本書是一本理論與案例相結(jié)合的內(nèi)容全面的有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的工作參考書。全書共用8章的內(nèi)容全面地講述養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的要訣,具體包括養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的基本知識與全程策劃要點、養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析、目標戰(zhàn)略制定與定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議、盈利模式與投資分析,營銷推廣策劃,經(jīng)營管理策劃以及國內(nèi)外成功養(yǎng)老地產(chǎn)項目借鑒等。本書實操性和先導性強,內(nèi)容全面,簡潔易懂,加上案例豐富,也可作為工具書使用,是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)策劃人員、房地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)、項目經(jīng)理等高層管理人士、與養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)有密切聯(lián)系的企業(yè)和單位的相關(guān)從業(yè)人士的工作參考書和實操培訓手冊。
前言
隨著社會老齡化的加劇,我國越來越多的房地產(chǎn)公司開始投入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中。養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老為主題,地產(chǎn)為載體,適老化設(shè)計為標準,服務(wù)為核心價值的新興地產(chǎn)形式,是指在人口老齡化日益加重的背景下,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的適合老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求,為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。目前,比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有美國太陽城、日本橫濱太陽城、上海親和源、北京太陽城、太申祥和山莊等。
房地產(chǎn)公司要成功開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目,需要考慮的問題有很多。例如,怎樣才能滿足老年人的生理和心理需求?要提供哪些產(chǎn)品及服務(wù)?如何把握市場尋求效益最大化?如何穩(wěn)定經(jīng)營收益和控制投資風險?而這些問題就需要靠養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃來解決。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃是指從養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)的決策階段開始到項目交付使用和經(jīng)營管理階段全過程的策劃工作。一般由房地產(chǎn)公司營銷策劃部門或公司聘請專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)策劃公司來執(zhí)行,其策劃內(nèi)容主要包括養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析、目標戰(zhàn)略制定與定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議、投資分析、營銷推廣策劃以及經(jīng)營管理策劃等。
為了讓養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)人士對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃有更全面、深入的了解,并掌握養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的要訣,經(jīng)過近兩年來對國內(nèi)外典型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的研究探索,我們特別策劃編寫了這本書——《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃指南》。
本書共用8章的內(nèi)容全面講述養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃要訣,這8章的內(nèi)容包括:
第1章,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的基本知識與全程策劃要點,主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、特點、開發(fā)要點、發(fā)展趨勢等基本知識以及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的特點、常見問題與關(guān)鍵點等內(nèi)容。
第2章,養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析,主要講述宏觀環(huán)境分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目所在城市條件分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目自身情況分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目競爭對手分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目客戶需求分析以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目SWOT分析等內(nèi)容。
〖〗前言第3章,養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標戰(zhàn)略制定與定位,主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標戰(zhàn)略制定、養(yǎng)老地產(chǎn)項目整體定位、養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標客戶群定位、養(yǎng)老地產(chǎn)項目形象定位、養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品總體定位以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營方式定位等內(nèi)容。
第4章,養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議,主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的原則要求與依據(jù)、養(yǎng)老地產(chǎn)項目總平面規(guī)劃建議、養(yǎng)老地產(chǎn)項目道路交通規(guī)劃與景觀布置建議、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建筑立面建議、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計與裝修建議、養(yǎng)老地產(chǎn)項目配套設(shè)施設(shè)備建議以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目公用工程設(shè)計建議等內(nèi)容。
第5章,養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利模式與投資分析,主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目常見的盈利模式及其特點分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與普通房地產(chǎn)項目盈利模式對比分析、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利模式分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目不同盈利模式的優(yōu)缺點分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利模式的運用策略分析以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資成本估算、投資計劃與資金籌措、收入測算、財務(wù)評價、效益分析、敏感性分析、投資風險分析與投資建議等內(nèi)容。
