補償，這種做法合乎規(guī)定嗎？ 三、征地補償方案 148征地補償安置方案是怎樣形成的？ 149從征地補償安置方案公告中，老百姓可以了解到哪些信息？ 150被征地的村民是否有權知悉征收補償方式？ 151對征地補償安置方案有異議，可以申請開聽證會嗎？ 152對農村集體土地上房屋征收的聽證，在什么情況下可以召開？ 153聽證的書面申請應該怎樣寫？ 154征地補償安置聽證有哪幾個主要環(huán)節(jié)？ 155被征地的農民是否可以參加征地補償安置聽證？ 四、征地補償費的計算 156征地補償費具體涵蓋哪些項目？ 157怎樣計算農村集體土地的土地補償費？ 158農村集體土地補償費如何分配？ 159鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權留用征地補償費嗎？ 160什么是土地安置補助費？ 161安置補助費應當如何計算？ 162被征收人能夠拿到安置補助費嗎？ 163征地安置補助費怎么分配？ 164地上附著物補償費如何計算？ 165青苗補償費如何計算？ 166地上附著物以及青苗補償費是否直接支付給村民？ 五、征地補償?shù)膬热? 167征地公告發(fā)布后改建、擴建的房屋能夠多得補償費嗎？ 168在自家宅院里搭建的臨時房屋能否獲得補償？ 169在宅基地上加蓋的房屋能否獲得補償？ 170戶口已遷出，父母也已過世，還能獲得補償嗎？ 171家里人口越多獲得的補償款就越多嗎？ 172家中的小院能否獲得補償？ 173父母過世后，兄弟姐妹簽訂的分家合同能否作為補償?shù)囊罁?jù)？ 174被征收的居住用房臨時改成小商店，如何進行補償？ 175一人有多處宅基地，如何補償？ 176水井、管線等在被征收時能否得到補償？ 177進城務工人員能否參與土地補償費的分配呢？ 178戶籍仍在原村的出嫁女，是否有權參與原所在村的土地補償款分 配？ 179農民收養(yǎng)的子女，是否可以參與征地補償款的分配？ 180在校大中專學生的戶籍遷出農村后，能否參與原戶籍地土地補償費的分配？ 181在土地承包經營期內，農戶將戶口遷至小城鎮(zhèn)轉為非農業(yè)戶口，在此期間，村集體土地被征收，該農戶能否獲得征地補償款？ 182夫妻中一方婚前新建的房屋，婚后面臨征收，補償款屬不屬于共同財 產？ 183為騙取更多的拆遷補償款而“假離婚”，“假離婚”有效嗎？ 184城鎮(zhèn)居民買房遇拆遷獲得補償，補償款應全部歸賣主嗎？ 185村民沒有拿到征地補償，開發(fā)單位是否可以先進行拆遷？ 186政府為加快征地進程，采取“株連式拆遷”合法嗎？ 六、征地補償糾紛的處理 187什么情況下，被征地的農村集體經濟組織和農民，可以申請協(xié)調解決矛 盾？ 188申請協(xié)調應當提交哪些材料？申請書應當包括哪些內容？ 189房屋所有權人可以委托他人代為辦理房屋征收拆遷事宜嗎？ 190對于征地安置補助標準的裁決，可能有幾種結果？ 191怎么解決拆遷糾紛？ 192“申請協(xié)調”與“申請裁決”有先后順序嗎？ 193農村集體土地被征收后，集體經濟組織成員是否可以直接向法院起訴請求支付土地補償費？ 194達成征收協(xié)議后發(fā)現(xiàn)不公平，能向人民法院提起行政訴訟嗎？ 195土地征收部門擅自拆遷被征收人房屋，需要承擔什么樣的責任？ 196暴力脅迫拆遷，當事人將要承擔什么樣的法律責任？ 197在土地征收與房屋補償過程中，工作人員私自接受被補償人財物，需要承擔什么法律責任？ 198村民房屋被強拆，能否獲得國家賠償？ 199在農村集體土地征收過程中，村民李某獲得的補償款過低，他可以申請行政復議嗎？ 200在農村集體土地征收過程中，村民劉某如果申請行政復議，可以何種方式進行？ 201在農村集體土地征收過程中，村民韓某對所獲得的補償不滿意，他可以提起行政訴訟嗎？ 附錄相關法律法規(guī) 一、城市房屋征收補償部分 中華人民共和國城市房地產管理法（2007年8月30日修正） 國有土地上房屋征收與補償條例（2011年1月21日公布） 國有土地上房屋征收評估辦法（2011年6月3日公布） 最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定 （2012年3月26日公布） 最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛停?013年5月15日發(fā)布） 最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復（1996年7月24日發(fā)布） 北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見（2011年5月27日發(fā)布） 北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法（2011年11月2日發(fā)布） 上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則（2011年10月19日公布） 浙江省國有土地上房屋征收與補償條例（2014年5月28日公布） 山東省國有土地上房屋征收與補償條例（2015年3月1日施行） 山西省國有土地上房屋征收與補償條例（2015年9月24日發(fā)布） 四川省國有土地上房屋征收與補償條例（2014年9月26日公布） 內蒙古自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償條例（2016年3月1日施行） 廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法（2014年11月18日公布） 河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法（2012年6月26日公布） 湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法（2015年7月6日公布） 江蘇省貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》若干問題的規(guī)定（2011年7月8日公布） 福建省實施《國有土地上房屋征收與補償條例》辦法（2014年3月25日公布） 湖南省實施《國有土地上房屋征收與補償條例》辦法（2014年2月22日公布） 甘肅省實施《國有土地上房屋征收與補償條例》若干規(guī)定（2011年11月 13日公布） 二、農村集體土地和房屋征收補償部分 最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定（2011年8月7日公布） 征收土地公告辦法（2010年11月30日修正） 關于完善征地補償安置制度的指導意見（2004年11月3日發(fā)布） 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（2003年6月6日公布） 《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見（2003年7月28日公布） 上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定（2011年11月4日公布） 長春市集體土地房屋征收與補償實施辦法（2012年2月20日公布） 杭州市征收集體所有土地房屋補償條例（2014年4月11日公布） 蘇州市集體土地房屋拆遷管理暫行辦法（2010年11月1日發(fā)布） 寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例（2006年6月2日公布） 《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》實施細則（2006年10月30日發(fā)布） 昆明市集體土地上房屋拆遷補償安置指導意見（2015年6月19日發(fā)布） 廣州市征收集體土地房屋拆遷管理工作指導意見（2010年3月2日公布）