第6章,養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷推廣策劃,主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目整合推廣策劃以及銷售執(zhí)行策劃等內(nèi)容。
第7章,養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營管理策劃,主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營管理公司組織架構(gòu)設(shè)置、人力資源配置以及員工招聘培訓計劃制訂等內(nèi)容。
第8章,國內(nèi)外成功養(yǎng)老地產(chǎn)項目借鑒,主要講述居家式養(yǎng)老地產(chǎn)項目、大型綜合養(yǎng)老社區(qū)項目、異地度假型養(yǎng)老地產(chǎn)項目、康療型養(yǎng)老地產(chǎn)項目、學院式養(yǎng)老地產(chǎn)項目以及保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目等不同類型成功養(yǎng)老地產(chǎn)項目的借鑒要點等內(nèi)容。
本書是一本理論與案例相結(jié)合的內(nèi)容全面的有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的工作參考書,該書的編寫力求做到具備以下六大特性:
第一,實操性。本書的編寫人員全部來自多年從事房地產(chǎn)策劃的一線專家,實操經(jīng)驗豐富,力求通過全面實用的理論和眾多成功的案例,使讀者可以在最短的時間內(nèi)吸收前人的實操經(jīng)驗,掌握養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃的成功要訣。
第二,先導性。本書以我們的工作經(jīng)驗為基礎(chǔ),總結(jié)了近年來養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的成功經(jīng)驗,走在時代發(fā)展的前列,能反映養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的發(fā)展動態(tài)。
第三,全面性。本書的全面性體現(xiàn)在兩個方面:一是本書包括了養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的策劃內(nèi)容;二是本書中的案例來自于國內(nèi)外,涉及內(nèi)容全面,分析到位,能代表國內(nèi)外最高水平。
第四,簡明易懂性。由于房地產(chǎn)從業(yè)人員大多工作繁忙,簡明到位地闡述問題既有助于讀者理解知識點,又可以節(jié)省讀者的時間和精力。本書正是出于這一方面的考慮,在語言表達上盡量做到通俗易懂,讓即使是剛進入這個行業(yè)的人員也能充分理解作者想表達的意思,從而更好地理解和掌握養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的各項要訣并運用到實踐中去。
第五,案例性。為了讓讀者更好地掌握養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的要領(lǐng),我們在講述各項策劃要點時,都會結(jié)合典型案例進行說明。
第六,工具性。本書按照養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)策劃的各階段分章編寫,并引用了許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目的成功案例。讀者在工作上遇到問題時,可以直接找到書中相應(yīng)的內(nèi)容進行參考借鑒。
本書是養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)從業(yè)人員的必備書籍,特別適合養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)策劃人員,房地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)、項目經(jīng)理等高層管理人士參考閱讀。
同時,本書還十分適合參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目工程建設(shè)的設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、建材和設(shè)備提供單位、招標單位、裝修單位以及建設(shè)、規(guī)劃、國土、質(zhì)檢、安檢、市政、供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)、消防等與養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)有密切聯(lián)系的企業(yè)和單位的相關(guān)從業(yè)人士閱讀。
另外,本書還可作為房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)師生的優(yōu)秀教材,可作為房地產(chǎn)公司新進員工的培訓手冊和工作指導書。
本書編寫過程中,得到了廣州市智南投資咨詢有限公司相關(guān)同仁以及業(yè)內(nèi)部分專業(yè)人士的支持和幫助,才使得本書能及時與讀者見面。本書是我們編寫的“養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)寶典叢書”中的一本,有關(guān)房地產(chǎn)其他相關(guān)實操性知識,請讀者們參閱我們陸續(xù)編寫出版的書籍,也請廣大讀者們對我們所編寫的書籍提出寶貴建議和指正意見。對此,編者們將十分感激。
編者
前言
第1章養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的基本知識與全程策劃要點
1.1養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的基本知識
1.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念
1.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別
1.1.3養(yǎng)老地產(chǎn)的6種常見開發(fā)模式
1.1.4養(yǎng)老地產(chǎn)的4種常見運營模式
1.1.5養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的條件
1.1.6養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的要點
1.1.7養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
1.2養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃要點
1.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的特點
1.2.2養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的常見問題
1.2.3養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的關(guān)鍵點
第2章養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析
2.1宏觀環(huán)境分析
2.1.1經(jīng)濟環(huán)境分析
1.經(jīng)濟環(huán)境總體分析
2.國內(nèi)生產(chǎn)總值分析
3.居民消費水平分析
2.1.2政策環(huán)境分析
1.各地政策綜合分析
2.土地政策分析
3.稅收優(yōu)惠與補貼政策分析
2.1.3文化環(huán)境分析
2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析
2.2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場總體情況分析
1.房地產(chǎn)市場基本現(xiàn)狀分析
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額分析
3.房地產(chǎn)施工面積分析
4.房地產(chǎn)竣工面積分析
5.商品房銷售面積分析
6.商品房銷售價格分析
7.商品房空置面積分析
8.土地供應(yīng)情況分析
9.房地產(chǎn)市場運行基本特征分析
10.房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析
〖〗目錄2.2.2區(qū)域普通住宅產(chǎn)品市場分析
1.在售普通住宅項目基本情況分析
2.普通住宅產(chǎn)品銷售價格走勢分析
3.普通住宅產(chǎn)品銷售速度分析
4.普通住宅產(chǎn)品銷售量分析
5.普通住宅產(chǎn)品市場分析小結(jié)
2.2.3區(qū)域低密度產(chǎn)品市場分析
1.低密度產(chǎn)品銷售情況分析
2.低密度產(chǎn)品租賃情況分析
3.典型低密度項目分析
2.3養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析
2.3.1國外養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析
1.國外老齡化現(xiàn)狀分析
2.國外養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析
3.典型國家養(yǎng)老地產(chǎn)分析
2.3.2區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析
1.區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求狀況分析
2.區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況分析
3.區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析
2.4養(yǎng)老地產(chǎn)項目所在城市條件分析
2.4.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目所在城市基本概況分析
2.4.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目所在城市自然條件分析
2.4.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目所在城市歷史文化分析
1.城市歷史文脈分析
2.城市民俗文化分析
2.5養(yǎng)老地產(chǎn)項目自身情況分析
2.5.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目地塊分析
1.地塊土地屬性分析
2.地塊區(qū)位分析
3.地塊交通狀況分析
4.地塊周邊資源分析
5.地塊地勢特征分析
6.地塊經(jīng)濟技術(shù)指標分析
7.地塊分析小結(jié)
2.5.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)相關(guān)企業(yè)分析
1.投資企業(yè)分析
2.開發(fā)企業(yè)分析
3.運營管理企業(yè)分析
2.5.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容分析
1.建設(shè)規(guī)模分析
2.建設(shè)內(nèi)容分析
2.5.4養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)條件分析
1.項目建設(shè)有利條件分析
2.公用工程建設(shè)條件分析
2.6養(yǎng)老地產(chǎn)項目競爭對手分析
2.6.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目競爭對手整體分析
2.6.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目競爭對手個案分析
2.7養(yǎng)老地產(chǎn)項目客戶需求分析
2.7.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目客戶需求分析的調(diào)研方法
1.定性深度訪談法
2.定量問卷調(diào)研法
2.7.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目客戶需求分析的要點
1.目標客戶群的消費特征分析
2.目標客戶群的消費方式分析
3.目標客戶群的基本訴求分析
4.目標客戶群的產(chǎn)品需求分析
5.目標客戶群需求分析小結(jié)
2.8養(yǎng)老地產(chǎn)項目SWOT分析
2.8.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目優(yōu)勢分析
1.區(qū)域交通優(yōu)勢分析
2.景觀資源優(yōu)勢分析
3.開發(fā)企業(yè)自身優(yōu)勢分析
2.8.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目劣勢分析
1.行業(yè)發(fā)展劣勢分析
2.區(qū)位劣勢分析
3.價格劣勢分析
4.品牌劣勢分析
2.8.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目機會分析
1.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展機會分析
2.政府政策支持機會分析
3.市場需求機會分析
2.8.4養(yǎng)老地產(chǎn)項目威脅分析
1.競爭對手威脅分析
2.區(qū)域相似項目威脅分析
3.政府政策威脅分析
第3章養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標戰(zhàn)略制定與定位
3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標戰(zhàn)略制定與整體定位
3.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標戰(zhàn)略制定
1.養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)目標確定
2.養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)計劃制訂
3.養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展策略制定
3.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目整體定位
3.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標客戶群定位
3.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標客戶群特征分析
1.目標客戶群心理特征分析
2.目標客戶群生理特征分析
3.目標客戶群行為特征分析
4.目標客戶群產(chǎn)品偏好特征分析
5.目標客戶群消費特征分析
3.2.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標客戶群細分
1.按年齡階段細分目標客戶群
2.按區(qū)域細分目標客戶群
3.按消費目的細分目標客戶群
4.按消費階層細分目標客戶群
3.2.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目典型目標客戶描述
3.2.4養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標客戶群確定
3.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目形象定位
3.3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目主題定位
3.3.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目案名定位
3.4養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品總體定位
3.4.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品功能定位
1.居家型養(yǎng)老社區(qū)項目產(chǎn)品功能定位
2.休閑度假型養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品功能定位
3.4.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品類型定位
1.養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品類型定位的影響因素分析
2.全齡社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品類型定位
3.休閑度假型養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品類型定位
3.4.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品戶型面積定位
3.5養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)